국심2007중2508 (2007.10.29)

연립주택 부지 조성공사 후 양도시 부동산매매업 해당여부

토지에 연립주택을 신축ㆍ분양할 목적으로 측량 및 부지조성공사를 마친 후에 매도한 것은, 수익을 목적으로 토지를 주택 신축이 용이하도록 개발하여 지가를 증진시킨 다음 이를 매도한 것이므로, 부동산 매매업에 해당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 시행령 제34조 (부동산매매업의 범위)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 3. 19. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 종합소득세 623,711,160원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 분할 전 용인시 ○○구 ○○동 산 90 임야 36,694㎡(이하 '분할 전 이 사건 임야'라고 한다)는 1975. 6. 11. 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 토지인데, 1999. 10. 23.경 같은 동 산 90 임야 4,727㎡ 및 산 90-1 임야 31,967㎡로 분할되었다가 2000. 6. 23.경부터 2004. 3. 20.경 사이에 5차례에 걸쳐 모두 총 39필지로 분할되고, 등록전환 및 지목변경이 이루어졌다.

나. 원고는 2000. 4. 17.경 주식회사 ○○티(이하 '○○티'라고만 한다)와 사이에, 분할 전 이 사건 임야 중 17,276(A공구)를 대금 2,794,200,000원에, 2001. 12. 12.경 위 임야에서 분할된 산 90-3 임야 8,241㎡ 중 4,960㎡ 및 같은 동 701-1 임야 1,970㎡, 같은 동 702 임야 985㎡ 등 6필지 토지 4,922㎡ 중 2,257㎡, 합계 7,217㎡를 권○영(○○티의 대표이사)에게 대금 3,372,500,000원에 각 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다.

다. 위 각 매매계약은 그 후 내용이 여러 차례에 걸쳐 변경되었다가 최종적으로, 원고가 ○○티에게, 용인시 ○○동 706-1 대지 1123㎡를 비롯한 18필지 토지 16,124㎡(A공구, 이하 '이 사건 A공구 토지'라고 한다)를 대금 3,032,529,750원에, 권○영에게 용인시 ○○동 702-6 대지 535㎡를 비롯한 16필지 토지 6,826㎡(B공구, 이하 '이 사건 B공구 토지'k고 하고, 이 사건 A공구 토지와 합하여 '이 사건 각 토지'라고 한다)를 대금 2,997,134,250원에 각 매도하는 것으로 확정된 후, 원고는 2004. 5. 3. 주식회사 ○○티 및 권○영으로부터 위 각 매매대금을 모두 받고 이 사건 각 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

라. 그 후 원고는 피고에게 이 사건 각 토지의 양도와 관련하여 양도소득세를 신고, 납부하였으나, 피고는 2006. 11. 6.부터 2006. 12. 29.까지 원고에 대한 개인사업자통합 조사를 한 다음, 이 사건 각 토지의 양도행위는 부동산매매업을 영위한 것이므로 그로 인한 소득은 사업소득에 해당한다고 보아 원고에 대하여 종합소득세를 부과한다는 내용의 과세예고통지를 하였다가 과세 전 적부심사를 거쳐, 이 사건 각 토지의 양도행위 중 이 사건 B공구 토지의 양도행위는 부동산매매업의 영위에 해당하고 그로 인한 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다고 보아(이 사건 A공구 토지의 양도행위로 인한 소득은 원고의 주장과 같이 양도소득에 해당한다고 보았다), 2007. 3. 19. 원고에 대하여 2004년 귀속 종합소득세 785,836,770원(가산세 264,818,350원 포함)을 부과하였다.

마. 원고는 이에 불복하여 2007. 6. 18. 국세심판원에 심판청구를 제기하였고, 국세심판원은 2007. 10. 29. 신고불성실가산세 162,125,610원을 감액하는 것으로 세액을 경정하고 나머지 청구를 기각하는 내용의 결정을 하였다{이하 위와 같이 감액되고 남은 2004년 귀속 종합소득세 623,711,160원(= 785,836,770원 - 162,125,610원)의 부과처분을 '이 사건 처분'이라고 한다}.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 호증, 을 제1호증의 2, 3, 을 제2호증의 1, 을 제4호증의 1 내지 12, 15, 16, 을 제6호증의 2 내지 8, 을 제7호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 B공구 토지에 연립주택을 신축ㆍ분양하기 위하여 그 부지를 조성하는 공사를 시작하였다가 곧 포기한 후 권○영과 사이에 위 토지를 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하면서 권○영에게 위 토지를 개발할 수 있도록 토지의 사용을 승낙하였고, 이에 따라 권○영이 위 토지를 개발하여 분할한 다음 분양한 것이므로, 결국 원고가 사업목적으로 이 사건 B공구 토지를 개발하여 매도한 것으로 볼 수 없어 위 토지의 양도행위는 소득세법상 부동산매매업을 영위한 경우에 해당한다고 할 수 없다.

나. 관계법령

다. 인정사실

(1) 원고는 2000. 4. 17. 부동산매매업을 영위하는 ○○티와 사이에 이 사건 A공구 토지를 그린벨트지역 내 토지는 평당 약 200,000원, 그 외 토지는 평당 약 800,000원으로 대금을 산정하여 매도하면서 ○○티에게 위 토지를 개발할 수 있도록 토지사용을 승낙하여 주되, ○○티가 토지대금을 지급하지 못할 경우에는 위 토지의 개발과 관련된 권리를 원고에게 양도하기로 약정하였고, 이에 따라 ○○티는 위 토지를 개발한 다음 총 18필지 토지로 분할하여 타에 분양하였다.

(2) ○○티의 대표이사인 권○영은 이 사건 A공구 토지를 매수할 무렵 원고에게 이 사건 B공구 토지도 매도할 것을 요청하였으나, 원고는 이를 거절하고 위 토지에 연립주택을 신축ㆍ분양할 목적으로 2000. 4.경 어○우에게 형질변경을 위한 설계용역을 의뢰하고, 2001. 4. 30. ○○건설 주식회사에게 이 사건 토지에 대한 연립주택부지 조성공사를 공사기간은 2001. 5. 1.부터 2001. 10. 31.까지, 공사대금은 943,140,000원으로 정하여 도급 주었으며, 같은 해 12. 초 ○○건설 주식회사가 위 공사를 완료하자 위 공사대금(일부 증액된 금액 포함)을 지급하였다.

(3) 원고는 2001. 12. 12. 권○영에게 이 사건 토지를 평당 약 1,500,000원으로 대금을 산정하여 매도하는 계약을 체결하면서 권○영이 위 토지를 개발할 수 있도록 토지사용을 승낙하여 주되, 권○영이 토지대금을 지급하지 못할 경우에는 위 토지의 개발과 관련된 권리를 원고에게 양도하기로 약정하였고, 이에 따라 권○영은 위 토지를 개발한 다음 총 16필지 토지로 분할하여 이를 분양하였다.

(4) 한편, 원고는 1981년경부터 2008년경까지 약 57차례에 걸쳐 서울, 군포시, 용인시 등지의 부동산을 취득하였다가 약 68차례에 걸쳐 위 부동산을 양도하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3호증의 1, 을 제3호증의 1 내지 6, 을 제4호증의 11 내지 18, 으 f제8호증의 각 기재, 증인 권○영의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 혹은 양도소득인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다.

그러므로 살피건대, 앞서 인정한 사실에서 알 수 있는 다음과 같은 점, 즉 ① 원고는 이 사건 B공구 토지 지상에 연립주택을 신축ㆍ분양하기 위하여 위 토지에 대한 측량용역을 의뢰한 다음 ○○건설 주식회사와 도급계약을 체결하고 951,400,000원의 공사비를 투입하여 연립주택 부지로 조성하는 공사를 마쳤고, 그러한 토지조성의 결과로 지가가 상승하여 이 사건 A공구 토지에 비하여 훨씬 높은 가격으로 이 사건 B공구 토지를 권○영에게 매도하였던 점, ② 원고는 이 사건 B공구 토지를 매도하면서 권○영이 토지대금을 지급하지 못할 경우에는 권○영으로부터 위 토지에 대한 개발과 관련한 권리를 모두 양도받기로 하였던 점, ③ 이 사건 B공구 토지의 면적 및 매매대금, ④ 원고는 이 사건 B공구 토지 이외에도 수십 차례에 걸쳐 부동산을 취득하고 양도하는 거래를 한 점 등에 비추어 보면, 원고는 수익을 목적으로 이 사건 B공구 토지를 주택신축이 용이하도록 개발하여 지가를 증진시킨 다음 이를 매도하였다고 봄이 상당하므로, 위 토지의 양도행위는 부동산매매업을 영위한 것으로서 그로 인한 소득은 사업소득에 해당한다고 할 것이고, 권○영이 이 사건 B공구 토지를 개발하여 타에 분양한 것을 사업소득으로 보아 과세하였다고 하여 원고의 위 토지 양도로 인한 소득을 사업소득으로 보아 과세할 수 없게 된다고 할 수도 없다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 B공구 토지의 양도로 인한 소득이 사업소득임을 전제로 한 이 사건 처분은 정당하므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.