환지계획에 환지예정지의 면적이 권리면적보다 과소하게 정해졌음에도 불구하고 그러한 사실을 모른 채 환지예정지의 면적에 기초하여 매매계약을 체결하였는데, 나중에 환지예정지의 면적대로 환지가 확정되고 환지면적과 권리면적의 차이에 대하여 따로 청산금이 교부된 경우, 그 청산금이 매매계약의 목적에 포함된 것이라고 볼 수 있는지 여부(소극)

토지구획정리사업법 제46조 , 제52조 , 제68조 , 민법 제105조 , 제568조 제1항

원고(소송대리인 변호사 정기호)

피고 1외 6인

대전고등법원 1994. 12. 8. 선고 94나420 판결

원심판결을 파기하여 사건을 대전고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

1. 원심은, 지방자치단체인 소외 청주시가 청주시 율량동 일대의 토지에 대하여 토지구획정리사업을 시행함에 따라, 1989. 6. 5. 원고 소유인 청주시 율량동 657의 20 과수원 2,797평방미터(이하 ‘종전토지’라 한다)에 관하여 율량토지구획정리사업지구 66브럭 1롯트 1,113.3평방미터와 67브럭 1롯트 407.7평방미터의 2필지(합계 1,521평방미터)가 환지예정지로 지정된 사실, 청주시장이 종전토지의 소유자인 원고에게 보낸 환지예정지 지정통보서에 첨부된 환지예정지 지정조서에는, 종전토지의 기본면적이 2,797평방미터로, 감보면적이 1,276평방미터로, 권리면적이 1,521평방미터( = 2,797평방미터 - 1,276평방미터)로, 환지예정지가 위 2필지 합계 1,521평방미터로 각 기재되어 있었으므로, 환지예정지 면적과 종전토지의 권리면적이 일치하였던 사실, 원고는 1989. 10. 27. 소외 1외 7인에게 환지예정지로 지정된 위 1,521평방미터(460평)를 평당 640,000원씩, 합계 금 294,400,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서, 그 매매계약서에 “환지확정 후 면적의 증감이 있을 때에는 현 매매가격으로 환급 및 지급을 이행하기로 한다”는 특약조항을 삽입한 사실, 그 후 위 종전토지에 관하여 위 매매를 원인으로 하여 위 소외 1외 7인 앞으로 지분소유권이전등기가 경료되었다가 환지처분이 있기 전에 피고들 명의로 매매를 원인으로 한 지분소유권이전등기가 경료된 사실(피고들중 4인은 원래의 매수인들인 것으로 보임), 1991. 9. 24. 위 구획정리사업의 공사가 완료되어 위 66브럭 1롯트 1,113.3평방미터는 율량동 797 대 1,113.2평방미터로, 67브럭 407.7평방미터는 율량동 792 대 410.4평방미터로 각 환지처분되었는데, 환지처분 전에 종전토지에 대한 권리면적이 최초의 환지계획과는 달리 1,785.6평방미터로 변경되었던 까닭에 총 권리면적과 환지면적의 차이인 262평방미터의 권리면적에 대한 환지청산금으로 금 75,933,000원이 종전토지의 소유명의자들인 피고들에게 교부되기로 공고된 사실, 원고가 위 청산금의 수령권자에 대하여 이의를 제기함에 따라 청주시가 아직 위 청산금을 지급하지 않고 있는 사실 등을 인정한 다음, 사업시행자인 청주시로부터 위 청산금을 교부받을 권리는 피고들이 아닌 원고에게 있다는 원고의 주장에 대하여는, 이 사건 매매 계약 당시 환지청산금의 발생 여부가 불투명하였던 점, 원고와 위 소외 1외 7인간의 매매계약서의 부동산표시란에 종전토지의 지번, 지적과 환지예정지의 지번, 지적이 함께 기재되어 있었던 점, 환지예정지의 면적에 평당 단가를 곱하여 매매대금을 결정한 것은 매매대금액을 결정하기 위한 방편에 불과하여 위와 같은 방법으로 매매대금을 산정하였다는 것만으로는 매매당사자들이 매매목적물을 환지예정지로 한정하였다고 보기 어려운 점, 위 매매계약서에 삽입된 특약조항을 장차 확정될 환지교부청산금에 대한 유보약정으로 보기는 어렵고, 당초의 환지예정지 면적과 나중에 환지처분으로 확정된 환지의 면적사이에 차이가 있을 경우에 대비하여 그에 대한 정산을 약정한 것에 불과하다고 보여지는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약의 목적물은 위 환지예정지가 아니라 종전 토지에 대한 모든 권리의무라고 봄이 상당하다는 이유로, 위 청산금의 청구권이 원고에게 있다는 취지의 원고의 주장을 배척하였다.

2. 그러나 이 사건 매매계약의 목적물이 위 환지예정지가 아니라 종전토지에 대한 모든 권리의무이고, 따라서 매도인과 매수인의 관계에서도 위 환지청산금에 대한 권리가 매수인에게 귀속되었다고 본 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

「환지예정지가 지정된 상태에서 토지를 매매하면서 환지계획에 정하여진 종전토지의 권리면적과 환지예정지의 면적이 일치하지 아니하여 장차 환지청산금이 교부 또는 징수되리라는 것을 전혀 예상치 못하고 매매계약을 체결하였을 경우에는, 통상적으로 매매 당사자들은 환지예정지의 가치에 근거하여 매매대금을 결정함이 보통이라고 할 것이고, 한편 토지구획정리사업법에 의한 청산금의 징수, 교부는 종전 토지의 권리면적과 현실적인 환지면적과의 과부족으로 인하여 생기는 토지소유자 사이의 경제적 이익의 불균형을 공평하게 조절하기 위한 것이므로( 당원 1989. 11. 10. 선고 88누9923 판결 참조), 만약 환지계획에 환지예정지의 면적이 권리면적보다 과소하게 정하여졌음에도 불구하고 그러한 사실을 모른 채 환지예정지의 면적에 기초하여 매매계약을 체결하였는데, 나중에 환지예정지의 면적대로 환지가 확정되고 환지면적과 권리면적의 차이에 대하여 따로 청산금이 교부되게 되었다면, 그 교부청산금은 매매계약의 목적에서 제외되었다고 봄이 상당할 것이다.」

기록에 의하면, 청주시장이 종전토지의 소유자인 원고에게 보낸 환지예정지 지정통보서에 첨부된 환지예정지 지정조서에는, 종전토지의 기본면적이 2,797평방미터로, 감보면적이 1,276평방미터로, 권리면적이 1,521평방미터( = 2,797평방미터 - 1,276평방미터)로, 환지예정지 면적이 권리면적과 같은 1,521평방미터로 각 기재되어 있었고, 매도인인 원고와 매수인인 위 소외 1외 7인은 위 환지예정지 지정통보서와 환지예정지 지정조서를 보고 그에 기초하여 환지예정지의 면적을 기준으로 하여 매매대금액을 결정하였으며, 그 매매계약서에 “환지확정 후 면적의 증감이 있을 때에는 현 매매가격으로 환급 및 지급을 이행하기로 한다”는 특약조항을 삽입하게 된 이유도 환지예정지 지정통보서에 “환지예정지 지정조서의 환지면적은 추후 환지처분 확정시 측량결과에 따라 증감이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다”라는 문구가 기재되어 있었기 때문에 환지처분확정시에 환지면적이 환지예정지면적보다 증감될 수도 있을 것임을 예상하여 그 증감된 내용에 따라 대금액을 조정하기 위한 목적에서였던 것인 사실이 인정되므로, 원고와 위 소외 1외 7인은 총 권리면적에서 환지면적을 뺀 나머지 권리면적 262평방미터나 그 권리면적으로부터 발생할 교부청산금을 매매계약의 목적물로 삼지 않았다고 봄이 상당하고, 따라서 이 사건 교부청산금은 매도인과 매수인의 관계에서는 매도인에게 귀속되어야 한다고 해석하여야 할 것이다.

3. 그렇다면 매도인과 매수인 사이에서도 교부청산금이 매수인에게 귀속되어야 한다고 판단한 원심판결에는, 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정하거나 환지청산금의 귀속에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 그와 같은 위법은 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로, 이 점을 지적하는 논지는 이유가 있다.

다만, 피고들 중의 일부는 원고로부터 토지를 매수한 매수인들이 아니라 그들로부터 종전토지의 지분을 전전양도받은 자들로 보여지므로, 그러한 피고들이 최초의 매수인들과의 사이에서 어떠한 내용의 매매계약을 체결하였는가에 따라서는 원고가 같은 피고들에 대하여는 자기에게 청산금이 귀속되는 것으로 주장할 수 없는 경우도 발생할 수 있을 것이고, 한편 원고의 이 사건 청구가 표면적으로는 청주시에 대한 청산금의 청구권이 자기에게 있음의 확인을 구하는 것으로 보여지지만, 피고들이 청산금에 대한 채권을 부당이득하였음을 전제로 하여 그 부당이득한 청산금에 대한 권리를 반환받아 자기가 직접 청주시에 대하여 청산금을 청구할 수 있게 하여 달라는 뜻도 포함되어 있다고 볼 여지가 있어 보이므로, 원심으로서는 위와 같은 점들에 관하여도 추가로 심리판단하여야 할 것이다.

4. 그러므로 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.