대구지방법원 2017.4.6.선고 2016가합201818 판결

선택적으로, 피고는 대구 동구 C 일반철골구조(철근)콘크리트지붕 3층 제2종 근린생활시설 중 남동쪽 1층, 2층 전부 합계 면적 366.22(상호 : D)의 점포시설 및 집기 일체에 관하여 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 또는 피고는 원고에게 159,966,000원 및 이에 대하여 2016. 6. 13.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초 사실

가. 원고는 2011. 6, 13. 피고와 사이에 대구 동구 C 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 제2종근린생활시설 738.48m² 중 남동쪽 1층 부분과 2층 전부 합계 면적 373.1 mi(이하 '이 사건 점포'라 한다)에 관하여 임차보증금은 1억 원, 차임은 최초 계약 1년 동안은 월 400만 원으로 하고, 이후 임대기간 동안은 월 500만 원으로 하며, 임대차기간은 2011. 6. 13.부터 2016. 6. 12.까지로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다.

나. 원고는 그 무렵 피고로부터 이 사건 점포를 인도받아 'D'이라는 상호로 음식점을 운영하였다.

다. 피고는 이 사건 임대차계약의 임대기간이 종료되기 약 3개월 전인 2016. 3. 2.경 자신의 조카를 통하여 원고에게 '이 사건 임대차계약이 2016. 6. 13.경 종료되므로 이 사건 점포를 명도해 달라.'는 전화 통보를 하였다.

라. 이에 대해 원고는 같은 해 3. 7.경 피고에게 '이 사건 점포를 부동산중개사무소에 매물로 내놓았다며 권리금을 보장받기를 원한다.'는 내용의 내용증명우편을 발송하였다.

(우편물 배송조회에 의하면 위 우편은 반송된 것으로 보인다).

마. 그 후 피고는 2016. 3. 10,과 같은 해 3. 23. 두 차례에 걸쳐 원고에게 '이 사건 임대차계약이 2016. 6. 13. 종료되므로 이 사건 점포를 명도해 달라'는 내용의 내용증명우편을 발송하였고, 위 각 우편은 각 그 다음날 원고에게 도달하였다.

바. 한편, 원고는 2016. 3. 19. E과 사이에 이 사건 임대차계약에 기한 이 사건 점포의 시설물을 포함한 영업권 등을 권리금 2억 5,000만 원에 양도하기로 하는 내용의 권리양도계약(이하 '이 사건 권리금계약'이라 한다)을 체결하였다.

사, 그 후 원고는 '자신이 새로운 임차인이 될 사람을 물색하여 이 사건 권리금 계약을 체결하였음에도 피고가 권리금 회수에 협조하지 않는다'며 같은 해 3. 28, 피고를 상대로 권리금회수방해금지 등을 구하는 이 사건 소를 제기하였고, 그 소장 부본은 같은 해 4. 1. 피고에게 송달되었다.

아, 그러자 피고는 2016. 4. 4. 원고에게 '이 사건 소장 부본을 송달 받은 후 비로소 이 사건 권리금계약이 체결된 사실을 알게 되었고, 피고가 F 부동산 중개사무소에 방문하여 임차인인 원고의 계약 잔여기간에 대하여 임대인의 권리를 침해받지 않는 한 당연히 계약을 체결해 드리고자 한다.'는 취지의 내용증명우편을 발송하였는데, 위 우편은 같은 날 원고에게 도달하였다.

자. 이후 피고는 2016. 4. 17. F 부동산 중개사무소에서 원고를 만나 이 사건 점포에 관한 E과의 새로운 임대차계약 체결의 조건을 협의하였는데, 피고가 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1,200만 원을 제안하였으나 원고와 E 측(이하 '원고측'이라 한다)에서 이를 거절하였고, 다시 피고가 일부 감액된 임대차보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 800만 원을 제안하였으나 원고 측에서 이를 거절하여 합의가 이루어지지 않았다.

차. 그러던 중 원고와 E 사이의 이 사건 권리금계약은 2016. 6. 28.경 파기되었다. 카. 이 사건 부동산의 2016. 6. 12. 기준의 권리금 감정액은 159,966,000원(=상가 권리금 58,450,000원 + 영업권리금 101,516,000원)이다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6, 8, 9,의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 감정인 G에 대한 권리금감정촉탁결과, 변론 전체의 취지

2. 청구원인에 대한 판단

가. 원고의 주장

원고는 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차보호법'이라 한다) 제10조의4에, 따라 이 사건 점포에 대한 권리금을 회수하기 위해 E과 이 사건 권리금계약을 체결하였고 피고에게 임대차계약 체결을 요청하였으나, 피고가 E에게 주변 시세에 비하여 훨씬 고액의 임대차보증금과 월 차임을 요구하여 임대차계약 체결을 결렬시킴으로써 원고의 권리금 회수를 방해하고 있다.

따라서 피고는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항에 따라 원고가 이 사건 권리금계약에 기하여 E으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 아니할 의무를 부담하므로, 원고는 피고에게 그 방해금지를 구하는 바이며, 선택적으로 같은 조 제3항에 따라 원고가 E으로부터 지급받기로 한 권리금 상당액인 2억 5천만 원을 손해배상금으로 구한다.

나. 판단

(1) 피고가 권리금회수 방해금지의무를 부담하는지 여부

우선, 피고가 이 사건 임대차계약에 관하여 원고에게 상가임대차보호법 제10조의4 규정에 따라 권리금의 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하는지 여부에 관하여 살펴본다.

(가) 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 같은 조 제3항에 의하면 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

그런데, ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차보호법이 임차인의 권리금회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위한 것인 점, ② 상가임대차보호법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면, 같은 조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는 데 필요한 최소한의 임대차존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신거절을 할 수 있게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지라고 보아야 하는 점, ③ 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 임대인의 임차인에 대한 권리금회수 방해금지의무를 부과하지 않는데, 이러한 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 각 호의 갱신거절사유가 있는 경우보다 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 처음부터 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우(상가임대차보호법 제10조 제2항 참조)에 임차인을 더 두텁게 보호해야 할 합리적 근거가 없는 점 등을 고려하면, 임대인의 임차인에 대한 권리금회수 방해금지의무에 관한 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있는 경우와 임차인이 임대인에 대하여 계약갱 신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.

(나) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 바에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 2011. 6. 13.부터 2016. 6. 12.까지 5년으로, 상가임대차보호법이 보장한 최소 임대차기간의 범위 내에 있고, 그 기간이 도과되었는바, 특별한 사정이 없는 한 임차인인 원고가 투하한 자본은 충분히 회수된 것으로 볼 여지가 있는 점, ② 피고는 위 임대차계약이 만료하기 3개월 10일 전인 2016. 3. 2. 자신의 조카를 통해 원고에게 임대차계약 갱신 거절의사를 밝히기 시작한 이래 2016. 3. 10.과 같은 달 23. 원고에게 각 내용증명우편을 보내 이러한 의사를 명확히 한 점, ③ 원고는 2016. 3. 7. 피고에게 이 사건 임대차계약이 종료됨을 전제로 타인에게 매물로 내놓겠다고 하는 내용의 내용증명을 보내기는 하였으나, 피고에게 계약 갱신을 요구하는 의사를 표시한 바는 없는 것으로 보이는 점, ④ 원고는 2016. 3. 19. 새로운 임차인이 되고자 하는 E과 이 사건 권리금계약을 체결하고 피고에게 새로운 임대차계약 체결을 주선하였으나, 2016. 4. 17.경에 이르러 임대보증금과 월차임 등의 조건이 맞지 않았고, E의 임차인으로서의 자력에 대한 자료를 요구하는 피고에 대하여 별다른 자료를 제출하지 아니함으로써 결국 임대차계약이 결렬된 점 등에 비추어 보면, 피고는 상가임대차보호법 제10조 제2항 따른 임대차계약 갱신거절 사유가 있는 것으로 볼 수 있고, 이에 따라 피고는 원고에게 정당하게 임대인으로서의 권리를 행사하여 임대차계약 갱신을 거절한 것으로 보일 뿐이므로, 이와 같은 피고의 갱신거절이 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 권리금회수 방해금지의무 위반행위에 해당한다고 볼 수는 없다.

따라서 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결하는 것을 피고가 거절하였더라도, 피고가 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 할 수 없다.

(2) 피고가 권리금회수 방해행위를 하였는지 여부

더하여, 피고가 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등 정당한 사유 없이과의 새로운 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 원고가 이 사건 권리금 계약에 따라 E으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였는지 여부에 관하여 살펴본다.

피고가 원고 측에게 신규임차인인 E과의 임대차계약 체결의 조건으로 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1,200만 원을 제안하였으나 원고 측에서 이를 거절하였고, 다시 피고가 일부 감액된 금액인 임대차보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임 800만 원을 제안하였으나 원고 측과 여전히 합의가 이루어지지 아니하던 중 원고와 E 사이의 이 사건 권리금계약이 파기된 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고가 이 사건 권리금계약의 체결 경위나 그 진정성, E의 자력 등을 다투면서 E과의 새로운 임대차계약의 체결을 거절한 사실은 기록상 명백하다. 여기에다가, 앞서 본 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고는 원고와 E 사이에 이 사건 권리금 계약이 체결되기 전인 2016. 3. 2.경부터 이미 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 의사를 밝혀왔고, 그 무렵 원고가 새로운 임차인을 물색하고 있다는 사정을 알지는 못하였던 점, ② 원고는 그 후 2016. 3. 19.경에 이르러 비로소 E과 사이에 이 사건 권리금계약을 체결하였다면서, 그로부터 약 9일 뒤인 2016. 3. 28. 이 사건 소를 제기하였는데, 그 과정에서 피고에게 이 사건 권리금계약의 체결 경위에 대해 알려 주거나 E을 신규임차인으로 한 임대차계약의 체결을 요구한 바도 없는 것으로 보이는 점, ③ 또한 원고는 임대인인 피고에게 신규임차인이 되려는 E이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력이 있는지 여부에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하지도 아니한 점(상가임대차보호법 제10조의4 제5항), ④ 원고가 당초 E과 약정한 권리금으로 피고에게 보장해 달라고 요구한 이 사건 권리금 2억 5,000만 원은 이 사건 임대차계약 종결 당시의 권리금 감정가액인 159,966,000원의 약 1.6배에 달하는 금액으로 실제 이 사건 점포의 영업에 따른 유·무형의 재산적 가치보다 과장되었다고 볼 여지가 있는 점, ⑤ 피고는 이 사건 소송이 계속되는 중에도 E을 만나 정보를 수집하는 등 새로운 임대차계약의 체결을 위해 나름대로의 노력을 기울인 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 임대인인 피고로서는 이 사건 권리금계약이 체결된 경위나 신규임차인이 되려는 E이나 그 권리금의 적정성에 대한 아무런 정보가 없는 상황에서 권리금이 산정된 과정 및 그 기준에 대해 의문을 가지거나 E과의 임대차계약의 체결을 망설이는 것이 상당한 것으로 보이고, 따라서 피고가 원고와 E 사이에 이 사건 권리금계약이 체결된 사실을 인정하지 아니한 채 그 체결 경위나 진정성 등에 대해 다투었다는 사정만으로 정당한 사유 없이 이 사건 임대차계약의 체결을 거절하였다고 단정할 수는 없다. 또한, 피고가 E과의 새로운 임대차계약 체결의 조건으로 최종적으로 제시한 보증금 1억 5,000만 원 및 월 차임800만 원은 당초 원고와 사이에 체결한 이 사건 임대차계약의 보증금 1억 원 및 월 차임 500만 원보다 높은 가액이기는 하나, 상가임대차보호법 제10조 제1항, 제2항에 의하면 임대차기간이 5년을 경과하면 임대인은 종전 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하고 새로운 임차인을 구할 수 있을 뿐만 아니라 임대조건 역시 임대인의 결정에 따라 변경할 수 있으므로, 임대인으로서는 스스로의 결정에 의하여 시세보다 높다고 하더라도 자신이 원하는 조건으로 임차인을 구할 수 있고 이러한 측면에서 보았을 때 전체 임대차기간이 5년이 경과한 시점에서 피고가 당초 임대료보다 높은 가액을 요구한 것만 가지고 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 보증금 등을 요구하였다거나 부당하게 원고의 권리금 회수기회를 박탈하였다고 보기 어렵다. 결국, 앞서 인정한 사실만으로 원고가 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에 규정된 권리금 회수기회를 방해하는 행위를 하였다고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.