주택개량재개발조합과 그 조합원 사이의 시유지 불하대금 납부 및 보상금 지급약정에 따른 조합원의 의무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되었다고 본 사례

재개발구역 내의 시유지상에 무허가건물을 소유하고 있던 원고들과 주택개량재개발사업을 목적으로 하는 피고조합 사이에 피고의 사업목적 달성을 위하여 불가결한 위 시유지를 원고들이 서울시로부터 불하받고 추후 보상권리 면적과 평당가액이 확정되는 대로 피고가 그 보상금을 정산하여 지급하기로 한 약정은 위 토지가 재개발구역 안에 포함되어 있음을 전제로 한 것으로서 그에 따라 피고가 부담하게 되는 보상금지급의무와 원고들의 위 토지 불하대금 납부의무는 대가적 견련관계에 있다 할 것이므로 서울시의 건축조례 변경으로 위 토지에 도로가 건설되어 이를 개인에게 불하할 수 없게 됨에 따라 그 토지가 재개발구역에서 제외되고 원고들도 그 조합원의 자격을 상실하게 되었다면 원고들은 위 약정에 따라 피고들에게 부담하는 의무를 면하게 되고 이는 쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 부담하고 있는 채무를 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에 해당한다.

민법 제538조

조돈혁 외 1인

면목 제3구역 주택개량재개발조합

제1심 서울지방법원 북부지원(89가합7805 판결)

항소를 모두 기각한다.

항소비용은 원고들의 부담으로 한다.

원판결을 취소한다.

피고는 원고 조돈혁에게 금 20,606,044원, 원고 김명렬에게 금 20,987,690원 및 각 이에 대한 1988.12.21.부터 이 사건 소장송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송총비용은 피고의 부담으로 한다는 판결과 가집행선고.

1. 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(지적현황측량도), 갑 제2호증(회신), 갑 제3호증(통지문), 갑 제4호증(각서), 갑 제11호증(관리처분계획), 갑 제13호증(진정사항회신), 을 제1호증(시행인가서), 을 제4호증(관리처분계획인가), 을 제5호증의 20(분양예정조서)의 각 기재와 원심증인 강대길의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 서울시 소유의 서울 중랑구 면목동 1326의 96소재 구거 608평방미터(이하, 이 사건 구거지라고 한다) 지상에 무허가 건물을 소유하고 있던 자로서 피고가 1987.2.27. 서울특별시 고시 제132호로서 이 사건 구거지를 포함한 서울 중랑구 면목3동 1075 외 164필지 18,244평방미터 지상에 아파트 4동 488가구와 복리부대시설의 건축 및 공공시설로의 진입도로 건설을 목적으로 하는 주택개량재개발사업시행인가 및 동 조합설립인가를 받아 주택개량재개발사업을 시행하게 되자 도시재개발법 제2조 제4호 , 제20조 의 규정에 의하여 피고조합의 조합원이 되었던 사실, 그런데 원고들이 점유하고 있던 이 사건 구거지의 위치는 피고가 계획한 위 진입도로건설예정부지에 포함되어 있었기 때문에 진입도로공사를 위하여서는 원고들 소유의 건물이 조속히 철거되어야 할 필요가 있었고, 한편 원고들은 장차 피고가 신축할 위 아파트를 분양받는 대신 그에 상응하는 현금으로 보상받기를 원하였으므로 원고들과 피고는 원고들 소유의 건물의 조기철거와 그 보상금액 및 보상방법 등에 관하여 수차 협의를 해오던 중 1987.6.1.에 이르러 원고들과 피고사이에 건물의 철거와 보상금액 및 방법에 관한 타협이 이루어져서 원고들은 피고로부터 이주비로 원고 조돈혁이 금 8,000,000원, 원고 김명렬이 금 5,000,000원을 각 지급받고 1987.6.15. 이내에 타처로 이주완료하되, 피고는 원칙상 원고들이 이 사건 구거지의 소유자가 아니므로 원고들 소유의 건물에 관하여 그 가액에 개발이익율(비례율)을 곱한 금원이 서울시에서 지급되는 건물보상금보다 많으면 그 차액만 보상해 주면 되는 것이지만( 도시재개발법 제53조 ), 이 사건 구거지는 피고가 계획한 위 진입도로 건설에 절대적으로 필요한 토지였으므로 앞으로 피고가 이를 서울시로부터 불하받되 그 불하대금을 원고들이 납입하는 것을 전제로 하여 이 사건 구거지의 점용권까지도 보상의 대상에 포함시키기로 하고, 일단 원고들의 각 건물점용면적만을 보상권리면적이라 칭하여 피고가 위촉한 감정사의 감정에 의하여 권리보상면적을 원고 조돈혁에 대하여 19.66평, 원고 김명렬에 대하여 17.85평으로 확정하고, 원고들 소유의 건물과 이 사건 구거지의 평당가액에 관하여는 정확한 감정을 하지아니한 채 일응 평당 금 1,150,000원으로 계산하였다가 추후 원고들과 같이 서울시 소유의 위 구거지상에서 살고 있었으나 원고들과는 달리 피고가 신축하는 위 아파트를 분양받기로 한 건물번호 116호, 117호의 소외 박창봉, 박삼홍에 대하여 추후 정확한 감정이 이루어지면 이를 기준으로 하여 원고들의 건물과 토지의 평당가액을 확정하기로 하며, 재개발사업시행 후 총 분양수입금에서 공사비, 기타 제비용 등 투자비를 뺀 금액과 당초 조합재산의 가액과의 비율을 비례율이라고 칭하여 이를 일응 93퍼센트로 계산하되 장차 위 관리처분계획인가시에 정확한 비례율이 산정되면 이에 따르기로 하고, 위 평당가액과 비례율이 확정되면 이를 위 보상권리면적에 순차 곱한 금액에서 위 건물보상금과 이주비 및 이 사건 구거지 불하대금을 각 공제하여 최종적으로 산출한 금액을 관리처분계획인가고시확정일로부터 1개월 이내에 원고들에게 정산하여 지급키로 약정한 사실, 그 후 원고들은 서울시로부터 건물보상금조로 원고 조돈혁이 금 3,310,000원, 원고 김명렬이 금 2,990,000원을, 피고로부터 이주비로 원고 조돈혁이 금 8,000,000원, 원고 김명렬이 금 5,000,000원을 각 지급받았고, 1988.12.21. 관리처분계획인가고시 당시 위 박창봉, 박삼흥 소유의 건물은 최종적으로 평당 금 277,687원(금 84,000×3.3058, 원 미만 버림, 이하 같다)으로 평가되어 원고들에 대한 보상금액산출을 위한 비례율은 166퍼센트로 결정되었으며, 그 무렵 위 관리처분계획인가고시가 확정된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 특단의 사정이 없는 한 피고는 원고들에게 위 약정에 따른 보상금을 정산하여 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

2. 그런데 피고는 먼저, 피고는 위 보상금지급약정 당시 원고들이 피고조합의 조합원에 속하고 이 사건 구거지가 위 재개발사업구역내에 포함되어 있다고 오인하고 그와 같은 약정을 한 것인데, 실제 이 사건 구거지는 위 재개발사업구역에서 제외되었고 원고들도 피고조합의 조합원의 자격을 취득하지 못하였으므로 위 약정은 착오에 의한 것이니 이를 취소한다는 취지의 주장을 하므로 살피건대, 위에 든 갑 제1, 2호증, 을 제1호증, 성립에 다툼이 없는 을 제2, 3호증(각 변경인가서)의 각 기재와 원심증인 강대길의 증언에 의하면, 원고들은 위 보상금지급약정 당시에는 피고조합의 조합원에 속하여 있었고 위 구거지도 재개발사업구역에 포함되어 있었으나 그 후 1987.10.21. 재개발사업의 내용이 변경되면서 위 구거지가 재개발사업구역에서 제외되고 원고들도 그 조합원의 지위를 상실케 된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없으므로, 위 인정사실에 의하면, 피고가 위 약정 당시 위 주장과 같은 착오에 빠졌다고 할 수는 없으니 피고의 위 주장은 이유없다.

또 피고는, 피고조합은 원고들이 점유하고 있던 이 사건 구거지가 원래 재개발사업구역에 포함되어 있을 뿐만 아니라 진입도로의 건설에 불가결한 토지이므로 이를 원고들의 출재로 서울시로부터 불하 받을 예정으로 이 사건 보상금지급약정을 하였는데, 그 후 이사건 구거지가 재개발사업구역에서 제외되고 원고들도 피고조합원의 지위를 상실하였을 뿐만 아니라 서울시 건축조례의 변경으로 서울시가 직접 그 예산으로 이 사건 구거지에 도로를 개설하여 일반의 사용에 제공함으로써 위 구거지를 서울시로부터 불하받을 수 없는 상황에 이르렀으므로 피고는 위 약정에 따른 보상금지급의무가 소멸하였다는 취지의 주장을 한다.

그러므로 살피건대, 피고는 원고들이 원래 이 사건 구거지의 소유자가 아니고 그들이 건물만을 소유하고 있으나 이 사건 구거지가 재개발사업구역내에 있을 뿐만 아니라 단지 내의 진입도로 건설에 불가결한 토지이므로 피고가 원고들의 조합원자격을 인정함과 동시에 그들의 출재로 서울시로부터 이를 불하받되 위 약정에 따른 보상금지급시에 그 불하대금을 공제키로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위에 든 갑 제1, 2호증, 갑 제11, 13호증, 을 제1, 2, 3, 4호증의 각 기재와 원심증인 이부영의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원고들은 1987.10.21. 재개발사업의 내용이 변경되면서 이 사건 구거지가 재개발사업구역에서 제외되자 피고조합의 조합원의 지위를 상실하였고, 피고와 사이에 약정된 1987.6.15.까지 이 사건 구거지에서 이주를 하지 아니하다가 서울시가 건축조례의 변경으로 직접 시의 예산으로 이 사건 구거지를 도로로 개설하게 되자 서울시와 피고로부터 지급받은 위 건물보상금과 이주비 이외에 서울시로부터 건물철거에 따른 시가 금 6,000,000원 상당의 타지역아파트 입주권을 배당받았으며 그 후 서울시가 이 사건 구거지에 도로를 개설하여 공공의 사용에 제공함으로써 개인이 이를 서울시로부터 불하받는 것이 불가능한 상황에 이르게 된 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실들에 의하면 원고들과 피고 사이에 이루어진 이 사건 보상금지급약정은 원고들이 점용하고 있는 이 사건 구거지가 피고의 주택개발사업구역 내에 포함되어 있음을 전제로 한 것으로 위 약정에 따라 피고가 부담하고 있는 이 사건 보상금지급채무는 원고들이 위 구거지의 불하대금을 부담하고 조합원의 지위를 보유함으로써 취득하는 아파트분양권을 포기하는 것과 대가적 견련관계에 있다고 할 것이고, 한편 일반적으로 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사나 쌍방의 책임없는 사유로 인하여 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 할 것인데, 위에서 본 바와 같이 서울시의 건축조례변경으로 이 사건 구거지에 도로가 개설되어 이를 개인에게 불하할 수 없게 되고 이에 따라 위 구거지가 이 사건 재개발사업구역에서 제외되어 조합원자격이 상실된 이상 원고들은 위 보상금약정 당시 그들이 부담하고 있는 위 의무를 면하게 되었음이 분명하므로 이는 쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 부담하고 있는 채무를 당사자 쌍방의 책임없는 사유로 이행할 수 없는 때에 해당한다고 할 것이니 이와 대가관계에 있는 피고에 대한 보상금지급청구권의 이행도 청구할 수 없다고 봄이 상당하므로 피고의 위 주장은 이 점에 있어서 이유있다.

3. 그렇다면, 이 사건 보상금지급을 구하는 원고들의 이 사건 청구는 보상금의 액수에 관하여 더 나아가 판단할 필요도 없이 이유없으므로 이를 기각할 것인바, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고들의 항소는 이유없어 이를 모두 기각하고, 항소비용은 패소자인 원고들의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.