조세특례제한법에서 규정하는 신축주택 해당 여부

조세특례제한법 소정의 신축주택은 분양 당시나 취득 당시를 기준으로 공부상 및 실질상 주택만을 의미하는 것으로 해석함이 상당함

조세특례제한법 제99조의3신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고가 2005. 8. 18. 원고에 대하여 한 2004년도 귀속 양도소득세 123,972,250원의 환급거부처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고의 2001. 10. 18. ○○ ○○구 ○○동 ○○○ ○○○○○ ○동 ○○○○호(39평형, 건물전용면적 110.012㎡, 대지권 17.373㎡, 이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)를 분양 받아 2002. 2. 20. 잔금을 지급한 후 2002. 11. 15. 이 사건 오피스텔이 준공되어 2003. 1. 8. 자신의 명의로 소유권보존등기를 마쳤다. 이 사건 오피스텔은 건축법 시행령 제3조의4 [별표 1] 제10호 나목의 일반업무시설로 건축허가를 받았고, 집합건축물대장 등 공부상에도 오피스텔로 등재되어 있다.

나. 이 사건 오피스텔이 속한 ○○○○○ ○동은 1층부터 4층까지는 복리시설, 5층부터 20층까지는 오피스텔, 21층부터 42층까지는 아파트 등으로 구성되어 있다.

다. 원고는 2004. 12. 29. 이 사건 오피스텔을 양도하고, 2005. 2. 28. 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 양도소득세 123,972,250원을 자진 납부하였다.

"라. 원고는 2005. 5. 28. '이 사건 오피스텔이 양도소득세 과세특례규정인 구 조세특례제한법(2002. 12. 11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하 법' 이라 한다) 제99조의3에서 규정하는 신축주택에 해당되므로 원고가 양도소득과세표준 예정신고를 하고 납부한 위 양도소득세 123,972,250원을 환급하여야 한다는 내용으로 양도소득과세표준 확정신고를 하였다.",마. 이에 피고는 이 사건 오피스텔이 법상 신축주택에 해당하지 아니한다고 보아 2005. 8. 18. 원고에게 예정신고, 납부한 양도소득세를 환급할 수 없다는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 주택건설사업자가 주거용으로 사용할 수 있도록 신축한 이 사건 오피스텔을 주거용으로 사용할 것을 전제로 매입하였고, 이를 주거용으로 사용하다가 양도한 것이므로, 이 사건 오피스텔은 법 제99조의3 제1항 제1호에서 규정하고 있는 신축주택에 해당되므로, 과오납한 양도소득세 환급거부처분은 취소되어야 한다.

나. 관계법령

별지와 같다.

다. 판단

조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특례규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합된다.

이 사건의 경우를 보건대, 법 제99조의3은 국가외환위기 이후 침체되어 있는 국내건설경기를 활성화하기 위한 목적에서 그 일환으로 주택신축을 장려하기 위하여 제한적으로 신설된 규정으로 특례규정이라 할 것이고, 따라서 엄격하게 해석해야 하는 점, 주택건설촉진법 제2조에 의하면 주택과 공동주택이라는 개념에 관하여 정의하고 있고, 건축법시행령 제3조의4 [별표 1]에 의하면 아파트(공동주택)와 일반업무시설인 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시한 것을 말한다)은 구별되어 규정되어 있는 점, 소득세법상 1세대 1주택 여부에 관한 판단과 법상 신축주택의 감면규정은 그 입법목적이나 취지가 다르기 때문에 굳이 그 판단시기를 같이할 필요가 없어 신축주택의 경우 분양당시나 취득 당시를 기준으로 신축주택인 경우에 한하여 감면규정을 적용하는 것이 엄격해석의 원칙에 부합하는 점 등 제반사정을 종합하여 볼 때, 법 제99조의3 소정의 신축주택은 분양 당시나 취득 당시를 기준으로 공부상 및 실질상 주택만을 의미하는 것으로 해석함이 상당하므로, 건축법상 주택이 아니라 일반업무시설로 건축허가를 받았고 공부상으로도 오피스텔로 등재되어 있는 이 사건 오피스텔은 비록 주거용으로 사용할 수 있도록 신축하였고 실제로 원고가 이를 주거용으로 사용하다가 양도하였다 하더라도 법 제99조의3 소정의 신축주택에 해당하지 않는다고 할 것이다. 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 서 있는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계법령

○ 조세특례제한법 제99조의3 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11. 법률 제6762호로 전의 것)

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우

2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

○ 구 소득세법 제89조 비과세양도소득

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(거주용건물의 연면적 · 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 발생하는 소득(2002. 12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

○ 구 소득세법 시행령 제156조 고급주택의 범위

법 제89조제3호에서 "거주용건물의 연면적·가액 및 시설등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.(2002. 12. 30. 대통령령 제17825호로 개정되기 전의 것)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조제1항제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것

가. 주택의 연면적(제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것

○ 주택건설촉진법 제3조 용어의 정의

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

2. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(이에 부속되는 일단의 토지를 포함한다) 또는 건축물의 일부를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

3. "공동주택"이라 함은 대지 및 건물의 벽·복도·계단 기타 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

○ 건축법시행령 제3조의4 용도별 건축물의 종류

법 제2조제2항 각호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1]

2. 공동주택

가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

10. 업무시설

나. 일반업무시설 : 금융업소, 사무소, 신문사, 오피스텔(업무와 주거를 함께 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그 밖에 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당되지 아니하는 것 끝.