2012나9246 건물명도

2012나9253(병합) 건물명도

201249260(병합) 건물명도

2012나9277(병합) 건물명도

2012나9284(병합) 건물명도

2012나9291(병합) 건물명도

2012나9307(병합) 건물명도

2012나9314(병합) 건물명도

00000 주식회사

서울 강남구

대표이사 이○○

소송대리인 법무법인 진인

담당변호사 김병준

1. 김○○

부산 강서구

2. 염○○

부산 강서구

3. 주○○

부산 강서구

4. 김○○

부산 강서구

5. 정○○

부산 강서구

6. 정○○

부산 강서구

7. 정○○

부산 강서구

8. 이○○

부산 강서구

피고들 소송대리인 법무법인 정인

담당변호사 박보영

부산지방법원 2012. 5. 4. 선고 2011가단63426, 2011가단63501

(병합), 2011가단63518(병합), 2011가단63556(병합), 2011가단

63570(병합), 2011가단63709(병합), 2011가단63723(병합), 2011가

단63792(병합) 판결

2012. 9. 28.

2012. 11. 9.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고에게, 피고 김○○은 별지 목록 제1항 기재 부동산을, 피고 염○○는 같은 목록 제2항 기재 부동산을, 피고 주○○은 같은 목록 제3항 기재 부동산을, 피고 김○○는 같은 목록 제4항 기재 부동산을, 피고 정○○는 같은 목록 제5항 기재 부동산을, 피고 정○○는 같은 목록 제6항 기재 부동산을, 피고 정○○은 같은 목록 제7항 기재 부동산을, 피고 이OO는 같은 목록 제8항 기재 부동산을 각 인도하라.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.

4. 제2항은 가집행할 수 있다.

주문과 같다.

1. 기초사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 제2호증, 을 제1호증의 1 내지 33, 40 내지 43, 제2호증의 1 내지 4, 제4호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 주식회사 0000(이하 OOOO 라고만 한다)는 부산 강서구 0000000 등 지상에 ①0000000 아파트 2,866세대(이하 이 사건 아파트라고 한다)를 신축하여 분양한 시행사로서 위 아파트의 신축 및 분양사업에 필요한 자금을 마련하기 위하여 ○○○○ 유한회사(대출을 위하여 ○○○○가 설립한 회사임)를 채무자로 하여 주식회사 0000000 저축은행(이하 0000000 저축은행이라고만 한다) 외 22개 금읍 기관(이하 대주단이라고 한다)으로부터 사업자금을 대출받았다.

나. ○○○○는 위 대출금의 담보를 위하여 2010. 4. 14. 원고와 사이에 대주단을 공동1순위 우선수익자, ○○○○를 위탁자, 원고를 수탁자로 하여 이 사건 아파트 중 별지 목록 기재 각 부동산을 포함한 462세대(이하 신탁부동산이라고 한다)를 원고에게 신탁하는 내용의 부동산담보신탁계약(이하 이 사건 신탁계약이라고 한다)을 체결하고, 같은 달 15. 신탁부동산에 관하여 원고 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.

다. 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항의 주요 내용은 아래와 같다.

신탁조항

제1조【신탁목적】 이 신탁은 신탁부동산의 소유권 관리와 위탁자가 부담하는 채무 내지는 책임의 이행을 보장하기 위하여 수탁자가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 환가 정산하는데 그 목적이 있다.

제9조【신탁부동산의 보전관리 등】

① 위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 실질적인 보존과 일체의 관리행위 및 이에 따른 일체의 비용을 부담한다.

② 위탁자는 수탁자의 사전 승낙이 없는 경우에는 신탁부동산에 대하여 임대차 등 권리의 설정 또는 그 현상을 변경하는 등의 방법으로 신탁부동산의 가치를 저감하는 행위를 하여서는 아니된다.

특약사항

제3조 【신탁부동산의 관리】

② 수탁자는 신탁부동산 등기부등본상의 소유권관리와 공동1순위 우선수익자의 요청에 따른 처분업무 등을 수행하며, 이외 신탁부동산의 현실적 점유, 유지·관리, 분양 및 임대업무 등 실질적 관리는 위탁자가 자기책임과 부담으로 처리한다. 제6조【임대차업무】

② 위탁자는 공동1순위 우선수익자의 동의가 있는 경우에 한하여 위탁자 명의로 임대차계약을 체결할 수 있다.

③ 위탁자와 임차인간 임대차계약을 체결할 경우 이에 따른 임대업무 및 임대를 위한 유지관리 사무는 위탁자의 책임으로 수행하되, 임대보증금 및 월 임료의 수납 등은 공동1순위 우선수익자가 정하는 바에 따르기로 한다.

④ 신탁계약 체결 이후에 이루어진 임대차계약에 기인한 임대차보증금 반환채무 기타 이와 관련하여 발생하는 모든 채무는 수탁자가 문서에 의하여 명시적인 의사표시.를 한 것을 제외하고, 신탁기간 중 또는 이후에도 위탁자가 부담한다.

제11조 【신탁부동산의 분양)

① 위탁자는 신탁부동산을 구분하여 분양할 수 있다. 단 분양대금 수납계좌는 위탁자와 공동1순위 우선수익자가 결정하기로 하며, 위탁자의 분양행위와 관련하여 등기부상 소유권자로서 수탁자는 일체의 의무(분양대금 반환의무 및 개별 분양에 따른 정산의무를 포함하며, 이에 한하지 아니함)를 부담하지 아니한다.

전항의 분양결과, 신탁부동산의 일부 소유권이전이 필요한 경우 다음 각호의 절차를 거쳐 피분양자에게 신탁부동산의 소유권을 이전하기로 한다.

1. 위탁자 또는 대표은행은 관리계좌로 분양대금이 완납된 세대에 한하여 수탁자에게 해당 신탁부동산의 신탁해지 요청

2. 전호에 따른 신탁해지요청에 의거 수탁자는 공동 1순위 우선수익자의 동의여부와 관계없이 위탁자에게 신탁해지 관련서류 교부(위탁자 앞 소유권이전)

3. 전호에 의하여 신탁해지된 신탁부동산은 위탁자가 자기책임과 부담으로 피분 양자에게 소유권이전(피분양자 앞 소유권이전)

④ 본조 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 경우 수탁자는 위탁자의 요청과 무관하게 공동1순위 우선수익자의 요청만으로도 수분양자 또는 우선수익자가 지정하는 자에게 직접 신탁부동산의 소유권을 이전할 수 있다.

2. 신탁부동산 분양과 관련하여 공동1순위 우선수익자가 수탁자에게 수분양자로 직접 소유권이전을 요청할 경우

제17조【대출원리금 상환업무 및 대출원리금상환관리계좌 개설 등】

② 수탁자는 공동1순위 우선수익자의 대출원리금 상환을 목적으로 사용하기 위한 대출원리금상환관리계좌(수탁자 단독명의, 단독날인)를 개설하기로 한다.

④ 위탁자 또는 채무자는 수탁자가 수행하는 공동1순위 우선수익자의 대출원리금 상환업무에 차질이 발생하지 않도록 수탁자가 요청하는 자료 일체를 제출하기로 하며, 신탁부동산의 분양대금이 관리계좌로 입금될 수 있도록 분양계약서상의 분양대 금 수납계좌를 관리계좌로 명시하는 등의 필요한 조치를 취하여야 한다.

라. 피고 김○○은 2010. 7. 23. ○○○○와 사이에 별지 목록 제1항 기재 부동산(이하 제1 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 140,151,800원, 분양대금을 280,138,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 28,030,000원, 같은 해 9. 13. 전세보증금 잔금 112,121,800원을 각 납부하였다. 마. 피고 염○○는 2010. 9. 9. ○○○○와 사이에 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 제2 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 126,651,800원, 분양대금을 280,138,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 28,030,000원, 같은 해 10. 8. 전세보증금 잔금 98,621,800원을 각 납부하였다. 바. 피고 주○○은 2010.10.11. ○○○와 사이에 별지 목록 제3항 기재 부동산(이하 제3 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 140,151,800원, 분양대금을 280,138,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 28,030,000원, 같은 해 10. 23. 전세보증금 잔금 112,121,800원을 각 납부하였다. 사. 피고 김○○는 그의 남편인 오○○과 함께 2010.10.18. ○와 사이에 별지 목록 제4항 기재 부동산(이하 제4 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 140,151,800원, 분양대금을 280,138,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 28,030,000원, 같은 해 10. 28. 전세보증금 잔금 112,121,800원을 각 납부하였다.

아. 피고 정○○는 2010. 8. 10. 0000 와 사이에 별지 목록 제5항 기재 부동산(이하 제5 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 148,012,000원, 분양대금을 295,920,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 29,602,000원, 같은 해 9. 2. 전세보증금 잔금 118,410,000원을 각 납부하였다. 자. 피고 정○○는 2010. 7. 15. ○○○○와 사이에 별지 목록 제6항 기재 부동산(이하 제6 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 148,012,000원, 분양대금을 295,920,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 30,000,000원, 같은 해 9. 7. 전세보증금 잔금 118,012,000원을 각 납부하였다. 차. 피고 정○○은 2010. 8. 29. ○○○○와 사이에 별지 목록 제7항 기재 부동산(이하 제7 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 140,151,800원, 분양대금을 280,138,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 28,030,000원, 같은 해 10. 6. 전세보증금 잔금 112,121,800원을 각 납부하였다. 카. 피고 이○○는 윤○○와 함께 2010. 10. 11. ○○○○와 사이에 별지 목록 제8항 기재 부동산(이하 제8 부동산이라고 한다)에 관하여 전세보증금을 140,151,800원, 분양대금을 280,138,000원으로 하는 신개념 아파트 전세계약을 체결하고, 같은 날 계약금 28,030,000원, 같은 달 27. 전세보증금 잔금 112,121,800원을 각 납부하였다. 타. 피고들과 0000 사이에 체결된 신개념 아파트 전세계약(이하 이 사건 각 계약이라고 한다)은 피고들이 전세보증금을 납부하면 0000가 그에 대한 양도담보적 성격으로 목적 부동산의 소유권을 임차인에게 이전하여 주고, 임대차 기간이 만료되면 임차인의 선택에 따라 임차인이 소유권을 확정적으로 취득(이 경우 임차인이 납부한 전세보증금은 분양대금의 일부로 봄)하거나 0000에게 환매권을 행사하여 전세보증금의 반환을 청구할 수 있도록 하는 것을 주된 내용으로 하고 있다.

파. 피고들이 0000와 사이에 이 사건 각 계약을 체결하면서 작성한 분양계약서에는 분양대금 납부계좌란에 계좌번호의 기재 없이 은행명 '○○은행', 예금주 O라고만 기재되어 있었고, 전세계약서에는 전세보증금 납부계좌란에 은행명 '00은 행', 계좌번호 '000000(이하 ○○은행 계좌라고 한다)', 예금주 '0000명지 주식회사'라고 기재되어 있었는데, 피고들은 전세보증금을 위 ○○은행 계좌로 송금 또는 입금하는 방법으로 납부하였다.

하. 피고들은 전세보증금을 모두 납부한 후 각 그 무렵부터 현재까지 이 사건 각 부동산에 거주하고 있다.

2. 당사자의 주장과 그에 대한 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

이 사건 각 부동산은 원고의 소유이고, 피고들이 ○○○○와 체결한 이 사건 각 계약은 원고에 대하여 효력이 없으므로 피고들은 원고에게 그들이 점유하는 이 사건 각 부동산을 인도할 의무가 있다.

(2) 피고들의 주장

(가) 피고들은 원고 또는 대주단으로부터 이 사건 각 부동산에 관한 분양계약 체결권을 위임받은 0000와 사이에 이 사건 각 계약을 체결하였으므로 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게 미치고, 가사 그렇지 않다 하더라도 민법 제125조 또는 제126조 에 규정된 표현대리의 법리 내지는 무권대리 추인의 법리에 따라 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게 미친다고 할 것이므로, 피고들은 이 사건 각 계약에 기하여 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있다.

(나) 피고들은 ○○○○에게 전세보증금을 모두 납부하였으므로 ○○○○는 이 사건 각 계약에 따라 피고들에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기를 경료해 줄 의무가 있다 할 것인데, 0000가 파산선고를 받아 피고들에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기의무를 이행할 수 없게 됨으로써 피고들은 ○○○○에 대하여 이 사건 각 부동산의 분양대금 내지는 적어도 피고들이 납입한 전세보증금 상당의 손해배상 채권을 갖게 되었는바, 피고들은 위와 같은 손해배상 채권을 피보전권리로 하는 유치권을 취득하였으므로 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있다.

(다) 가사 그렇지 않다 하더라도, 피고들은 원고가 피고들과 동일한 기간에 이 사건 각 계약과 동일한 내용의 계약을 체결하고 ○○○○에게 대금을 지급한 다른 입주자들에게 소유권이전등기를 경료하여 주는 것을 보고 0000에게 대금을 지급하면 이 사건 각 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료받을 수 있을 것이라는 신뢰를 갖게 되었는데, 원고가 피고들에게 소유권이전등기를 경료하여 주지 아니하고 오히려 이 사건 각 부동산의 명도를 구하는 것은 모순행위 금지의 원칙에 반하고, 또 피고들은 이 사건 각 계약에 따른 대금을 정당하게 납부함으로써 0000를 대위하여 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 지위에 있다 할 것이므로, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 의무자가 권리자를 상대로 한 소송으로서 신의성실의 원칙에 반하며, 뿐만 아니라 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 피고들에게 현저한 손해만을 가하는 것으로서 권리남용에 해당한다.

나. 판단

(1) 먼저 피고들이 이 사건 각 계약에 기하여 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있는지, 즉 피고들이 0000 와 사이에 체결한 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게도 미치는지 여부에 관하여 본다.

피고들이 ○○○○와 체결한 이 사건 각 계약은 피고들에게 수분양권이 보장된 임대차계약과 분양계약이 혼합된 계약으로 봄이 상당하다.

그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 계약은 원고 명의가 아니라 0000 명의로 체결되었고, 을 제4호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 앞서 본 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항들은 피고들이 이 사건 각 계약을 체결할 당시 이미 이 사건 각 부동산에 관한 등기부에 첨부되어 있는 신탁원부에 기재되어 있었던 사실이 인정되고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제124조 제2항은 '신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다'라고 규정하고 있으므로 원고는 위와 같은 신탁조항 및 특약사항으로 피고들에 대하여 대항할 수 있다 할 것인데, 앞서 본 특약사항 제6조 제2항에 따른 공동1순위 우선수익자의 동의가 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고들은 이 사건 각 계약이 가진 임대차계약으로서의 효력으로 원고에게 대항할 수 없다.

그리고 비록 특약사항 제11조 제1항 본문에 '위탁자는 신탁부동산을 구분하여 분양할 수 있다'라고 규정되어 있으나, 위 규정과 앞서 본 이 사건 신탁계약의 목적, 특약사항 제11조 제1항 단서, 제2항, 제4항, 제17조 제2항, 제4항의 각 내용을 종합해 보면, 이 사건 신탁계약의 내용은, 위탁자인 0000와 수탁자인 원고 사이의 내부관계에서 ○○○○는 자신의 이름으로 분양계약을 체결하고 그 분양대금이 원고 명의의 관리계좌에 입금되도록 할 권한과 의무를 가지고, 원고는 분양대금이 관리계좌로 완납된 세대에 대하여 ○ 또는 대표은행의 신탁해지 요청이 있으면 ○○○○에게 신탁해지 관련서류를 교부할 의무를 부담하되 공동1순위 우선수익자의 요청이 있으면 수분양자에게 직접 소유권이전등기를 해 줄 수 있다는 것에 불과할 뿐 원고가 0000에게 원고에 대하여도 효력이 미치는 분양계약을 체결할 권한을 위임하거나 대리권수여의 의사표시를 한 것으로 보기 어렵고, 그밖에 원고가 0000에게 이 사건 각 계약을 체결할 권한을 위임하거나 대리권수여의 의사표시를 하였다고 볼 사정을 인정할 증거가 없으며, 또 0000에게 원고를 위한 어떠한 기본적 대리권이 있다고 보기도 어려우므로, 피고들은 원고에 대하여 이 사건 각 계약이 가진 분양계약으로서의 효력을 주장할 수 없다.

한편, 을 제6호증의 2의 기재에 의하면, 공동1순위 우선수익권자들은 회의를 개최하여 후순위 우선수익권자들의 동의가 있고 0000가 출입 관련 장비 일체를 관리 위임업체에게 인도하는 것을 조건으로 59세대 전체를 일괄하여 분양가의 75%의 금액에 처분하는 것에 동의하기로 합의한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로는 원고가 이 사건 각 계약을 추인하였다고 보기 어렵다.

따라서 이 사건 각 계약의 효력이 원고에게 미친다는 점을 전제로 하는 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로 피고들이 유치권자로서 이 사건 각 부동산을 점유할 권원이 있는지 여부에 관하여 본다.

민법 제320조 제1항은 '타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다'고 규정하고 있으므로 유치권의 피담보채권은 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이어야 할 것인데, 피고들이 이 사건 부동산에 대한 유치권의 피담보채권이라고 주장하는 이행불능으로 인한 손해배상 채권은 이 사건 각 부동산 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다. (3) 끝으로 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배되거나 권리남용에 해당하는지 여부에 관하여 본다.

원고가 ○○○○에게 대금을 납입한 다른 입주자들에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다는 점만으로는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 모순금지의 원칙에 반한다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 계약에 따른 전세보증금 이 원고 명의의 관리계좌가 아닌 ○○○○ 명의의 ○○은행 계좌로 송금 또는 입금된 이상 피고들이 ○○○○를 대위하여 원고에게 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 지위에 있다고 보기도 어려우므로, 피고들이 주장하는 사정만으로는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다.

또 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항에는 이 사건 각 부동산을 포함한 신탁 부동산에 관한 0000의 권한이 상세히 규정되어 있고 그 내용이 등기부를 통하여 공시되어 있으므로 피고들은 이 사건 각 계약을 체결하는 과정에서 이를 충분히 확인할 수 있었던 점, 이 사건 신탁계약은 0000가 부담하는 채무의 이행을 보장하기 위하여 원고가 신탁부동산을 보전·관리하고 채무불이행시 이를 환가 · 정산하는 것을 주된 목적으로 하고 있는데 ○○○○가 대주단에 대한 대출원리금 채무를 이행하지 않고 있으므로 원고로서는 신탁부동산의 환가 · 정산을 위하여 피고들에게 이 사건 각 부동산의 인도를 구할 이익이 있는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 주장하는 사정만으로는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구가 권리남용에 해당한다고 보기 어렵다.

따라서 피고들의 이 부분 주장도 모두 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고에게, 피고 김○○은 제1 부동산을, 피고 염○○는 제2 부동산을, 피고 주○○은 제3 부동산을, 피고 김○○는 제4 부동산을, 피고 정○○는 제5 부동산을, 피고 정○○는 제6 부동산을, 피고 정○○은 제7 부동산을, 피고 이○○는 제8 부동산을 각 인도할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 있어 이를 모두 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로 제1심 판결을 취소하고 피고들에게 위에서 인정한 의무의 이행을 명하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

재판장판사최윤성

판사장성욱

판사이영은