임차건물을 전대하는 법률행위를 할 수 있는 기본적 대리권만을 수여받은 자에게 임대차계약의 해지와 임차보증금 수령에 관한 대리권도 있다고 믿은데에 정당한 이유가 있다고 본 사례

임차건물을 전대하는 법률행위를 할 수 있는 기본적 대리권만을 수여받은 자에게 임대차계약의 해지와 임차보증금 수령에 관한 대리권도 있다고 믿은데에 정당한 이유가 있다고 본 사례

민법 제126조

원고 소송대리인 변호사 임순철

김기철 소송대리인 변호사 유영혁

서울고등법원 1986.11.3 선고 86나237 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유는 판단한다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거에 의하여 원고는 1984.8.3 피고에게 임차보증금 13,000,000원을 지급하고 피고소유의 이 사건 임대차건물인 서울 중구 만리동 2가 197의 7 소재 연립주택 2층중 방 2칸을 임차기간 1984.9.8부터 12개월간으로 정하여 임차한 사실. 위 임대차계약은 원고가 고종사촌올케인 소외 1의 권유에 따라 주택을 이른바 전세방식으로 임차하여 이를 이른바 삭월세 방식으로 전대하고 월세를 지급받음으로써 임차보증금으로 지급한 금원에 대한 금전대여의 효과를 얻을 수 있다는 생각에서 체결하게 된 것으로서 이 사건 임대차계약의 체결후 원고는 소외 1에게 이 사건 임차건물을 삭월세로 전대하여 매월 이 사건 임차보증금의 3푼에 해당하는 금 390,000원 정도의 월세를 받아 그중 금 370,000원씩을 원고에게 지급하여줄 것을 위임하였던 바, 소외 1은 약 1개월간 이 사건 임차건물을 월세로 전대하다가 원고의 승낙을 받음이 없이 만리사복덕방을 경영하는 소외 이정복의 소개로 이 사건 임차건물중 방 1칸을 1984.10.2 소외 김학준에게 임차보증금 6,000,000원에, 나머지 방 1칸은 같은해 11.4 소외 박재길에게 임차보증금 7,000,000원에 각 전세형식으로 전대하고, 그 임차보증금들을 받아 이를 임의로 사용한 후 1985.3.경 위 전차인들이 각 전세계약의 해지와 임차보증금의 반환을 요구하자 소외 이정복에게 피고로부터 이 사건 임차보증금을 반환받아 위 전차인들에게 지급하여 주고 이 사건 임대차계약을 종료시켜 달라고 의뢰하였고, 소외 이정복으로부터 이를 전해들은 피고가 이를 승낙하고 다만 이 사건 임대차계약서를 가져와야 임차보증금을 반환하여 주겠다고 하자 소외 1은 1985.4.12 소외 이정복에게 피고가 요구하는 이 사건 임대차계약서는 불이 나서 타 없어졌다고 거짓말을 하고 그 대신 위임장을 작성하여 주겠다고 하면서 피고로부터 이 사건 임차보증금을 수령하는 권한을 소외 이정복에게 위임한다는 취지의 원고명의의 위임장을 위조, 작성하여 줌으로써 소외 이정복이 같은날 피고의 위임을 받고 있던 소외 노병섭에게 위 위임장을 제시하고 이를 진실한 문서라고 믿은 위 노병섭으로부터 이 사건 임차보증금의 반환조로 금 13,000,000원을 지급받아 그 자리에서 위 전차인들의 임차보증금을 반환하여 준 사실을 각 인정한 다음 소외 1이나 이정복은 원고의 대리인이거나 혹은 적어도 표현대리인에 해당하므로 위 임차보증금반환의 효과는 원고에게 귀속되어야 한다는 피고의 주장에 대하여 원심이 배척한 증거외에는 소외 1이나 이정복이 원고로부터 이 사건 임대차계약을 해지하고 임대차보증금을 반환받을 대리권한을 수여받았다고 볼만한 증거가 없고, 또한 이 사건 임대차계약시 원고가 이 사건 임대차건물의 관리는 소외 1에게 맡긴다고 하면서도 임대차계약서상의 임차인 명의를 원고로 하고, 임차보증금의 영수증도 원고가 받아간 사실을 목격한 피고로서는 임차보증금에 관한 권리는 원고가 확보하여 두겠다는 의사를 알 수 있었다고 할 것이므로 피고가 이 사건 임대차계약을 해지하고, 소외 이 정복에게 임차보증금을 반환함에 있어서는 위 소외인으로부터 이 사건 임대차계약서 및 영수증을 회수하거나, 위와 같은 문서가 없을 때에는 전화를 통하여서라도 원고의 의사를 확인한 후 임차보증금을 반환하여야 할 것임에도 불구하고 이러한 주의를 기우림이 없이 위 소외인이 임대차계약서는 소실되었다고 하면서 그 대신 가져온 그 내용과 형식이 조잡하고 인감증명서의 첨부도 없이 원고명의아래 무인만 되어 있는 위임장만을 믿고 임차보증금을 반환하여 준 것은 소외 1 또는 이정복에게 이 사건 임대차계약의 해지 및 그 보증금 수령에 관한 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었다고 할 수 없는 경우였다고 판단하여 피고의 위주장을 모두 배척하였다.

기록에 의하여 살펴보면, 소외 1이나 이정복에게 원고를 대리하여 이 사건 임대차계약을 해지하고 임차보증금을 수령할 권한이 있었다고 볼 증거가 없다고 판단한 원심의 조치는 수긍이 가고, 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 위법은 없다.

그러나 소외 1 (소외 이정복은 사자에 지나지 아니한다)이 원고로부터 이 사건 임대차계약의 해지와 임차보증금수령에 관한 대리권을 수여받은 바가 없다 하더라도 사실관계가 원심이 인정한 바와 같다면 소외 1은 원고를 위하여 이 사건 임대차건물을 삭월세로 전대하는 법률행위를 할 수 있는 기본적 대리권을 수여받았었다고 할 것이고, 한편 기록에 의하면, 이 사건 임차건물은 소외 1이 임대차계약일 일주일전쯤에 혼자 찾아와 소외 노병섭의 소개로 물색한 것이고, 원고는 위 계약당시에도 이 사건 임대차건물을 물색하러 다닌 소외 1을 동생이라고 소개하면서 이 사건 임차건물의 관리는 소외 1에게 맡긴다고 말하였고, 실제로도 소외 1에게 이 사건 임차건물의 관리를 맡긴채 한번 나타나지도 아니하였으며, 또한 소외 1이 이 사건 임차건물을 소외 김학준, 동 박재길 등에게 전대하고 동인들로부터 전대차보증금을 수령하여간 후 상당기간이 경과된 위 해지당시까지 원고가 이에 대하여 어떠한 항의나 이의제기도 한 바 없음을 알 수 있으므로 피고로서는 소외 1이 원고를 대리하여 이 사건 임대차건물을 관리할 권한을 수여받았고, 위 전대차계약 역시 그 권한내에서 적법히 체결한 것으로 믿을 수 밖에 없었다 할 것이고, 피고가 위 전대차계약이 원고의 대리인인 소외 1에 의하여 적법히 체결된 것으로 믿었다면 피고는 위 전대차보증금의 반환 책임은 원고에게 있다고 생각하게 될 것이므로 위와 같은 사정아래에서 피고가 원고를 대리하여 이 사건 임대차건물을 관리하고 있다고 생각하고 있던 소외 1로부터 원고에게 반환책임이 있다고 생각하고 있던 위 전대차보증금의 변제에 사용하려하니 이 사건 임대차보증금을 반환하여 주고, 임대차관계를 종료시키자는 제의를 받고 소외 1에게 원고를 대리하여 이 사건 임대차 계약을 해지하고 임대차보증금을 수령할 권한이 있다고 믿은데에는 정당한 이유가 있다고 할 것이며, 원심이 인정한 바와 같이 피고가 그 당시 이 사건 임대차계약서와 영수증을 회수하지 아니하였다거나 원고에게 직접 확인하지 아니하였다는 사유만으로는 피고에게 과실이 있다고 보기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 원심이 이와 반대되는 견해에 서서 피고의 표현대리주장을 배척한것은 표현대리의 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 소정의 파기사유에 해당한다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유있다.

그러므로 원심판결을 파기하여 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.