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사건
2006가단61748(본소)건물명도
2006가단163637(반소) 매매대금청구
변론종결
2006. 12. 22.
판결선고
2007. 1. 26.
주문
1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 별지 목록 기재 건물을 명도하라. 2. 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.
3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
본소청구취지 : 주문 제1항과 같다.
반소청구취지 : 원고(반소피고, 이하 '원고'라고 한다)는 피고(반소원고, 이하 '피고'라고 한다)에게 금 114,953,830원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
이유
본소와 반소를 함께 판단한다.
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제3호증(갑 제5호증의 1과 같다), 갑 제4호증(을 제1호증과 같다), 갑 제5호증의 2, 을 제3호증의 1, 2의 각 기재에 변론의 전취지를 모아 보면 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가. 원고의 남편인 소외 갑은 2000. 1. 5. 피고와의 사이에 대구 달서구 유천동 403-7 답 246m(이하 '이 사건 토지'라고 한다)에 관하여 임대차보증금 6,000,000원, 월차임 400,000원, 임대차기간 토지인도일로부터 60개월로 각 정하여 임대차계약(이하 '이 사건 제1 임대차계약'이라고 한다)을 체결하였다.
나. 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 갑으로부터 이 사건 토지를 인도받아 위 토지 지상에 별지 목록 기재 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 신축한 후 이 사건 건물에 관하여 2001, 5, 31. 원고 명의로 소유권보존등기를 경료하여 주었고, 한편 갑은 2002. 12. 3. 원고에게 이 사건 토지에 관하여 2001. 5. 16. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.
다. 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따른 월차임을 2000. 6.경부터 연체하기 시작하였고, 이에 원고는 피고를 상대로 하여 이 사건 건물의 명도 및 2000. 6.부터 위 건물의 명도 완료일까지의 차임 지급을 구하는 소(대구지방법원 2002 가단31015호, 이하 '이 사건 소송'이라고 한다)를 제기하였는바, 그 결과 원고와 피고 사이에 2002. 7. 29. 다음과 같은 내용의 임의조정(이하 '이 사건 조정'이라고 한다)이 성립되었다.
(1) 원고와 피고는 이 사건 토지 및 그 지상에 있는 이 사건 건물에 관하여 다음과 같이 임대차계약(이하 '이 사건 제2 임대차계약'이라고 한다)을 체결한다.
(가) 임대차기간 2000. 1. 5.부터 2005. 1. 4.까지(60개월)
(나) 임대차보증금 및 월차임 : 임대차보증금 6,000,000원, 월차임 400,000원 다) 피고는 원고에게 2002. 7.까지의 미지급한 차임 10,000,000원을 지급하되, 그 중 3,000,000원은 2002. 8. 31.까지, 3,000,000원은 2002. 9. 30.까지, 나머지 4,000,000원은 2002. 10. 31.까지 각 지급한다. 만약 피고가 위 돈의 지급을 1회라도 태만히 한 경우에는 기한의 이익을 상실하고, 나머지 잔액 전부 및 이에 대하여 기한 이익 상실일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 25%의 비율에 의한 지연손해금을 가산하여 지급한다. 라피고는 위 다항 기재 돈 및 2002. 8.부터의 월차임은 매월 말일 원고 명의의 은 행통장으로 온라인 송금한다.
(마) 피고가 월차임을 2회 이상 지체한 경우에는 위 임대차계약을 해지할 수 있고, 그로 인하여 위 임대차계약이 해지된 경우에는 피고는 이 사건 임차목적물에 대한 모든 권리를 포기하고, 즉시 원고에게 위 임차목적물을 명도한다. 바 임대차기간 경과로 위 임대차계약이 종료된 경우에는 피고는 별지 목록 기재 건물을 철거하고 원고에게 그 대지를 인도한다(임대차계약 합의 해지의 경우에는 당사자 사이의 합의에 따른다).
(2) 원고와 피고는 위 임대차기간 경과 후 별도의 합의에 따라 재임대할 수 있고, 재임대시 계약내용은 당사자 사이의 합의에 따른다.
라. 그 후 이 사건 제2 임대차계약상의 임대차기간이 만료되자 원고는 피고와의 사이의 재임대차계약의 체결을 거절하였고, 2005. 2. 18.경 및 2005. 4. 6.경 피고에게 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되었음을 통지하면서 이 사건 건물의 철거 및 이 사건 토지의 인도를 요구하였다.
마. 한편 원고는 이 사건 토지 및 건물에 관하여 대구지방법원 달서 등기소 2002. 12. 3. 접수 제109117호로 채권최고액 360,000,000원, 채무자 원고, 근저당권자 월배새마을 금고로 하는 근저당권설정등기(이하 '이 사건 근저당권설정등기'라고 한다)를 경료하였으나, 이 사건 건물에 관하여는 같은 등기소 2006. 4. 17. 접수 제29802호로 위 근저당권설정등기를 말소하였다.
2. 판 단.
가. 원고의 본소청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 제2 임대차계약은 2005. 1. 4.경 임대차기간 만료로 종료되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다.
나. 피고의 항변 및 반소청구원인에 관한 판단
(1) 지상물매수 청구에 관한 판단
가) 피고의 주장
피고는, 이 사건 제1 임대차계약은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약으로서 피고가 150,000,000원 상당을 투입하여 이 사건 토지 상에 이 사건 건물을 신축한 후 위 임대차계약이 임대차기간의 만료로 종료되었고, 위 임대차계약이 종료된 이후에도 피고가 신축한 이 사건 건물이 현존하고 있으므로 이 사건 건물에 대하여 민법 제643조에 기하여 지상물 매수청구권을 행사하는바, 원고로부터 이 사건 건물의 시가 상당액인 114,953,830원을 지급받을 때까지 원고의 청구에 응할 수 없고, 반소로서 위 금액 상당액의 지급을 구한다.
(나) 판 단. 그러므로 살피건대, 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 할 것인데(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결 참조), 앞에서 든 각 증거에 변론의 전취지를 모아 보면 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 건물에 관하여 원고 명의로 건축허가를 얻었고, 원고 명의로 소유권보존등기를 경료한 점, ② 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우 임차인은 임대인에 대하여 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 없다고 할 것인데(대법원 1994. 2. 22. 선고 93다. 44104 판결, 1996. 2. 27. 선고 95다29345 판결 등 참조), 이 사건 제1 임대차계약 체결 이후 피고는 원고에게 이 사건 제1 임대차계약에 따른 월차임을 2000. 6.경부터 연체하기 시작하여 이 사건 조정 성립 당시인 2002. 7. 29.경까지 이미 25개월분 상당의 차임인 10,000,000원의 차임이 연체되고 있었고, 이에 원고가 위 임대차계약이 피고의 차임 연체로 인하여 해지되었음을 전제로 이 사건 건물의 명도과 연체 차임 및 차임 상당의 부당이득금의 지급을 구하는 이 사건 소송을 제기하였으며 위 소송에서 피고는 이 사건 건물의 매수를 청구할 수 없는 지위에 있었던 점, 3 이 사건 조정이 성립되면서 원고와 피고는 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였는데, 위 임대차계약에서 임대차목적물에 이 사건 토지 뿐만 아니라 이 사건 건물도 포함시키면서 임대차기간 경과로 임대차계약이 종료된 경우 피고는 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지를 원고에게 인도하기로 약정한 점 등의 사정을 종합하여 살펴보면, 원고와 피고는 이 사건 제2임대차계약에서 이 사건 건물의 소유권을 원고에게 귀속시키기로 합의하였다고 봄이 상당하고(더구나 피고가 이 사건 제2 임대차계약에서 원고와 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 건물에 관하여도 임대차계약을 체결한 점에 비추어 볼 때 이 사건 건물이 원고 소유임을 전제로 이 사건 제2 임대차계약을 체결한 것이라고 할 것이다), 이 사건 제2 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물의 소유권을 원고에게 귀속시키고 임대차기간이 만료되는 때에 이 사건 건물을 철거하기로 하는 약정은 이 사건 제2 임대차계약의 체결 경위, 조건 등 제반사정을 전체적으로 고려하여 볼 때 반드시 임차인인 피고에게 일방적으로 불리한 것으로 볼 수 없으므로, 피고의 원고에 대한 지상물 매수청구권이 있음을 전제로 한 이 부분 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없고, 이에 근거한 반소 청구 역시 이유 없다.
(2) 피고는 이 사건 조정은 원고가 피고의 승낙 없이 임의로 이 사건 건물에 관하여 이 사건 근저당권설정등기를 경료한 원고의 불법행위 내지는 채무불이행으로 인하여 그 효력을 상실하였으므로 이 사건 조정을 근거로 한 원고의 이 사건 청구는 이유 없다고 주장하나, 앞에서 살펴본 바와 같이 이 사건 조정 당시 피고는 이 사건 건물의 소유권을 원고에게 귀속시키는 것을 전제로 이 사건 제2 임대차계약을 체결한 것이므로, 원고가 이 사건 건물에 관하여 이 사건 근저당권설정등기를 경료한 사정을 들어 원고에게 어떠한 불법행위 내지는 채무불이행이 있다고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 본소 청구는 이유 있어 이를 인용하고, 피고의 반소 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사
판사박연주