조심2008서3083 (2009.04.16)

매매계약이 해제된 경우 매매사례가액 인정여부

'매매사실이 있는 경우 그 거래가액'이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이므로, 이러한 매매사례가 있다면 그것이 사후에 해제되었다고 하더라도 시가 판단기준으로 삼을 수 있는 것임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. (1) 피고 △△세무서장이 원고 노☆☆, 빈BB에 대해, 피고 ▲▲세무서장이 원고 빈 ○○에 대해, 피고 ▽▽세무서장이 원고 빈CC에 대하여 한 별지 증여세 부과처분 내역 기재 각 위 원고별 해당 증여세 부과처분 중 별지 '원고별 정당한 증여세액'의 각 '정당한 세액'란 기재 원고별 해당 금액을 초과하는 부분과 (2) 피고 중부세무서 장이 2008. 7. 7. 원고들에 대하여 한 별지 '상속세 부과처분 내역'의 '상속세액'열 기재 각 원고별 해당 상속세 부과처분 중 별지 '원고별 정당한 상속세액'의 '정당한 세액'란 기재 각 원고별 해당 금액을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 80%는 원고가,20%는 피고가 각 부담한다.

피고 △△세무서장이 원고 노☆☆, 빈BB에 대해, 피고 ▲▲세무서장이 원고 빈○○에 대해, 피고 ▽▽세무서장이 원고 빈CC에 대하여 한 별지 증여세 부과처분 내역 기재 각 위 원고별 해당 증여세 부과처분 및 피고 중부세무서장이 2008. 7. 7. 별지 '상속세 부과처분 내역' 기재와 같이 원고들에 대하여 한 상속세 합계 1,169,046,705원의 부과 처분을 모두 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고 노☆☆는 빈◎◎(이하, '망인'이라고 한다)의 처이고 원고 빈CC, 빈○○, 빈◇◇, 빈BB은 위 망인의 자녀들인데, 위 빈◎◎는 2005. 11. 27. 사망하였다.

나. 망인은 2003. 4. 22. 주식회사 KKK플래닝(이하, 'KKK플래닝'이라고 한다)과 사이에서 망인 소유의 서울 ■구 □□□6가 20-4 대 222.1㎡ 및 그 지상 6층 점포 및 근린생활시설(이하, '이 사건 부동산'이라고 한다)을 매매대금 8,050,000,000원에 매도하되, 계약금 805,000,000원은 계약 당일에 지급받고, 잔금 7,245,000,000원은 2003. 5. 31.에 지급받기로 하는 내용의 매매계약(이하, '이 사건 1차 매매계약'이라고 한다)을 체결하였다.

다. 망인은 2003. 6. 4. KKK플래닝에게 잔금 지급을 최고하는 동시에 위 최고서를 받은 날로부터 1주일 이내에 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제한다는 내용증명우편 을 발송하였고, 이는 그 무렵 KKK플래닝에게 도달하였으나, KKK플래닝은 망인에 게 잔금을 지급하지 아니하였다.

라. 망인은 2003. 6. 25. 이 사건 부동산 중 2/5 지분을 원고 노☆☆에게, 각 1/5 지분을 원고 빈○○, 빈BB, 빈CC에게 증여하고 같은 날 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.

마. 원고 노☆☆, 빈○○, 빈BB, 빈CC은 이 사건 부동산을 증여일 당시의 기준시가인 1,599,000,000원으로 평가하여 2003. 9. 24. 각 증여세를 신고ㆍ납부하였고, 그 후 망인이 사망함에 따라 원고들은 이 사건 부동산을 위와 같이 1,599,000,000원으로 평가하여 이를 상속재산에 가산하여 각 상속세를 신고 � 납부하였다.

바. 원고 노☆☆, 빈○○, 빈BB, 빈CC은 2004. 7. 27. KKK플래닝과 사이에서 이 사건 부동산을 매매대금 11,000,000,000원에 매도하는 새로운 매매계약(이하, '이 사건 2차 매매계약'이라고 한다)을 체결하였고, 2004. 8. 6. 매매대금을 전액 지급받고 같은 날 KKK플래닝에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

사. 피고들은 1차 매매계약의 매매대금인 8,050,000,000원을 증여일로부터 3월 이내 에 존재하는 이 사건 부동산의 시가로 보아, ① 피고 △△세무서장, ▲▲세무서장, ▽▽세무서장은 별지 증여세 부과처분 내역 기재와 같이 원고 노☆☆, 빈CC, 빈○○, 빈BB에 대하여 증여세 합계 2,640,069,160원을 부과하는 처분(이하, '이 사건 증여세 부과처분'이라고 한다)을 하였고, ② 피고 중부세무서장은 2008. 7. 7. 별지 상속세 부과처분 내역 기재와 같이 원고들에 대하여 상속세 합계 1,169,046,705원을 부과하는 처분(이하, '이 사건 상속세 부과처분'이라고 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1호증의 1 내지 4, 갑 2호증의 1 내지 5, 갑 3, 4, 5호증, 갑 11호증의 1,2, 을 1호증의 1 내지 4, 을 2호증, 을 11호증의 1, 2, 변론 전체 의 취지

2. 이 사건 각 부과처분의 적법 여부

가. 원고들의 주장

원고들은 아래와 같은 이유로 이 사건 각 부과처분이 위법하다고 주장하면서 그 취소를 구한다.

(1) 이 사건 1차 매매계약은 KKK플래닝의 잔금지급의무 불이행으로 인하여 해제되었을 뿐만 아니라 그 매매대금은 이 사건 부동산의 증여 당시의 객관적인 거래가치를 반영한 것으로 볼 수 없으므로, 그 매매대금을 구 「상속세 및 증여세법」 시행령 (2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제1호의 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액 으로서의 시가로 볼 수 없다.

(2) 원고 노☆☆, 빈○○ 빈BB, 빈CC은 이 사건 부동산에 관한 증여 당시 ▼▼▼농업협동조합에 대한 근저당권의 피담보채무 500,000,000원을 각 지분비율로 인수하였으므로, 증여세 산정시 증여재산가액에서 위 부담부증여액이 공제되어야 한다.

(3) 원고들에 대한 상속세 산정시 망인의 상속재산에 증여재산가액을 합산함에 있어 위 ▼▼▼농업협동조합에 대한 근저당권의 피담보채무 500,000,000원 및 임대차보증금 149,800,000원은 피상속인의 사망 당시의 채무로서 공제되어야 한다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 이 사건 부동산의 증여 당시의 '시가'에 관한 판단

「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항, 제2항, 위 법 시행령 제49조 제1항 제1호에 의하면 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 또는 증여일의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립 된다고 인정되는 가액이 되고, 이를 구체적으로 확정함에 있어 증여세 등 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 '당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액'은 그 가액인정방법 중의 하나로 되는 것인바, 위 규정의 문언과 「상속세 및 증여세법」 이 객관적인 거래가액을 그 시가로 정하도록 한 취지에 비추어 보면, 여기에서 '매매사실이 있는 경우 그 거래가액'이라 함은 실제 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액이 인정되는 사례를 말하는 것이므로, 이러한 매매사례가 있다면 그것이 사후에 해제되었다고 하더라도 위 규정상의 시가 판단기준으로 삼을 수 있는 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 1차 매매계약은 이 사건 부동산의 증여일로부터 불과 2개월 이전에 이루어진 점, 이 사건 1차 매매계약이 해제된 이후인 2004. 7. 27. 최초 매매금액인 8,050,000,000원보다 더 큰 금액인 11,000,000,000원에 이 사건 2차 매매계약이 체결된 점, 이 사건 1차 및 2차 매매계약은 일반인 사이의 정상적인 거래 에 의하여 이루어진 점, 그런데도 불구하고 이 사건 1차 매매계약과 이 사건 2차 매매 계약 사이의 이 사건 증여일 당시의 시가가 이 사건 1차 매매계약의 매매금액을 하회 한다고 하기 위하여는 이 사건 1차 매매계약일로부터 이 사건 증여일 사이에 비정상적 인 가격하락이 있었고 다시 이 사건 증여일로부터 이 사건 2차 매매계약 체결일 사이 에 비정상적인 가격상승이 있었음이 전제되어야 하는데 그렇다고 볼 만한 뚜렷한 사정 이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 부동산에 대하여 피상속인과 KKK플래닝 사 이에 체결된 이 사건 1차 매매계약상의 매매가격은 그 당시의 객관적 교환가치를 적정 하게 반영한 것으로서 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항, 제2항, 구 「상속세 및 증여세법」 시행령 제49조 제1항 제1호에서 정한 '당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액'으로서 이 사건 부동산의 증여 당시의 시가로 볼 수 있다 할 것 이고 그 매매계약이 KKK플래닝의 채무불이행으로 인하여 해제되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

따라서 이 점에 관한 원고들의 주장은 이유 없다.

(2) 정당한 세액의 계산

(가) 갑 11호증의 1, 2, 갑 12호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 노☆☆, 빈○○, 빈BB, 빈CC은 이 사건 부동산에 관한 증여 당시 ▼▼▼농업협동조합에 대한 근저당권의 피담보채무 500,000,000원을 인수한 사실이 인정되므로, 「상속세 및 증여세법」 제47조 제1항에 따라 증여세 산정시 증여재산가액에서 위 부담부증여액이 공제되어야 하고, 「상속세 및 증여세법」 제14조 제1항 제3호, 제4항, 구 「상속세 및 증여세법」 제10조 제1항 제2호에 따라 원고들에 대한 상속세 산정시 상속재산의 가액에서 위 채무액이 공제되어야 한다.

(나) 갑 13, 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고 노☆☆, 빈○○, 빈BB, 빈CC은 이 사건 부동산을 증여받을 당시 이 사건 부동산의 임대차보증금 반환채무 149,800,000원을 인수하였고, 당초 증여세 신고시에 이를 공제한 사실이 인정되므로, 「상속세 및 증여세법」 제14조 제1항 제3호, 제4항, 구 「상속세 및 증여세 법」 시행령 제36조에 따라 원고들에 대한 상속세 산정시 상속재산의 가액에서도 위 채무액이 공제되어야 한다.

(다) 이에 의하면, 이 사건 증여세 부과처분에는 위 대출금 500,000,000원, 이 사건 상속세 부과처분에는 위 대출금 500,000,000원 및 임대차보증금 149,800,000원을 합한 649,800,000원만큼 상속 및 증여재산 가액이 과다하게 계상된 위법이 있다고 할 것이므로, 원고들의 위 주장은 이유 있다.

따라서 과다계상된 부분을 반영하여 산정한 과세표준에 의하여 이 사건 증여세 및 상속세액을 계산하면, 원고들에 대한 정당한 상속세 또는 증여세액은 별지 원고별 정당한 증여세액 및 별지 원고별 정당한 상속세액의 각 '정당한 세액'란 기재 각 원고별 해당 금액과 같으므로, 이 사건 각 부과처분 중 위 각 '정당한 세액'란 기재 금액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.