[1] 감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 대한 임대차 사항을 상세히 조사할 것을 약정한 경우, 감정평가업자의 임대차관계 조사의무의 내용

[2] 감정평가업자가 금융기관으로부터 조사를 의뢰받은 담보물건과 관련된 임대차관계 등을 조사함에 있어 단순히 다른 조사기관의 전화조사만으로 확인된 실제와는 다른 임대차관계 내용을 기재한 임대차확인조사서를 제출한 사안에서, 감정평가업자에게 감정평가업무협약에 따른 조사의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 한 사례

[3] 감정평가업자가 담보목적물에 대하여 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우, 감정 의뢰인의 손해액의 산출 방법 및 위 대출금의 연체로 인한 지연손해금이 감정평가업자의 부당한 감정으로 인하여 발생한 손해인지 여부(원칙적 소극)

[1] 감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 관한 임대차 사항을 상세히 조사할 것을 약정한 경우, 이는 금융기관이 감정평가업자에게 그 주택에 관한 대항력 있는 임차인의 존부 및 그 임차보증금의 액수에 대한 사실 조사를 의뢰한 취지이므로, 감정평가업자로서는 협약에 따라 성실하고 공정하게 주택에 대한 위와 같은 임대차관계를 조사하여 금융기관에게 알림으로써 금융기관이 그 주택의 담보 가치를 적정하게 평가하여 불측의 손해를 입지 않도록 협력하여야 할 의무가 있다.

[2] 감정평가업자가 금융기관으로부터 조사를 의뢰받은 담보물건과 관련된 임대차관계 등을 조사함에 있어 단순히 다른 조사기관의 전화조사만으로 확인된 실제와는 다른 임대차관계 내용을 기재한 임대차확인조사서를 제출한 사안에서, 감정평가업자에게 감정평가업무협약에 따른 조사의무를 다하지 아니한 과실이 있다고 한 사례.

[3] 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 되고, 통상 감정평가업자로서는 대출 당시 앞으로 대출금이 연체되리라는 사정을 알기는 어려우므로 대출 당시 감정평가업자가 대출금이 연체되리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한 연체된 약정 이율에 따른 지연손해금은 감정평가업자의 부당한 감정으로 인하여 발생한 손해라고 할 수 없다.

[1] 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제36조 , 제37조 제1항 [2] 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제36조 , 제37조 제1항 [3] 민법 제393조 , 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제36조

[1][3] 대법원 2004. 5. 27. 선고 2003다24840 판결 (공2004하, 1045) [1] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다41196 판결 (공1998상, 287) [3] 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결 (공1999하, 1249)

종로3,4가새마을금고 (소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 정주영)

한국감정원 (소송대리인 변호사 정만조)

서울고법 2006. 11. 15. 선고 2006나12192 판결

원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

1. 감정평가업자가 금융기관과 감정평가업무협약을 체결하면서 감정 목적물인 주택에 관한 임대차 사항을 상세히 조사할 것을 약정한 경우, 이는 금융기관이 감정평가업자에게 그 주택에 관한 대항력 있는 임차인의 존부 및 그 임차보증금의 액수에 대한 사실 조사를 의뢰한 취지라 할 것이니, 감정평가업자로서는 협약에 따라 성실하고 공정하게 주택에 대한 위와 같은 임대차관계를 조사하여 금융기관에게 알림으로써 금융기관이 그 주택의 담보 가치를 적정하게 평가하여 불측의 손해를 입지 않도록 협력하여야 할 의무가 있다 ( 대법원 2004. 5. 27. 선고 2003다24840 판결 등 참조).

원심은, 그 채용 증거들을 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고는 담보물건 등에 대한 조사를 전문적으로 수행하는 기관으로서 원고로부터 조사를 의뢰받은 담보물건과 관련된 임대차관계 등에 대하여 성실하게 조사를 하여야 할 계약상의 의무가 있음에도 단순히 제3의 다른 조사기관의 전화조사만으로 확인한 실제와는 다른 임대차관계 내용을 기재한 임대차확인조사서를 원고에게 제출한 과실이 있으므로, 위와 같은 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 감정평가업자의 주의의무에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 손해배상에 관하여 과실상계의 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 아니하는 이상 사실심의 전권사항에 속하는 것이다( 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다62251, 62268 판결 등 참조).

원심은, 원고가 이 사건 대출 계약시 소외 1이나 소외 2 등에게 이 사건 담보물건의 임대차관계에 관하여 문의하고, 필요한 경우 임대차계약서 등의 필요한 서류를 제출하게 하여 실제의 임대차보증금을 확인할 필요가 있었음에도 불구하고 이를 하지 아니한 채 만연히 담보물건의 조사기관인 피고의 담보물건조사서만을 신뢰하여 위와 같은 과다대출을 한 잘못이 있고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다고 보아 이를 참작하여 피고의 책임비율을 70%로 제한한다고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 인정한 위와 같은 피고의 과실비율이 형평의 원칙에 비추어 현저히 무거워 불합리하다고 보이지는 아니하므로 이러한 원심의 조치는 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 과실상계에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 한편 원심은, 피고의 잘못된 담보물건조사보고서에 기초하여 소외 2에게 대출한 7,950만 원과 실제의 임대차보증금을 기초로 산정할 경우의 대출액과의 차액 5,175만 원 및 이에 대한 소외 2의 대출금 연체일로부터 배당기일까지의 연 8.5%의 약정 이율에 따른 지연손해금 7,700,825원의 합계 59,450,825원을 이 사건 대출로 인하여 발생한 손해라고 판단하였다.

그러나 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 되고 ( 대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결 등 참조), 통상 감정평가업자로서는 대출 당시 앞으로 대출금이 연체되리라는 사정을 알기는 어려우므로, 대출 당시 감정평가업자가 대출금이 연체되리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 없는 한, 연체된 약정 이율에 따른 지연손해금을 감정평가업자의 부당한 감정으로 인하여 발생한 손해라고 할 수 없는바, 기록에 의하면, 대출 당시 소외 2가 대출금을 연체하리라는 점을 피고가 알았거나 알 수 있었다고 보기 어려우므로, 위 지연손해금을 피고의 부당한 감정으로 인하여 발생한 손해라고 판단한 원심판결에는 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.

4. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.