종로3, 4가 새마을금고(소송대리인 법무법인 푸른 담당변호사 정주영)

한국감정원(소송대리인 변호사 정만조)

2006. 10. 25.

서울중앙지방법원 2005. 12. 28. 선고 2005가단170356 판결

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고는 원고에게 41,615,577원 및 이에 대한 2004. 12. 16.부터 2006. 11. 15.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 8.5%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 79,500,000원과 이에 대한 2003. 3. 18.부터 다 갚는 날까지 연 8.5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 79,500,000원과 이에 대한 2003. 3. 18.부터 다 갚는 날까지 연 8.5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

가. 원고는 신용부금과 대출 등을 목적으로 하는 금융기관이고, 피고는 금융기관 등의 의뢰에 의하여 토지, 건물 등의 감정평가를 그 업무로 하고 있다.

나. 원고의 전국 연합단체인 새마을금고연합회가 2000년 3월 피고와 사이에 원고나 원고 회원인 새마을금고 등이 피고에게 아파트 담보물건조사를 의뢰하고, 피고는 소정기간내에 담보물건 조사서를 작성하여 원고 등에게 제출하는 내용의 계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다). 이 사건 계약에 의하면, 피고의 조사 내용은 ① 아파트 담보물건 조사(물건 개요, 현황, 가격 등), ② 주민등록, 등기부 등본 조사(주민등록상 전입세대 조사 등), ③ 임대차 현황 조사(물건 소유자 이외의 전입세대 존재시 물건 소재지의 현지 조사를 통하여 세대주, 전입일자, 임차금액 등 임차계약 사항 확인 조사) 등이며, 임대차 현황 조사는 제3자에게 위탁 처리할 수 있고, 그에 따른 책임은 피고가 부담하기로 되어 있다. 한편, 아파트 담보물건 조사 수수료는 건당 70,000원, 업무수행 실비는 30,000원 이내이다. 또한 위와 같은 정보제공 방법은 새마을금고연합회와 피고 사이에 상호 전용선을 연결하여 전산데이터 형태로 정보를 제공하기로 하였다.

다. 원고는 2003. 1. 14. 소외 2에게 담보대출을 하기 위하여 피고에게 담보물인 소외 1 소유의 안양시 동안구 비산동 (상세 아파트 동 호수 생략)(이하 ‘이 사건 담보물’이라 한다)에 관한 담보물건조사를 의뢰하면서, 소유자의 인적사항과 연락처, 물건의 소재지 등을 기재하였고, 특히 특기사항란에 “전입세대 조사 철저요망(전, 월세 조사)”라고 표기한 조사의뢰서를 피고에게 교부하였다.

라. 이에 피고는 바로 피고와 임대차 등 조사용역계약을 체결한 주식회사 코델에게 이 사건 담보물건 조사 중 임대차에 관한 조사를 의뢰하였다. 위 코델의 직원은 조사를 위하여 즉시 위 아파트를 방문하였으나 입주자를 만나지 못하여, 피고로부터 전달받은 전화번호로 소유자인 소외 1에게 전화하여 임차인의 전화번호를 구하였고, 그 전화번호로 임차인과 통화하여 임차인이 소외 3(피고는 문희선으로 잘못 파악하였다)이고, 세대주는 남편인 소외 4이며, 보증금이 2,000만 원, 월 차임이 65만 원으로 위 아파트에 관한 임대차계약이 체결되어 있다는 답변을 듣고 그 내용에 위 아파트의 등기부등본을 첨부하여 피고에게 통보하였다.

마. 피고는 위 통보에 기초하여 2003. 1. 15. 위 아파트의 담보기초가격은 1억 3,000만 원, 전세가격 수준은 9,000만 원～9,500만 원, 전입 세대주는 소외 4이고, 그 처인 소외 3이 임차인으로서 보증금 2,000만 원, 월 차임 65만 원으로 임차하고 있는 상태라는 내용의 담보물건 조사서를 작성하여 원고에게 송부하였다.

바. 원고는 피고의 위 조사결과를 기초로 2003. 1. 17. 이 사건 담보물에 관하여 그 소유자인 소외 1의 연대보증 아래 채권최고액 103,350,000원의 근저당권을 설정하고, 대출금액 79,500,000원(이는 위 아파트에 대한 위 담보기초가격 1억 3,000만 원에서 위 담보물건 조사서상의 임대차보증금 평가액 2,400만 원을 공제한 나머지 금액의 75%에 해당하는 금액이다, 갑 제4호증 하단 부분 참조)을 이율 연 8.5%, 기간만료일 2008. 1. 17.로 정하여 소외 2에게 대출하였다.

아. 그 후 소외 2가 2003. 3. 18.부터 위 대출금에 대한 이자의 지급을 연체하자, 원고가 2003. 5. 23. 이 사건 담보물에 대한 경매신청을 하여 이 사건 담보물이 2004. 9. 21. 9,600만 원에 경락되었는데, 경매법원의 조사 결과 소외 3의 실제 임차보증금은 9,300만 원으로 밝혀져, 2004. 12. 15. 이 사건 담보물의 경락대금은 모두 집행비용 및 임차보증금, 안양시 동안구청의 체납세금 등 선순위권리자에게 배당되고 원고는 전혀 배당받지 못하였다.

[인정 증거] 당사자 사이에 다툼이 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제17호증, 을 제1호증{피고는 위 을 제1호증(아파트 담보물건 조사의뢰서)이 원고가 작성하여 피고에게 온라인 전송한 것이라는 취지의 주장을 하나, 을 제1호증의 내용과 양식을 원고가 작성한 갑 제7호증(물건감정 의뢰서)의 기재에 나타난 내용, 양식 및 서체 등과 비교하여 볼 때 상호 상이한 요소가 많으며, 특히 위 을 제1호증의 우측 상단부분에 기재된 “관리번호 : 새금9-2003[코델]”이라는 표시부분을 보면, 코델은 피고가 원고로부터 조사를 의뢰받은 담보물건에 대한 조사 중 임대차조사를 위하여 재차 조사를 의뢰하는 회사일 뿐이지 원고가 이를 알 수 있는 회사가 아닌 점 등에 비추어, 위 을 제1호증을 원고가 작성하여 피고에게 전송한 문서로 보기 어렵다}, 을 제3호증의 1, 2, 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장과 그에 대한 판단

가. 원고의 주장

피고가 이 사건 담보물의 임대차관계를 실제와 달리 확인한 조사서를 원고에게 제출한 것은 잘못이고, 그 조사서에 기초하여 원고는 소외 2에게 7,950만 원을 대출하여 그 대출금 및 이에 대한 약정이자 상당의 손해를 입었으므로 피고는 원고에게 이를 배상할 의무가 있다.

나. 피고의 주장

원고가 이 사건 담보물에 대한 조사를 의뢰하면서 피고에게 위 아파트에 월세가 있는 것으로 온라인 통고를 하였으며, 피고는 이 사건 담보물에 대한 조사시 임차인에 대하여 확인한 내용대로 담보물건 조사서를 작성하였으므로 위 조사서 작성에 과실이 없다. 가사 과실이 있다고 하더라도 원고에게 발생한 손해의 산정은 이 사건 담보물에 대한 정당한 담보가치를 기준으로 한 대출상의 손해를 기준으로 하여야 하며, 원고에게도 실제의 임대차계약 관계를 잘 살피지 못한 과실이 있으므로 원고의 이러한 과실은 피고의 배상액을 정함에 있어 참작되어야 한다.

다. 판단

(1) 피고의 손해배상책임의 인정

위에서 든 증거 및 이 법원의 에스케이텔레콤 주식회사에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 원고로부터 이 사건 담보물에 대한 조사를 의뢰받고 그 중 임대차 관계조사를 주식회사 코델에게 의뢰하였는데, 위 코델은 위에서 본 바와 같이 위 아파트에 관한 임대차관계 조사시 실거주자인 소외 4(또는 처인 소외 3)나 소유주인 소외 1을 직접 만나지 아니하고 단지 전화상으로만 조사를 하여 소외 3과의 통화 내용을 토대로 소외 3의 임대차관계를 실제의 임대차보증금인 9,300만 원이 아닌 다른 내용, 즉 임대차보증금 2,000만 원, 월세 65만 원으로 파악하여 이를 피고에게 통지한 사실{위 코델 직원은 임대차관계를 소외 3에 물어 확인하였다고 하나 확인내용(을 제3호증의 2)에 기재된 소외 3의 휴대폰 전화는 소외 3이 사용하는 전화가 아닌 것으로 조사되었다.}, 한편 임대차조사확인서(을 제3호증의 1)에 의하면 위 코델의 직원은 위 아파트의 소유자인 소외 1에게도 임대차관계를 확인한 것으로 되어 있으므로, 위 코델은 조사시 이 사건 담보물인 위 아파트의 매매계약서(을 제2호증)를 소외 1로부터 제출받았던 것으로 보이고, 위 매매계약서에 의하면 매매대금이 3,500만 원으로 기재되어 있었으므로 위 아파트의 기초가격이 1억 3,000만 원 상당이며, 전세가격이 9,000만 원～9,500만 원 수준임을 알고 있었던 피고로서는 조사전문기관으로서 그 내용을 원고에게 최종적으로 제출함에 있어 소외 1이나 소외 3에게 위와 같은 기초자료를 토대로 위 아파트의 실제의 매매가격 및 임대차보증금과의 관계 등을 재차 확인하였어야 함에도 이를 게을리 한 채 위 코델의 조사내용을 그대로 원고에게 제출한 사실, 위 코델은 원고의 신청에 의하여 위 경매절차가 진행되는 도중인 2004. 9. 2. 원고에게 ‘사고건(차주 소외 2)의 정리대책’이라는 제목 하에 위 경매사건에서 선순위 임차인의 전세금이 과다하여 원고의 손해발생이 확실시 되고 임대차조사를 담당한 당사(위 코델을 지칭)의 배상이 불가피할 것으로 사료되므로 경매 종료 및 원고의 손해 확정시 원고의 청구에 의거하여 대출원금 및 가지급금을 배상할 것이라는 취지의 문서를 송부하였고, 2004. 9. 13. 동일한 취지의 문서를 원고에게 재차 송부한 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 피고는 담보물건 등에 대한 조사를 전문적으로 수행하는 기관으로서 원고로부터 조사를 의뢰받은 담보물건과 관련된 임대차 관계 등에 대하여 성실하게 조사를 하여야 할 계약상의 의무가 있음에도 단순히 제3의 다른 조사기관의 전화조사만을 통하여 실제와는 다른 임대차 관계 내용을 기재한 임대차확인조사서를 원고에게 제출한 과실이 있다고 할 것이고, 달리 피고나 위 코델에게 임차인 등에 대한 임대차계약서 등 자료의 제출요구권한이 없다고 하여 달리 볼 것이 아니다.

그러므로 피고는 원고에게 피고의 위와 같은 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(2) 손해배상책임액의 산정

피고의 위 과실로 인하여 원고가 입은 손해에 관하여 보건대, 위에서 본 바와 같이 이 사건 담보물건인 위 아파트의 감정가격은 1억 3,000만 원이며, 원고는 위 금액을 기초로 하여 위 금액에서 임대차보증금을 공제한 나머지 금액에 담보평가요율(75%)을 곱하는 방식으로 산출한 금원을 대출하였음을 알 수 있으므로, 위 아파트에 입주한 임차인의 실제의 임대차보증금이 9,300만 원인 경우 원고가 위 아파트를 담보로 대출을 할 수 있는 한도는 27,750,000원{(=1억 3,000만 원 - 9,300만 원) × 0.75}이 되는 사실, 그런데 원고는 피고의 위 부실 조사를 기초로 하여 대출신청인 소외 2에게 7,950만 원을 대출하여 준 사실을 인정할 수 있다.

그러므로 원고가 이 사건 대출로 인하여 입은 손해는, 대출금 차액 51,750,000원(=79,500,000원 - 27,750,000원) 및 그에 대한 지연손해금 상당 손해 7,700,825원{=대출금 차액 51,750,000원 × 이율 0.085× 기간 639/365( 소외 2의 연체일인 2003. 3. 18.부터 위와 같은 손해가 있는 것으로 확정된 위 경매 배당기일인 2004. 12. 15.까지의 639일간), 원미만 버림, 이하 같다}의 합계인 59,450,825원(=51,750,000원 + 7,700,825원)이 된다.

한편, 원고는 이 사건 담보물의 소유자인 소외 1의 담보제공 아래 위 아파트의 임대차보증금의 수액을 감안하여 제3자인 소외 2에게 금전을 대여하는 지위에 있었으므로, 이 사건 대출 계약시 소외 1이나 소외 2 등에게 이 사건 담보물인 위 아파트의 임대차관계에 관하여 문의하고, 필요한 경우 임대차계약서 등의 필요한 서류를 제출하게 하여 실제의 임대차보증금을 확인할 필요가 있었음에도 불구하고 이를 하지 아니한 채 만연히 담보물건의 조사기관인 피고의 담보물건 조사서만을 신뢰하여 위와 같은 과다대출을 한 잘못이 있다고 할 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해의 발생 및 확대의 한 원인이 되었다고 할 것이므로 이를 피고의 손해배상책임을 정하는데 참작하여 피고의 책임비율을 70%로 제한하기로 한다.

3. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 41,615,577원(59,450,825원 × 0.7) 및 이에 대한 위 배당기일 다음날인 2004. 12. 16.부터 피고가 그 지급의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2006. 11. 15.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한 특례법 소정의 이율 범위 내에서 원고가 구하는 연 8.5%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여, 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.