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전심사건번호
조심 2015서5723,5728,4654,5727,5725,5745,5729,5759, 5760,5758(2016.03.11)
제목
쟁점토지의 권리지분평가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부
요지
당초 도시재개발법에 의하여 재건축을 진행하려 하였으나, 진행이 어렵게 되자 토지유자별로 신탁회사에 매매하고, 그 대가는 신탁회사가 건축주로 하여 건축한 신축건물을 받기로 하는 분양계약서를 작성한 경우에는 유상 양도에 해당하는 것으로서 신축건물을 받은 시기를 잔금청산일로 보아 양도시기로 보아야 함
사건
2016구합66032 양도소득세부과처분취소
원고
김AA 외 10명
피고
ㄷㄷ세무서장 외 2명
변론종결
2016. 12. 23.
판결선고
2017. 02. 03.
주문
1. 원고들의 피고득에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고들이 부담한다.
청 구 취 지
피고 ㄷㄷ세무서장이, 2015. 5. 7. 원고 김AA에게 한 208,431,500원, 2015. 6. 12. 원고 노BB에게 한 46,095,920원, 2015. 5. 4. 원고 백CC에게 한 23,547,590원, 2015. 5. 4. 원고 정DD에게 한 30,820,410원, 2015. 5. 12. 원고 정EE에게 한 88,609,930원, 2015. 5. 7. 원고 편FF에게 한 153,113,180원, 원고 황GG에게 한 102,734,980원의 각 양도소득세 부과처분, 피고 ㄱㄱ세무서장이, 2015. 6. 1. 원고 나HH에게 한 57,141,920원, 2015. 5. 1. 원고 이JJ에게 한 27,610,770원, 원고 최KK에게 한 66,898,050원의 각 양도소득세 부과처분, 피고 ㄴㄴ세무서장이 2015. 5. 4. 원고 문LL에게 한 152,432,160원의 양도소득세 부과처분을 모두 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
가. 원고들(원고 편FF의 경우 피상속인 김MM, 이하 김MM을 원고들과 함께 가리킬 때에도 구별없이 '원고들'이라 한다)은 별지1 표 기재와 같이 서울 동작구 사당동 000-000 대 1,034㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)의 지분(이하 원고들이 소유한 각 지분을 통틀어 '이 사건 토지지분'이라 한다)을 각 소유하고 있었다.
나. 주식회사 모NNN(이하 '모NNN'이라 한다)은 이 사건 토지상에 이OOO주상복합아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 신축사업(이하 '이 사건 신축사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 2006. 7. 20.경 원고들과 아래와 같은 내용의 시행계약(토지소유자별로 계약이 체결되었다, 이하 원고들과 체결된 각 계약을 통틀어 '이 사건 계약'이라 하고, 제4조 제1항의 부담금을 '이 사건 부담금'이라 한다)을 체결하였다.
다. 원고들은 이 사건 계약에 따라 2007. 4. 2.경 주식회사 생ZZZZ신탁(이하 '생ZZZZ신탁'이라 한다)과 아래와 같은 내용의 관리형 토지신탁계약(이하 '이 사건 신탁계약'이라 한다)을 체결하고, 2007. 4. 6. 생ZZZZ신탁 앞으로 신탁등기(이하 '이 사건 신탁등기'라 한다)를 마쳐주었다.
라. 원고들은 2008년 2월경 생ZZZZ신탁과 분양계약을 체결하였고, 생ZZZZ신탁은 건축주로서 이 사건 아파트 신축을 완료한 후 2010. 12. 15. 사용승인을 받아 2011. 2. 14. 소유권보존등기(이하 '이 사건 소유권보존등기'라 한다)를 마쳤다.
마. 원고들은 2011년 3월경 생ZZZZ신탁으로부터 2007. 12. 5.자 매매를 원인으로하여 이 사건 아파트 중 각자 분양받은 아파트(이하 '이 사건 수분양아파트'라 한다)에 관하여 소유권이전등기(이하 '이 사건 아파트등기'라 한다)를 마쳤다.
바. 피고들은, 원고들이 이 사건 토지지분을 이 사건 계약에 따라 2011. 2. 14.경 양도하였다고 보아, 청구취지 기재와 같이 원고들에게 각 양도소득세를 결정‧고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다, 이하 같다), 을 제1 내지 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관계법령
별지2 관계법령 기재와 같다.
3. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 이 사건 토지 양도 여부
1) 원고들의 주장
원고들은 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 모NNN에 제공하여 이 사건 아파트를 신축하도록 하고, 이 사건 수분양아파트를 취득한 것으로서, 원고들은 실질적으로 자신들의 소유 토지 위에 아파트를 신축한 것이므로, 이 사건 토지지분 중 이 사건 수분양아파트 대지권 면적에 상응하는 부분은 원고들이 이를 양도하였다고 볼 수 없다.
2) 판단
가) 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세법'이라 한다) 제88조 제1항은 양도를 '자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도,교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다'고 정의하면서, 같은 조 제2항에서 '「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.'고 정하고 있다.
나) 앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고들은 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 이 사건 수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 부담금을 공제한 금액 상당의 대가를 받고 유상으로 양도하였다고 봄이 타당하다.
① 이 사건 아파트 건축사업은 건축법에 따라 건축허가 및 사용승인 처분이 이루어진 일반적인 부동산 개발사업이다. 위 사업을 위하여 원고들은 모NNN과 자유로운 의사에 따라 개별적으로 이 사건 계약을 체결하였고 이에 따라 원고들이 이 사건 토지지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받았을 뿐, 위 일련의 절차가 소득세법 제88조 제2항이 정한 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 이루어진 것이라고 볼 근거는 없다.
② 이 사건 계약의 내용은 원고들이 이 사건 토지지분을 이 사건 아파트 신축을 위하여 제공하고, 그 대가로 이 사건 수분양아파트를 분양받되, 이 사건 토지지분의 평가액과 수분양아파트의 분양가액의 차액을 정산하는 것이다. 이 때 원고들이 제공하는 이 사건 토지지분은 원고들의 이 사건 토지에 대한 공유지분에 관한 소유권이고, 원고들이 분양받는 이 사건 수분양아파트의 각 대지권은 집합건물인 이 사건 아파트의 한 구성요소로서 대지에 관한 권리이다. 즉 이 사건 토지지분은 지상건물과는 독립된 별개의 권리인 반면, 대지권은 집합건물과 분리될 수 없는 일체의 권리이다. 같은 토지를 목적으로 하더라도, 위 각 권리는 법적 성격을 전혀 달리하므로, 원고들이 이 사건 토지지분 중 일부를 유지하면서 그 지상에 수분양아파트를 신축하였다고 보기는 어렵다.
③ 원고들이 이 사건 토지지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받으면서 정산하게 되는 이 사건 부담금은 이 사건 수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 토지지분에 평당 4.64를 곱한 대물변제면적 상당의 분양가액을 차감한 금액이다.
이같은 정산방식은 원고들이 제공한 이 사건 토지지분의 가액과 원고들이 분양받는 이 사건 수분양아파트의 가액을 각각의 산정방법에 따라 산출해낸 뒤 최종적으로 그 차액만을 지급하도록 함으로써 정산의 편의를 도모하기 위한 것일 뿐, 이 사건 토지지분의 가액과 이 사건 수분양아파트의 가액을 지급하는 것을 전제로 하는 것이지, 이 사건 토지지분 중 수분양아파트의 대지권 상당의 토지에 관하여는 거래가 이루어지지 않는 것을 전제로 하였다거나 위 부분에 관하여는 대가를 지급받지 않았다고 볼 수 없다.
나. 양도시기에 대하여
1) 원고들의 주장
이 사건 토지지분의 양도시기는 생ZZZZ신탁 명의로 이 사건 토지에 관한 소유권보존등기가 마쳐진 2011. 2. 14.이 아니라 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2007. 11. 29.로 보아야 한다.
2) 판단
앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지지분의 양도시기는 2011. 2. 14.이라고 봄이 타당하다.
① 원고들은 이 사건 계약에 따라 이 사건 신축사업을 위하여 이 사건 토지지분을 건축주에게 양도하기로 약정하였는데, 이 사건 신축사업이 완료되기까지는, 이 사건 토지지분을 생ZZZZ신탁에 신탁하여 두기로 정하였다. 이 사건 신탁계약에 따라 유보의 의미로 이 사건 신탁등기를 경료함으로써 이 사건 토지지분에 관한 소유권의 처분을 완료하지 아니하였다. 이 때 수탁자와 이 사건 신축사업의 건축주는 원칙적으로 별개의 법적 지위를 가진 주체이고, 이 사건에서는 우연히 동일법인(생ZZZZ신탁)이 건축주이자 수탁자가 된 것이다.
② 이 사건 계약상 원고들은 이 사건 토지지분을 신탁등기한 후 사업 종료시까지 신탁계약 해지를 하지 못하도록 되어 있고, 이 사건 신탁계약상으로도 위탁자인 원고들이 일방적으로 신탁계약을 해지하지 못하도록 되어 있다. 그러나 계약상의 일정한 사유에 의하여 신탁계약이 해지될 수 있고, 신탁계약이 해지되는 경우 또는 목적 사업이 달성되거나 달성할 수 없게 되는 경우에는 신탁계약이 종료되게 된다(신탁계약 제25조). 이 경우 신탁부동산에 관한 신탁등기는 말소되고 수분양자에게 소유권이전등기가 마쳐지며 신탁재산은 현존하는 상태대로 수익자에게 인도된다(신탁계약 제26조 제1호). 즉, 신탁계약은 종료를 예정하고 있는데, 종료시 수탁자는 신탁재산에 대한 권리를 취득하는 것이 아니라 수분양자, 수익자 등에게 환원해야 한다.
③ 이 사건 토지지분 양도에 대한 대가는 원고들이 이 사건 수분양아파트를 분양받는 것이다. 이 사건 신축사업이 완료되고 분양계약에 따라 이 사건 아파트등기가 경료되기 전까지는 원고들은 반대급부를 지급받지 못한 상태에 있었다. 그 과정에서 이루어진 것이 이 사건 신탁계약 및 신탁등기인데, 위 신탁계약상 신탁 자체로 인하여는 원고들이 토지지분에 대한 대가를 지급받거나 지급을 약정받은 바 없다. 즉 이 사건 신탁등기시에는 이 사건 토지지분에 대한 대금 청산이 전혀 이루어지지 않았다.
④ 원고들로서는 이 사건 신축사업의 목적이 달성되어 원고들이 이 사건 아파트등기를 마치기 전까지는 그 반대급부의 지급을 보장받을 방법을 마련할 필요가 있었다. 반대로 건축주측의 입장에서도 이 사건 신축사업을 진행하는 동안 이 사건 토지지분에 관하여 완전히 소유권을 취득하지는 못하더라도 원고들이 이 사건 토지지분을 제3자에게 마음대로 처분하지 못하도록 제한할 필요가 있었다. 이러한 양자간의 필요로 인하여 서로 그 목적 범위 내에서 이 사건 토지지분에 관한 사용‧수익‧처분을 제한하기 위하여 이 사건 신탁등기가 경료된 것으로 보이고, 원고들이 실제 이 사건 토지지분에 대한 대금을 지급받은 바는 없으므로 이미 지급된 양도대금의 반환을 담보하기 위한 목적으로 이 사건 신탁등기가 이루어진 것은 아니다.
⑤ 이 사건 계약상 '대물변제면적'라는 표현이 있기는 하나, 이는 이 사건 토지지분에 대응하여 원고들이 지급받는 대가를 이 사건 수분양아파트의 면적으로 환산한 수치를 의미한다고 보일 뿐, 실제 대물변제가 이루어지는 것을 의미한다고 보이지 않는다. 이 사건 소유권보존등기를 원고들의 대물변제로 볼 수는 없으나, 이 사건 소유권보존등기의 경료로써 원고들의 이 사건 토지지분에 대한 소유권의 이전이 사실상 완료되었다는 사실은 변함이 없다.
다. 양도가액 산정에 대하여
1) 원고들의 주장
양도차익 계산에서, 모NNN이 결정한 분양가액을 기준으로 양도가액을 산정한 것은 위법하다.
2) 판단
앞서 본 사실관계에 의하면, 원고들은 이 사건 계약상 모NNN이 관할관청에서 승인받은 이 사건 수분양아파트의 분양가액을 인정하고(제3조 제3항), 그 분양가액에서 원고들이 대물변제 받은 면적(금액)을 차감한 금액을 부담하기로 약정하였으므로(제4조 제1항), 분양가액을 양도가액 산정을 근거로 삼기로 합의한 것으로 볼 수 있다.
따라서 이 사건 토지지분의 양도가액은 위 계약 내용에 따라 분양가액을 기준으로 산정함이 타당하다. 원고들의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
라. 원고 노BB 신탁등기 면적에 대하여
1) 원고 노BB의 주장
원고 노BB이 신탁등기한 면적은 6.39㎡임에도 27.45㎡로 보아 내려진 원고 노BB에 대한 양도소득세 부과처분은 위법하다.
2) 판단
앞서 본 증거에 의하면, 원고 노BB가 양도한 상가 24호(6,08㎡), 40호(7.27㎡), 212호(6.39 + 6.39)의 토지 등기부상 면적은 합계 28.35㎡인 사실을 인정할 수 있고, 피고가 산정한 양도차익이 위 각 면적을 잘못 적용하여 산출된 잘못이 있다고 보이지 않는다. 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
4. 결론
원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다.