조심2015서3930(2015.10.27)

신탁회사에 토지를 매매하고 신축아파트를 받기로 한 경우 양도로 보아 과세한 처분은 적법함

이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 수분양아파트 분양가액에서 부담금을 공제한 금액 상당의 대가를 받고 유상 양도한 것으로 봄이 타당함

소득세법 제88조 (정의), 소득세법 제96조 (양도가액), 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기)

2016구단50764 양도소득세부과처분취소

노AA

DD세무서장

2017. 3. 28.

2017. 4. 18.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 4. 10. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 00,000,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 서울 OO구 OO동 OOO 대 1,034㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다) 중7.27/1213 지분(이하 '이 사건 토지지분'이라 한다)을 소유하고 있었다.

나. 주식회사 모GGG(이하 '모GGG'이라 한다)은 이 사건 토지상에 이HHH주상

복합아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) 신축사업(이하 '이 사건 신축사업'이라 한다)을 시행하기 위하여 2006. 7. 20.경 원고와 아래와 같은 내용의 시행계약(이하 '이 사건 계약'이라 하고, 제4조 제1항의 부담금을 '이 사건 부담금'이라 한다)을 체결하였다.

제1조(목적)

본 계약은 이 사건 토지에 대해 토지소유자가 토지를 제공하여 모GGG에게 주상복합 신축을위임,개발하고, 모GGG은 그 대가로 신축 건물의 분양권을 교환 제공함을 약정함에 있어 원고와 모GGG의 지위, 권리, 의무 등을 규정하여 주상복합 신축사업(이하 '사업'이라 한다)의성공적인 완성을 목적으로 한다.

제3조(대물변제 방법)

(1) 모GGG이 토지소유자에게 제공하는 대물변제 방법은 토지소유자의 등기된 토지 면적 1평당 4.64를 곱한 것으로 하며 이것이 대물변제면적이 된다.

(2) 토지소유자는 상가 및 오피스텔, 아파트 중 선택할 수 있다.

(3) 토지소유자는 모GGG이 관할관청에서 승인받은 분양가를 인정하고, 대물변제면적을 제외한 잔여 평수에 대한 분양가액을 모GGG에게 정산하여 지급한다.

(4) 상가나 오피스텔 선택시는 (대물변제평당금액 × 대물변제면적 / 상가분양 가액 = 상가분양 평수)로 계산하고, 잔여 평수는 정산 처리한다.

제4조(분양권에 대한 토지소유자의 부담금)

토지소유자는 분양받을 건축시설의 분양가액이 토지소유자의 대물변제 금액을 초과할 경우 그 차액을 부담해야 하며, 그 기준 및 지급시기 방법은 다음과 같다.

토지소유자가 분양받은 분양가액에서 토지소유자의 대물변제 받은 면적(금액)을 차감한 것이토지소유자의 부담금이 된다.

(1) (분양가액 - 토지소유자의 대물변제면적(금액) = 토지소유자의 부담금)

제6조(신탁등기)

(1) 토지소유자는 모GGG이 지정한 신탁기관에 토지소유자의 토지를 신탁 등기해야 한다.

(3) 신탁등기시 위탁자는 토지소유자가 되고, 수탁자는 모GGG이 지정한 신탁기관이 되며, 신탁등기가 완료될 경우 사업 종료시까지 토지소유자는 신탁해지를 하지 못한다.

다. 원고는 이 사건 계약에 따라 2007. 4. 2.경 주식회사 CC부동산신탁(이하 'CC부동산신탁'이라 한다)과 아래와 같은 내용의 관리형 토지신탁계약(이하 '이 사건 신탁

계약'이라 한다)을 체결하고, 2007. 4. 6. CC부동산신탁 앞으로 신탁등기(이하 '이 사건 신탁등기'라 한다)를 마쳐주었다.

제1조(신탁목적)

(1) 위탁자는 첨부(1) 기재의 토지를 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 이를 인수한다.

② 이 신탁의 목적은 토지 위에 주상복합건물을 건설하고 토지와 건물(토지와 건물을 총칭하여 이하 '신탁부동산'이라 함)을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 데에 있다.

제3조(건물건축)

(1) 수탁자는 수탁자가 선정하는 건설회사(이하 '건설회사'라 함)로 하여금 건물을 건축하게 한다. 다만 위탁자의 추천이 있을 경우 수탁자는 이를 고려할 수 있다.

(2) 수탁자는 건설회사와 체결한 공사도급계약에 관하여 도급금액, 공사비 지급방법, 공사기간 및 기타 중요사항에 대하여 사전에 위탁자와 협의한다.

제7조(건물의 인도 및 신탁공시)

수탁자는 건물의 사용검사 후 지체없이 건설회사로부터 건물을 인도받아 신탁재산으로 소유권 보존등기 및 신탁등기를 행한다.

제8조(신탁부동산의 분양(처분) 및 관리운용방법)

수탁자는 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 분양(처분) 및 관리��운용한다.

1. 수탁자는 신탁부동산에 대하여 사업계획에서 정한 금액 및 조건으로 분양(처분)할 수 있다.

2. 수탁자는 상당한 이유가 있는 경우에는 위탁자와 협의하여 제1호의 금액 및 조건을 변경할 수 있으며 신탁부동산의 일부 또는 전부를 분양에서 임대로 전환할 수 있다.

3. 수탁자는 신탁부동산에 대하여 적정한 방법 및 시기, 범위 등을 정하여 수선��보본 개량을 위한 필요행위를 할 수 있다.

제11조(신탁재산)

신탁재산은 다음 각 호와 같다.

1. 신탁부동산 및 신탁금

2. 신탁부동산 분양대금(계약금 및 중도금 포함)

3. 신탁부동산의 임대에 따른 임대보증금 및 임료

4. 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산

5. 제4조에 의한 차입금

6. 차입금 채무 및 신탁부동산의 분양(처분)과 관련하여 취득한 보증금 등의 상환 채무

7. 기타 신탁사무처리상 발생한 자산 및 채무

제12조(신탁수익)

신탁부동산에서 발생한 분양금일체, 임대보증금, 신탁재산에 속하는 금전의 운용수익 및 이에 준하는 것을 신탁수익으로 한다.

제13조(최초 수익자)

이 신탁의 최초 수익자는 위탁자로 한다. 그러나 수탁자의 동의를 얻어 제3자를 수익자로 할 수 있다.

제14조(수익권)

① 수익자는 신탁계약에서 정한 방법으로 계산한 신탁수익을 취득한다.

(2) 수익자는 신탁계약 종료시 또는 해지시 그 정한 방법에 따라 신탁재산을 교부받는다.

제16조(수익권의 양도, 승계, 질권설정)

(1) 수익자는 수탁자의 승낙없이 수익권을 양도, 승계, 질권설정할 수 없다.

(2) 수익권을 양수하거나 승계한 자는 그 지분비율에 해당하는 수익자의 권리, 의무를 승계한다.

제24조(신탁계약의 해지)

(1) 신탁계약은 해지할 수 없다.

(2) 제1항의 규정에 불구하고 수탁자는 천재지변, 경제사정의 변화 기타 부득이한 사유가 발생하여 신탁목적을 달성할 수 없거나 신탁사무 수행이 불가능 또는 현저히 곤란할 경우에는 위탁자

및 수익자와 협의하여 신탁계약을 해지할 수 있다.

(3) 제1항의 규정에 불구하고 수탁자는 다음 각 호의 경우에 신탁계약을 해지할 수 있다.

1. 본계약체결 후 토지와 관련된 제한물권을 말소하지 못한 경우

2. 사업계획승인 및 관련 인허가를 득하지 못하거나 취소되어 사업의 추진이 어려울 경우

3. 기타 위탁자가 부득이한 사유가 있어 수탁자와 협의한 경우

제25조(신탁종료)

신탁계약은 다음 각 호의 경우에 종료한다.

1. 신탁의 목적을 달성한 경우

2. 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우

3. 신탁기간이 만료된 경우

4. 제24조에 의해 계약이 해지된 경우

제26조(신탁종료시 신탁재산의 교부)

신탁계약이 종료된 경우에는 수탁자는 최종 계산에 관하여 다음 각 호의 방법에 따라 수익자에게 교부한다.

1. 신탁부동산에 대하여 수탁자는 신탁등기의 말소 및 수분양자에게 소유권이전등기를 행한 후현존하는 상태대로 수익자에게 인도한다.

라. 원고는 2007. 12. 5. CC부동산신탁과 분양계약을 체결하였고, CC부동산신탁

은 건축주로서 이 사건 아파트 신축을 완료한 후 2010. 12. 15. 사용승인을 받아 2011. 2. 14. 소유권보존등기(이하 '이 사건 소유권보존등기'라 한다)를 마쳤다.

마. 원고는 2011. 3. 28. CC부동산신탁으로부터 2007. 12. 5.자 매매를 원인으로

하여 이 사건 아파트 중 102동 1903호(이하 '이 사건 수분양아파트'라 한다) 중

29.6/100 지분에 관하여 소유권이전등기(이하 '이 사건 아파트등기'라 한다)를 마쳤다.

바. 피고는, 원고가 이 사건 토지지분을 이 사건 계약에 따라 2011. 2. 14.경 양도하

였다고 보아, 2015. 4. 10. 원고에게 양도소득세 00,000,000원을 결정‧고지하였다(이하'이 사건 처분'이라 한다).

사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2015. 7. 20. 조세심판원에 심판청구를 제기하

였으나, 2015. 10. 27. 기각되었다.

인정근거 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증, 을 제1 내지 4호증(가지번호 붙은

호증은 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 이 사건 토지의 양도 여부

1) 원고의 주장

원고는 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 모GGG에 제공하여 이 사건

아파트를 신축하도록 하고, 이 사건 수분양아파트를 취득한 것으로서, 원고는 실질적으로 자신의 소유 토지 위에 아파트를 신축한 것이므로, 이 사건 토지지분 중 이 사건

수분양아파트 대지권 면적에 상응하는 부분은 원고가 이를 양도하였다고 볼 수 없다.

2) 판단

가) 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 '소득세

법'이라 한다) 제88조 제1항은 양도를 '자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도,

교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을

말한다'고 정의하면서, 같은 조 제2항에서 '「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른

환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규

정하는 양도로 보지 아니한다'고 정하고 있다.

나) 앞에서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과

같은 사정에 비추어 보면, 원고는 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 이 사건

수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 부담금을 공제한 금액 상당의 대가를 받고 유상

으로 양도하였다고 봄이 타당하다.

① 이 사건 아파트 건축사업은 건축법에 따라 건축허가 및 사용승인 처분이 이루어진 일반적인 부동산 개발사업이다. 위 사업을 위하여 원고는 모GGG과 자유로운 의사에 따라 개별적으로 이 사건 계약을 체결하였고 이에 따라 원고가 이 사건 토지지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받았을 뿐, 위 일련의 절차가 소득세법 제88조 제2항이 정한 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 이루어진 것이라고 볼 근거는 없다.

② 이 사건 계약의 내용은 원고가 이 사건 토지지분을 이 사건 아파트 신축을 위하여 제공하고, 그 대가로 이 사건 수분양아파트를 분양받되, 이 사건 토지지분의 평가액과 수분양아파트의 분양가액의 차액을 정산하는 것이다. 이 때 원고가 제공하는 이 사건 토지지분은 원고의 이 사건 토지에 대한 공유지분에 관한 소유권이고, 원고가 분양받는 이 사건 수분양아파트의 각 대지권은 집합건물인 이 사건 아파트의 한 구성요소로서 대지에 관한 권리이다. 즉 이 사건 토지지분은 지상건물과는 독립된 별개의 권리인 반면, 대지권은 집합건물과 분리될 수 없는 일체의 권리이다. 같은 토지를 목적으로 하더라도, 위 각 권리는 법적 성격을 전혀 달리하므로, 원고가 이 사건 토지지분 중 일부를 유지하면서 그 지상에 수분양아파트를 신축하였다고 보기는 어렵다.

③ 원고가 이 사건 토지지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받으면서 정산하게 되는 이 사건 부담금은 이 사건 수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 토지지분에 평당 4.64를 곱한 대물변제면적 상당의 분양가액을 차감한 금액이다. 이 같은 정산방식은 원고가 제공한 이 사건 토지지분의 가액과 원고가 분양받는 이 사건 수분양아파트의 가액을 각각의 산정방법에 따라 산출해낸 뒤 최종적으로 그 차액만을 지급하도록 함으로써 정산의 편의를 도모하기 위한 것일 뿐, 이 사건 토지지분의 가액과 이 사건 수분양아파트의 가액을 지급하는 것을 전제로 하는 것이지, 이 사건 토지지분 중 수분양아파트의 대지권 상당의 토지에 관하여는 거래가 이루어지지 않는 것을 전제로 하였다거나 위 부분에 관하여는 대가를 지급받지 않았다고 볼 수 없다.

나. 양도시기에 대하여

1) 원고의 주장

이 사건 토지지분의 양도시기는 CC부동산신탁 명의로 이 사건 토지에 관한 소유권보존등기가 마쳐진 2011. 2. 14.이 아니라 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2007. 4. 6.로 보아야 한다.

2) 판단

앞에서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지지분의 양도시기는 2011. 2. 14.이라고 봄이 타당하다.

① 원고는 이 사건 계약에 따라 이 사건 신축사업을 위하여 이 사건 토지지분을 건축주에게 양도하기로 약정하였는데, 이 사건 신축사업이 완료되기까지는, 이 사건 토지지분을 CC부동산신탁에 신탁하여 두기로 정하였다. 이 사건 신탁계약에 따라 유보의 의미로 이 사건 신탁등기를 경료함으로써 이 사건 토지지분에 관한 소유권의 처분을 완료하지 아니하였다. 이 때 수탁자와 이 사건 신축사업의 건축주는 원칙적으로 별개의 법적 지위를 가진 주체이고, 이 사건에서는 우연히 동일법인(CC부동산신탁)이 건축주이자 수탁자가 된 것이다.

② 이 사건 계약상 원고는 이 사건 토지지분을 신탁등기한 후 사업 종료시까지 신탁계약 해지를 하지 못하도록 되어 있고, 이 사건 신탁계약상으로도 위탁자인 원고가 일방적으로 신탁계약을 해지하지 못하도록 되어 있다. 그러나 계약상의 일정한 사유에 의하여 신탁계약이 해지될 수 있고, 신탁계약이 해지되는 경우 또는 목적 사업이 달성되거나 달성할 수 없게 되는 경우에는 신탁계약이 종료되게 된다(신탁계약 제25조). 이 경우 신탁부동산에 관한 신탁등기는 말소되고 수분양자에게 소유권이전등기가 마쳐지며 신탁재산은 현존하는 상태대로 수익자에게 인도된다(신탁계약 제26조 제1호). 즉, 신탁계약은 종료를 예정하고 있는데, 종료시 수탁자는 신탁재산에 대한 권리를 취득하는 것이 아니라 수분양자, 수익자 등에게 환원해야 한다.

③ 이 사건 토지지분 양도에 대한 대가는 원고가 이 사건 수분양아파트를 분양받는 것이다. 이 사건 신축사업이 완료되고 분양계약에 따라 이 사건 아파트등기가 경료되기 전까지는 원고는 반대급부를 지급받지 못한 상태에 있었다. 그 과정에서 이루어진 것이 이 사건 신탁계약 및 신탁등기인데, 위 신탁계약상 신탁 자체로 인하여는 원고가 토지지분에 대한 대가를 지급받거나 지급을 약정받은 바 없다. 즉 이 사건 신탁등기시에는 이 사건 토지지분에 대한 대금 청산이 전혀 이루어지지 않았다.

④ 원고로서는 이 사건 신축사업의 목적이 달성되어 원고가 이 사건 아파트 등기를 마치기 전까지는 그 반대급부의 지급을 보장받을 방법을 마련할 필요가 있었다. 반대로 건축주측의 입장에서도 이 사건 신축사업을 진행하는 동안 이 사건 토지지분에 관하여 완전히 소유권을 취득하지는 못하더라도 원고가 이 사건 토지지분을 제3자에게 마음대로 처분하지 못하도록 제한할 필요가 있었다. 이러한 양자간의 필요로 인하여 서로 그 목적 범위 내에서 이 사건 토지지분에 관한 사용‧수익‧처분을 제한하기 위하여 이 사건 신탁등기가 경료된 것으로 보이고, 원고가 실제 이 사건 토지지분에 대한 대금을 지급받은 바는 없으므로 이미 지급된 양도대금의 반환을 담보하기 위한 목적으로 이 사건 신탁등기가 이루어진 것은 아니다.

⑤ 이 사건 계약상 '대물변제면적'라는 표현이 있기는 하나, 이는 이 사건 토지지분에 대응하여 원고가 지급받는 대가를 이 사건 수분양아파트의 면적으로 환산한 수치를 의미한다고 보일 뿐, 실제 대물변제가 이루어지는 것을 의미한다고 보이지않는다. 이 사건 소유권보존등기를 원고의 대물변제로 볼 수는 없으나, 이 사건 소유권 보존등기의 경료로써 원고의 이 사건 토지지분에 대한 소유권의 이전이 사실상 완료되었다는 사실은 변함이 없다.

다. 양도가액 산정에 대하여

1) 원고의 주장

양도가액은 실제거래가액에 해당하는 공사대금 상당액과 현금청산액의 합계액으로, 모GGG이 결정한 분양가액을 기준으로 양도가액을 산정한 것은 위법하다.

2) 판단

앞에서 본 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 계약상 모GGG이 관할관청에서 승인받은 이 사건 수분양아파트의 분양가액을 인정하고(제3조 제3항), 그 분양가액에서 원고가 대물변제 받은 면적(금액)을 차감한 금액을 부담하기로 약정하였으므로(제4조 제1항), 분양가액을 양도가액 산정을 근거로 삼기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 토지지분의 양도가액은 위 계약 내용에 따라 분양가액을 기준으로 산정함이 타당하다. 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.