서울행정법원2009구단1986 (2009.08.13)

조심2008서1455 (2008.11.14)

미등기 양도 과세처분에 대해 단순 중개만 하였다는 주장의 당부

부동산 거래에 관한 제반 사정을 종합해 보면 그 거래주체는 원고라고 볼 수 있는 증거와 정황이 훨씬 우세하므로 그로 인한 양도소득은 원고에게 귀속된 것이라고 봄이 상당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2008. 2. 1. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 양도소득세 504,051,690원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. ○○ ○○구 ○○동 365-2 전 2,440㎡(이하 '365-2 토지')는 권AA의 소유였다. 나. 김BB은 위 365-2 토지 중 496㎡(후에 분할되어 지번이 365-11이 된 부분이다. 이하 '1토지')의 위치를 특정하여 매수하고 2003. 2. 27. 496/2440 지분에 관한 소유권이전등기를 한 후 2003. 4. 24. 이를 3억 원에 매도하였는데, 그 매수인은 이를 같은 날 다시 이CC에게 6억 원에 전매하였고, 이어 추가 전매가 이루어졌으나 등기는 중간과정이 모두 생략된 채 2003. 6. 20. 김BB으로부터 최종 취득자인 이DD 앞으로 직접 지분이전등기가 경료되었다.

다. 권AA은 위 365-2 토지 중 952㎡(종전 365-2 토지에서 365-11, 365-12가 분할된 후 남은 부분이다. 이하 365-2 토지는 이 토지를 지칭한다)의 위치를 특정하여 2003. 4. 26. 633,600,000원에 매도하였는데, 그 매수인은 같은 날 그 중 1/2인 476㎡(이하 '2토지')를 이CC에게 576,000,000원에 전매하였고, 이어 추가 전매가 되었으나, 등기는 위 1토지처럼 중간과정이 생략된 채 2003. 7. 11. 권AA으로부터 최종 취득자인 EE애 앞으로 직접 476/2440 지분에 관한 소유권이전등기가 경료되었다.

라. 위 1토지와 365-2토지를 김BB 및 권AA으로부터 매수하는 매매계약서(갑 10호증의 2・3)의 매수인은 각 "김FF" 또는 "김FF 외 3인"이라고 되어 있고, 이를 이 CC에게 전매하는 매매계약서(갑 1・2호증)의 매도인란에는 "김BB 대(代) 김FF" 또는 "권AA 대(代) 김FF"로 되어 있으며, 중개인은 모두 "□□공인중개사 김GG"으로 되어 있고, 원고의 이름은 위 어느 계약서에도 기재되어 있지 않다.

마. 피고는 이CC에 대한 위 1・2토지의 미등기 전매자가 모두 원고라고 하여 2008. 2. 1. 원고에게 2003년 귀속 양도소득세 504,051,690원을 결정 ・ 고지하였다(이하 '이 사건 처분').

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 18호증, 을 1, 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건의 쟁점

피고는 이 사건 처분 사유와 같이 1 . 2토지를 미등기 양도한 것은 원고이고 일부 계약서에 매수인과 전매자가 김FF로 기재된 것은 김FF가 그 매매 중개를 하고 계약 명의를 빌려 준 것 뿐이므로 원고에게 그에 따른 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 위 각 토지를 취득하여 전매한 것은 김FF이고 원고는 이CC로부터 전매대금을 받아 전달해 주는 역할만 하였을 뿐이라고 주장한다.

따라서 이 사건의 쟁점은 1 . 2토지를 이CC에게 미등기 양도한 양도인이 원고인지 김FF인지에 있다.

3. 판단

가. 인정사실

(1) 종전의 365-2 토지 952㎡ 중 앞서 본 바와 같이 이CC에게 전매된 2토지 부분을 제외한 나머지 1/2 부분 476㎡(이하 '3토지')에 관해서는 2003. 6. 2. 원래의 소유자 권AA으로부터 원고의 처 박HH 앞으로 2003. 5. 16.자 매매를 원인으로 하여 476/2440 지분에 관한 소유권이전등기가 경료되었다.

(2) 또한 권AA은 위 365-2 토지와 인접한 365-6 전 393㎡(이하 '4토지')를 소유하고 있다가 2002. 12. 20.경 이를 매도한 바 있는데[매매계약서는 매수인이 "김FF 외 3인", 매매대금은 192,500,000원으로 되어 있는 것(을 18호증의1)과 매수인 박HH, 매매대금 212,400,000원으로 되어 있는 것(갑 16호증)이 따로따로 현출되어 있다], 그 소유권이전등기는 2003. 1. 17.자로 박HH 명의로 경료되었고, 다시 2003. 7. 21. 조JJ 앞으로 소유권이전등기가 되었다.

(3) 박HH는 위 4토지를 조JJ에게 202,000,000원에 매도한 것으로 양도소득세 신고를 하였으나, 피고는 박HH가 이CC에게 이를 455,000,000원에 전매한 것으로 확인되었다는 이유로 2008. 2. 1. 그에 대한 양도소득세 136,799,857원의 부과예고 통지를 하였다. 이에 박HH는 2008. 2. 18. 과세전 적부심사를 청구하였으나 피고가 박HH와 이CC 사이에 체결된 매매대금 455,000,000원의 매매계약서(을 15호증)를 제시하자 위 적부심사청구를 취하하고 2008. 2. 28. 위 고지세액을 전액 납부하였다.

(4) 김FF는 위 각 토지의 거래 당시 ○○ △△구 △△동 소재 □□공인중개사 사무소와 연관을 맺고 위 각 토지 일대의 매물을 물색하여 소개를 하는 등 중개 알선에 관여하고 있었고, 이 사건 각 토지의 매입 과정에서도 매도인인 권AA이나 김BB과 만나 계약조건을 절충하고 매수대금을 지급하는 등의 일을 맡아 처리하였다.

(5) 이CC는 2003. 3. 24.부터 2003. 6. 23.까지 1 . 2 . 4 토지의 매매대금 합계 16억 3,100만 원 상당(1토지 대금 6억 원 + 2토지 대금 5억 7,600만 원 + 4토지 대금 4억 5,500만 원)을 원고에게 계좌 이체나 수표 등으로 지급하였는바, 그 내역은 아래 표와 같다.

(6) 한편 박HH는 2002. 12. 20.부터 2003. 1. 15.까지 김FF와 권AA에게 아래 표와 같은 금액을 지급하였다.

(7) 또 원고는 2003. 3. 24.부터 2003. 11. 25.까지 김FF에게 아래 표와 같은 내역의 금액을 지급하였다.

[인정 근거] 갑 3, 4, 13, 14, 16, 27, 28, 29호증(일부 가지번호 포함), 을 15호증의 각 기재

나. 양도소득의 귀속 주체

(1) 위 인정사실을 종합할 때, 피고의 주장처럼 이 사건 1・2토지를 취득하여 이CC에게 전매한 양도인이 원고이고 김FF는 계약서 작성 명의를 빌려주고 중개를 하였을 뿐이라면, 원고로서는 김FF에게 위 1토지와 종전 365-2토지를 권AA과 김BB으로부터 매수한 매매대금 9억 3,360만 원 (= 1토지 매수대금 3억 원 + 종전 365-2 토지의 매수대금 6억 3,360만 원. 종전 365-2 토지 전체를 한꺼번에 매수한 후 그 중 절반인 2토지를 이CC에게 전매하고 나머지 1/2인 3토지는 박HH에게 소유권이전등기를 한 것이므로 원고가 지급해야 할 매수대금은 1토지와 위 365-2토지 전체의 매수대금 합계액이 된다) 상당만 지급하고 이CC로부터 지급받은 전매대금 중 그 나머지는 자신이 보유하는 것이 자연스럽다[4토지에 관해서는 이미 2003. 1. 17. 박HH의 명의로 소유권이전등기까지 마친 점을 고려하면 위 인정사실 (6)항 기재와 같이 지급하는 등으로 1・2・3토지에 대한 거래 이전에 이미 정산된 것으로 보인다].

따라서 원고가 양도인이라면 원고는 김FF에게 권AA 등에 지급할 매수가격으로 위 9억 3,360만 원만 송금하면 될 터인데 12억 6,020만 원(권AA에게 직접 송금한 금액 포함)을 지급한 점이 모순이다. 그와 반대로 김FF가 양도인이라면 원고는 이CC로부터 받은 1-2 토지의 전매대금 11억 7,600만 원[원고가 이CC로부터 송금 받은 16억 3,100만 원에서 원고 또는 그 처 박HH가 별도 전매한 4토지의 전매대금 4억 5,500만 원을 공제한 금액] 뿐 아니라 박HH 명의로 이전등기가 된 3토지 대금(계약서상 9,760만 원이지만 2토지의 전매가격에 비추어 믿을 수 없고, 실제 전매가격은 면적이 동일한 2토지의 전매가격이 5억 7,600만 원인 점에 견주어 비슷한 수준일 것으로 가늠해 볼 수 있다)까지 적어도 14억 내지 16억 원 이상을 지급해야 하는데 12억 6,020만 원만 송금하였음에도 김FF가 원고에게 추가지급을 요구하였다거나 아니면 원고가 김FF에게 미지급 금액이 남아 있다는 것을 인정한 어떠한 정황도 나타난 것이 없다는 점이 의문이다.

이에 관하여 원고가 양도인이라고 주장하는 김FF는 원고로부터 송금 받은 금액 중 매수계약에 따른 매매대금 상당은 권AA 등 매도인에게 전액 전달하고, 나머지 잔액은 원고가 시키는 대로 현금으로 인출하여 원고에게 다시 반환하였다고 증언하고 있다. 반면 김FF가 양도인이라고 주장하는 원고는 종전에 김FF가 원고 소유의 ☆☆동 아파트와 ●● 소재 부동산의 교환계약을 중개하면서 원고에게 손해를 입힌 일이 있어서 그에 대한 손해배상으로 2억 원을 지급하는 대신 위 3토지의 매매대금을 싸게 결정한 것이라고 주장한다.

위 상반되는 주장 중 우선 김FF의 증언과 관련해서는, 원고가 굳이 매도인 측에게 지급할 매수대금보다 훨씬 많은 금액을 송금하였다가 그 초과분을 현금으로 다시 반환받은 이유에 관하여 납득할 만한 합리적인 이유가 제시되지 않고 있고(김FF는 당시 원고가 시키는 대로 일을 처리하던 상황이었고 원고가 일방적으로 입금했다가 다시 인출하여 달라고 하여 그렇게 했을 뿐이라고 증언하고 있다), 그 증언처럼 초과분을 원고에게 반환했다는 사실 자체에 대해서도 김FF의 증언 외에는 이를 인정할 객관적인 증거는 없다는 점이 문제이다.

반면 김FF에 대하여 ☆☆동 아파트 교환계약 건으로 손해배상채권을 가지고 있었다는 원고의 주장은, 증인 김FF의 증언에 의하여 인정되는 위 교환계약 당시 (1999년)의 정황으로 보면 그 거래로 인하여 원고에게 어떤 실질적 손해가 발생하였다고 보기도 어렵고(굳이 손해가 생겼다면 교환 이후에 ●● 소재 부동산 가격은 정체된 반면 ☆☆동 아파트 가격은 급등하여 결과적으로 교환하지 않으니만 못하였다는 정도로 보일 뿐이다), 그 후 위 3토지에 대한 매매가 있기까지 4년 이상이 경과하도록 원고가 손해를 회복하기 위한 배상요구 등 어떤 구체적 조치도 취한 흔적이 없는 반면, 3토지 매매 당시 김FF가 스스로 원고에 대한 손해배상책임을 인정하고 대금 감액에 동의하였다고 볼 만한 아무런 자료가 없는 점, 또한 원고 주장대로 2억 원을 감해 주었다면 원래 합의된 매매가격은 2억 9,760만 원이 되는데 이는 권AA으로부터의 당초 매수대금이라고 할 수 있는 3억 1,680만 원(365-2 토지 전체의 대금인 6억 3,360만 원의 1/2)에도 마치지 못하는 정도로서 이는 위에서 본 다른 토지의 전매가격 등에 비추어 납득하기 어려운 수준이고, 또한 원고주장을 그대로 인정하여 계산한다 해도 김FF에게 실제 송금해 준 금액(12억 2,060만 원)은 송금해 주어야 하는 금액(1,2토지대금 11억 7,600만 원과 3토지 대금 9,760만 원을 합산한 12억 7,360만원)에 여전히 미달하는 점 등에 비추어 선뜻 믿기 어렵다.

(2) 위와 같이 서로 모순되는 주장과 인정사실을 토대로 보건대, 이 사건 1・2토지를 권AA 등으로부터 취득하여 전매한 주체는 김FF라는 원고의 주장은 아래와 같은 점에 비추어 보면 수긍할 수 있는 일면이 있다. 우선 위 인정과 같은 여러 건의 토지 매수 및 전매계약의 계약서상 매수인 및 매도인 명의가 모두 김FF로 되어 있고 원고의 이름은 관련 처분문서 어디에도 나타나는 것이 없다는 점, 또한 앞서 지적한 것처럼 원고가 매수인이고 김FF는 중개인에 불과하다면 원고가 김FF에게 지급해야 할 금액보다 훨씬 많은 액수를 송금한 점이 납득되지 않고, 그 초과분을 인출 반환하였다는 김FF의 증언에는 그렇게 번잡하게 일을 처리한 이유에 대하여 수긍할 만한 추가 설명이 없는 점, 권AA 등으로부터 1・2토지를 매수한 거래의 가격 등 계약조건은 어떤 형태로든 그 매수인이 최종적으로 관여하는 것이 마땅할 터인데 그 매수과정에서 원고가 직접 관여한 흔적은 드러난 것이 없고 오히려 김FF가 주도적으로 처리한 것으로 보이는 점, 이 사건 3・4토지에 관해서는 원고의 처 박HH 명의로 소유권이전등기가 되었다가 그 중 4토지는 취득한 지 오래지 않아 1・2토지와 마찬가지로 이CC에게 전매하였음에도(3토지는 훨씬 뒤에 ▽▽공사에 수용이 되었음) 이를 1・2 토지와 동일하게 미등기전매 방식으로 처리하지 않고 박HH 명의로 소유권이전등기를 했다가 다시 처분하는 방식을 취하고 그에 따른 양도소득세도 부담하게 된 것으로 볼 때, 위 각 토지가 모두 원고의 계산으로 원고의 주도 아래 거래된 것이라고 하기에는 일관성이 없다고 볼 여지가 있다.

그러나 그럼에도 불구하고 이 사건 1・2 토지를 매수하고 이CC에게 전매한 것은 원고와 김FF 둘 중 한 명일 수밖에 없는데, 을 2 내지 18호증의 각 기재(일부 가지번호 포함)와 당심 증인 김FF의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 제반사정을 종합해 보면 그 거래주체는 원고라고 볼 수 있는 증거와 정황이 훨씬 우세하므로 그로 인한 양도소득은 원고에게 귀속된 것이라고 봄이 상당하다.

① 위 각 거래 당시 ○○북부지방검찰청 청사 이전 후보지로 ○○동 소재 토지가 거론되는 상황에서 원고는 그 부근 부동산의 물색을 부탁하고 나아가 투기적인 거래를 하는 데에 처음부터 적극적으로 관여하고 있었다.

② 위 각 거래 대상 중 3・4 토지는 원고의 처 박HH 명의로 소유권이전등기까지 되었고, 그 중 4토지는 다시 전매가 되었으며 그에 대한 양도소득세도 납부한 바가 있기는 하지만, 그 각 매매계약의 계약명의자 표시 방식, 매수와 전매의 시간적 근접성, 계약과정에서 김FF를 전면에 내세운 처리 방식, 전득자인 이CC는 원고와만 아는 사이라는 점 등 거래의 전체적인 행위유형이 이 사건 1・2토지 거래와 거의 동일하므로, 1・2토지 역시 위 3・4 토지처럼 실질적인 취득과 전매의 주체가 원고라고 추정할 만한 근거가 된다.

③ 원고는 2003. 4. 25. 위 1・2 토지의 매수대금 중 일부인 7,000만 원을 최초 매도인인 권AA에게 직접 송금한 바도 있다.

④ 검찰청 공무원인 원고가 종전에 피의자 신분으로 조사까지 한 적이 있고 부동산 중개인사무소 사무원 비슷한 위치에 있던 김FF에게 아무런 대가도 없이 미등기 전매의 매수인 알선만 해 주었다는 것은 쉽게 믿기 어렵고, 당시 김FF의 재산상태 등도 위와 같은 규모의 거래를 주도적으로 할 수 있을 정도는 아니었던 것으로 보인다.

⑤ 김FF가 양도인이라면 전매거래의 직접 상대방인 이CC를 위 몇 건의 거래과정에서 단 한 번도 만난 적이 없고 전매가격의 결정 및 대금전달 등을 전부 원고와 사이에만 합의하여 처리한다는 것은 매우 이례적이다. 또한 이CC도 위 전매과정에서 거래대상 부동산의 등기상 명의자(권AA, 김BB)는 물론 계약서상 매도인(김FF)과 만나거나 접촉을 하여 가격조건 등을 논의한 바가 전혀 없이 원고만 만나서 계약서를 건네받고 송금을 하는 등 모든 계약관계를 처리한 것은 그 전매계약의 실질 매도인이 김FF가 아니라 원고일 때 훨씬 더 자연스럽게 설명이 된다.

⑥ 원고는 전매계약의 매도인이 김FF인데도 이CC가 그 매수대금 전액을 굳이 원고에게 지급하고 원고가 이를 다시 김FF에게 송금하는 방식으로 처리한 이유는 이CC가 미등기전매자인 김FF를 믿지 못하기 때문에 공무원인 원고를 중간에 개재 시킨 것이라고 주장하나, 위와 같은 투기적인 단기 전매가 이루어지는 상황에서 공무원 신분의 원고가 위와 같은 연유로 그 매매대금의 전달 과정에 개입한다는 것은 오히려 이례적이다.

⑦ 원고의 주장처럼 김FF가 종전에 원고의 ☆☆동 아파트 교환을 중개하는 과정에서 손해를 입힌 일이 있어서 그 손해를 회복하는 데 도움을 주고자 했다면, 적당한 물건을 물색・소개하여 원고가 이를 취득 ・ 전매하는 등으로 수익을 얻을 수 있도록 지원하는 것은 있을 수 있는 일이지만, 오히려 김FF가 부동산을 매수하여 미등기 전매를 하여 전매차익을 얻는 데 원고가 매수인을 알선 ・ 소개해 주는 역할을 한다는 것은 자연스럽지가 않다.

⑧ 원고와 김FF, 이CC 사이의 자금이동 내역을 종합해 보면, 아래 표와 같다.

결국 김FF가 권AA 등에 지급할 매수대금은 11억 4,6000만 원인데 원고 부부로부터 지급받은 금액은 총 14억 7,260만 원(원고로부터 권AA에게 직접 송금된 금액 포함) 이고, 원고는 이CC로부터 그보다도 더 많은 16억 3,100만 원을 지급받았다. 그 결과 김FF에게는 3억 2,660만 원 상당의 차액이 생겼고(김FF 자신은 위 금액을 모두 원고에게 다시 반환하였다고 하지만, 원고가 실질적 매수인이라면 위와 같은 거래를 성사시킨 김FF 본인도 상당한 알선료를 받았을 것으로 봄이 상당하다), 원고 부부는 이CC로부터 송금 받은 금액과 김FF 등에게 지급한 금액의 차액 1억 5,840만원 외에 위 3토지(그 가치는 2토지의 전매가격을 기준으로 한다면 5억 7,600만원이다)를 취득하는 수익을 얻은 셈이 된다. 이와 같은 수익구조의 결과와 더불어 위에서 인정한 다른 제반 사정(특히 3・4토지를 박HH 명의로 취득한 것은 김FF의 소개 및 알선에 의한 것임을 원고 스스로도 인정하는 점)을 종합해 보면, 위 1・2토지의 거래에 관한 실질적 주체와 자금주는 3・4토지와 마찬가지로 원고라고 할 것이고 김FF는 중개인 유사 역할만을 한 것으로 봄이 상당하다.

4. 결 론

그렇다면, 이 사건 1・2토지를 권AA 등으로부터 취득하여 이CC에게 전매한 실질적 주체는 원고라고 봄이 상당하므로 그 양도차익에 대하여 원고에게 과세한 이 사건 처분은 정당하다 할 것이므로, 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없다. 따라서 원고의 청구를 기각한 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.