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전심사건번호
조심2012서0722 (2012.04.13)
제목
토지 및 건물의 가액구분이 불분명한 경우에 해당하여 기준시가로 안분한 처분은 적법함
요지
최초 매매계약서 작성시 토지 및 건물 등 일체를 구분없이 매매하기로 계약하였다가 다시 가액이 구분된 매매계약서를 작성하였고, 2차 매매계약서 작성시 대금 구분에 관한 사전협의가 전혀 없어 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이라고 보기 어려우며 가액구분의 기준 또한 합리적이라고 볼 만한 근거가 부족함
사건
2012구단16148 양도소득세부과처분취소
원고
원AA
피고
노원세무서장
변론종결
2013. 5. 29.
판결선고
2013. 6. 5.
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용응 원고가 부담한다.
청구취지
피고가 2011. 10. 19. 원고에게 한 2009년도 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
"가 원고는 1983. 12. 14. 취득한 남양주시 조안면 OO리 000대 620㎡(이하이 사건 1토지'라 한다)와 그 지상 건물(이하이 사건 건물'이라 한다) 및 1991. 6. 3. 취득한 위 PP리 OOO 답 480㎡ 중 251/480지분(이하 '이 사건 2토지'라 한다)을 2009. 10. 31 곽BB에게 양도한 후， 양도가액을 000원(이 사건 1토지 000 원， 이 사건 건물 000원， 이 사건 2토지 000원)으로， 취득가액을 000원(이 사건 1토지 환산가액 000원， 이 사건 건물 환산가액 000원， 이 사건 2토지 실지거래가액 0000원)으로 하여 2009. 12. 22 양도소득세 예정신고를 하였다.",나. 피고는 이 사건 토지와 이 사건 건물의 양도가액이 합리적 근거 없이 임의배분 되었다며 양도가액을 기준시가로 안분하고(이 사건 1토지 000원， 이 사건 건물 0000원)， 그 취득가액은 환산하였으며(이 사건 1토지 000원， 이 사건 건물 0000원)， 이 사건 2토지외 취득가액도 불분명하다고 보아 기준시가로 환산한 000원으로 하여 2011. 10. 19 원고에게 2009년도분 귀속 양도소득세 000원을 경정고지(이하 이 사건 치분'이라 한다)하였다.
다. 원고는 이에 불복하여 2012. 1. 16 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나， 2012. 4. 13 기각되었다.
[인정근거] 다퉁 없는 사실， 갑 제2， 4호증(각 서증이 가지변호 포항， 이하 같다)， 을 제1， 3호증의 각 기재， 변론 전체의 취지
2. 주장 및 판단
가. 원고 주장의 요지
이 사건 건물은 상수도보호구역에 위치하고 있는 모텔로서， 현재는 더 이상 모텔이 나 음식점 허가가 나지 않는 지역에 위치하고 있어 그 가치를 반영하여 양도가액이 정 해진 것이며， 이 사건 제1， 2토지도 공시지가에 비추어 볼 때 합리적인 양도가액이다. 또한 이 사건 2토지의 취득가액은 법원의 판결문에 기초하여 신고한 가액으로 취득가액이 불분명하지 아니하다. 그럼에도 이 사건 양도가액이 근거 없이 임의로 배분되었다거나 이 사건 2토끼의 취득가액이 불분명하다고 본 피고의 이 사건 처분은 위법하다.
나.인정사실
(1) 이 사건 1토지 및 건물에 대한 부봉산거래계약 신고필증에는 원고가 곽BB과 2009. 9. 22 에 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있고(부동산등기부상에도 2009. 9. 22. 이 매매계약 체결일로 기재되어 있다)， 매매대금에 관하여는 토지 및 건물의 가액 구분이 없이 거래가격 전체가 000원인 것으로 기재되어 있다.
(2) 이 사건 2토지에 대한 부동산거래계약 신고필증에는 원고가 곽BB과 2009. 10. 23 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있고(부동산등기부상에도 2009. 10. 23.이 매매계약 체결일로 기재되어 있다)， 매매대금에 관하여는 000원으로 기재되어 있다.
(3) 이 사건 건물에서 모텔업을 하는 사람은 매수인 곽BB의 동생인 곽II인데， 실제로 이 사건 매매계약은 원고와 곽OO 사이에서 체결되었다.
"(4) 원고가 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서(갑 제1호증의 3，이하2차 매매계약서'라 한다)에는 이 사건 1토지 및 건물의 매매가액과 관련하여 특약사항에토지 0000원정건물 : 0000정'이라고 기재되어 있다. 이 사건 매매시 먼저 최초 매매계약서가 작성된 바 있고 그 이후 위 2차 매매계약서가 재차 작성된 것인 데， 최초 매매계약서에는 토지 및 건물 가격이 구분되어 기재된 바 없고， 한편 토지와 건물 가격이 구분되어 기재된 2차 매매계약서가 재차 작성됨에 있어 원고와 곽OO 사이에 가액 구분기재에 대하여 별도로 협의를 한 바도 없다",(5) 원고외 부친인 원PP이 경기 남양주군 조안면 000 전 279㎡ 및 같음 리 00000답 480㎡에 관하여 소유권이전등기청구소송을 제기한 사건(이하 '이전 소송; 이라 한다)에서 위 토지 및 그 지상건물 등의 총 매매대금이 0000원인 사실이 인정된 바 있다. 단，원고는 이 사건 2토지의 취득가액을 산정함에 있어 위 소송에서 인정된 매매대금을 토지면적에 따라서 구분하여 신고하였다.
[인정근거] 갑 제l 내지 2， 4호증， 을 제1 내지 3호층의 각 기재， 증인 곽OO의 증 언， 이 법원의 남양주시장에 대한 사실조회결과， 변론 전체의 취지
다. 판단
(1) 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제100조 제2항 (이하 1이 사건 안분계산조항!이라 한다)， 소득세법 시행령 제166조 제6항， 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서 제l호에 의하면， 토지와 건물 등을 함께 양도하고，그 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우， 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때에는 양도계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있고，여기서 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물 등을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물 등의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다.
" (2) 이러한 점에 기초하여 이 사건 1토지 및 건물의 가액구분이 불분명한지 여부를 보건대， 앞에서 본 사실에 따라 인정되는 다음과 같은 사정 즉，① 원고는 곽OO와 이 사건 1토지와 건물 및 시설， 영업권 등 일체를 000원에 매매하기로 계약하고 그에 따라 최초 매매계약서를 착성한 이후 다시 토지와 건물의 가액이 구분된 2차 매매계약서를 작성한 것으로 보이는 점，② 2차 매매계약서를 작성할 당시 원고와 곽OO 사이에 토지와 건물 대금 구분에 관한 사전 협의가 전혀 없었고 오직 원고의 요청에 따라 곽OO가 이에 응하여 2차 매매계약서가 작성된 점(가액의 구분 기재 이외에는 최초 매매계약서와 실질적으로 내용이 다른 것으로 보이지도 아니한다)，③ 부봉산 거래계약 신고와 관련해서는 토지와 건물 가액을 구분하지 아니하고 일체로 000원이라고 기재되어 있는 점，④ 원고는 양도일을 2009. 10. 31로 기재하여 양도소득세 예정신고(을 제1호증)를 한 바 있으나， 실제 이 사건 1토지 및 건물의 매매계약일은 2009. 9. 22.인 점(소유권이전등기도 이미 2009. 10. 16 에 마쳤다) 등을 종합하여 볼 때， 이 사건 1토지 및 건물의 가액이 000원 및 000원 으로 구분된 것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라 (곽OO는 원고의절세'를 위한 요청에 따라 2차 매매계약서에 날인한 것에 불과한 것으로 보인다) 그 가액구분의 기준 또한 합리적이라고 볼만한 근거가 부족하고，통상의 거래관행도 현저히 벗어나 조세 회피를 의도하는 것 이외에는 합리적인 가액 구분이라 고 볼 수 없는 경우에 해당한다고 판단된다. 따라서 이 사건토지 및 건물의 가액구분이 불분명한 경우가 아니라는 원고의 위 주장은 이유 없고， 피고가 기준시가대로 안분하여 한 이 사건 켜분 부분은 적법하다.",(3) 이 사건 2토지의 취득가액이 불분명한지 여부를 보건대， 원고는 이전 소송에서 인정된 매매대금을 토지면적에 따라서만 구분하여 실지거래가인 취득가액으로 신고하였으나， 이전 소송에서 인정된 매매대금은 이 사건 2토지 이외에도 위 OO리 0000의 나머지 지분 부분 및 지목과 면적이 다른 위 OO리 0000 전 279㎡와 건물까지 포항 되어 있는 가액이어서 면적만으로 구분하여 실지거래가액을 정할 수는 없으며， 가액구분이 불분영한 경우에 해당한다 따라서 피고가 실지거래가가 아닌 환산가액에 따라 취득가액을 정하고 이에 따라 이루어진 이 사건 처분 부분은 적법하다.
3. 결론
그렇다면， 원고의 이 사건 청구는 이유 없우므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 한다.