계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 한다.

임대인 갑이 임차인 을과 구분건물인 상가에 관한 임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 ‘관리비는 별도로 한다’는 조항을 두었고 을이 병 등으로 하여금 사무실로 사용하게 하여 병이 갑한테서 상가를 인도받아 점유·사용하면서 갑에게 차임을 지급하고 건물 관리업체에 관리비를 지급하였으나 병이 차임을 2회 이상 연체하게 되어 위 임대차계약이 갑의 을에 대한 해지통보로 해지된 사안에서, 병이 을의 승낙을 받고 상가를 점유·사용하게 되었고, 병이 관리비를 직접 납부한 것도 을과의 약정에 기한 것이므로, 임대차계약의 ‘관리비는 별도로 한다’는 특약사항은, 임차인이 임대인에게 월 차임을 지급하는 것 이외에 집합건물 관리규약이 정하는 데 따라 건물관리업체에 별도 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석할 여지가 충분하다는 이유로, 이와 달리 을은 상가의 점유·사용에 따른 관리비를 납부할 의무가 없으므로 갑이 반환하여야 할 임대보증금에서 연체된 관리비 상당액은 공제할 수 없다고 본 원심판결을 파기한 사례

민법 제105조

원고

피고 (소송대리인 법무법인 현무 담당변호사 홍진수)

부산지법 2011. 6. 15. 선고 2010나13685 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 부산지방법원 본원 합의부에 환송한다.

상고이유를 본다.

1. 제1점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 원고는 2008. 10. 25. 피고로부터 그 소유의 구분건물인 이 사건 상가를 임대차보증금 3,000만 원, 월 차임 90만 원, 임대차 기간 36개월로 정하여 임차하면서, 특약사항으로 “관리비는 별도로 한다.”는 조항을 둔 사실, 원고는 ‘신양상조개발상사’라는 상호로 상조업체를 운영하고 있었는데, 그 무렵 소외 1, 2와 위 상조업체의 지사 운영에 관한 구두약정을 체결하고, 소외 1 등으로 하여금 위 상조업체의 사무실로 사용하게 한 사실, 소외 1은 2008. 10. 30.경 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 점유·사용하면서 집합건물 관리규약에 대한 동의서를 작성하고, 피고에게 월 차임을, 건물 관리업체에 관리비를 각 지급한 사실, 그런데 소외 1이 월 차임을 2회 이상 연체하게 되자, 피고는 2009. 7. 22. 원고에게 2009. 7. 31.까지 연체 차임 등을 지급하지 아니하면 이 사건 임대차계약의 해지조항에 따라 이 사건 상가의 인도를 요구한다는 내용의 통지서를 보낸 사실, 그 이후 소외 1은 2010. 2. 말경까지 이 사건 상가를 점유·사용하다가 일부 집기 등을 남겨 둔 채 열쇠를 관리사무실에 맡겨두고 나온 사실을 인정한 다음, 그 판시와 같은 여러 사정들에 비추어 이 사건 임대차계약은 피고의 2009. 7. 22.자 해지통보로 적법하게 해지되었고, 그 이후 2010. 2. 말경 이 사건 상가는 피고에게 인도되었다고 판단하였다.

기록에 비추어, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있다.

원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같은 의사표시의 해석에 관한 법리오해, 석명의무 위반, 채증법칙 위배 등의 위법이 없다.

2. 제2점에 대하여

계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 계약 내용을 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2011. 6. 24. 선고 2008다44368 판결 등 참조).

원심은, 이 사건 임대차계약의 특약사항에 “관리비는 별도로 한다.”는 조항이 있는 점, 소외 1이 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 그 내부의 집기와 시설을 함께 사용하였고, 관리규약에 대한 동의서를 작성하고 관리비를 납부해 온 점 등에 비추어, 원고는 이 사건 상가의 점유·사용에 따른 관리비를 납부할 의무가 없으므로, 피고가 반환하여야 할 임대보증금에서 연체된 관리비 상당액은 공제할 수 없다고 판단하였다.

그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하더라도, 소외 1은 원고와의 상조업체 지사 운영 약정에 따라 원고의 승낙을 받고 이 사건 상가를 점유·사용하게 되었고, 소외 1이 관리비를 직접 납부한 것도 원고와의 약정에 기한 것이므로, 이 사건 임대차계약의 “관리비는 별도로 한다.”는 특약사항은, 임차인이 임대인에게 월 차임을 지급하는 것 이외에 집합건물 관리규약이 정하는 바에 따라 건물 관리업체에 별도의 관리비를 납부하여야 한다는 의미로 해석할 여지가 충분하다.

그럼에도 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 원고가 이 사건 상가의 사용에 따른 관리비를 납부할 의무가 없다고 판단한 것은, 처분문서의 해석에 관한 법리를 오해하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 결론

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 양창수(재판장) 김지형(주심) 전수안 이상훈