심사양도2007-0216 (2008.03.24)

주택 취득가액을 교환당시 평가액으로 산정하여야 한다는 주장의 당부

교환계약으로 취득하였다고 하면서 관련인들의 진술서를 제출하고 관련증빙을 제출하였으나 이를 인정하기 어려우므로 원고의 주장은 이유 없고 결국 원고가 당초 이 사건 주택의 양도소득세 자진신고 시 제출한 주택 취득가액을 인정함이 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 시행령 제89조 (취득가액 등)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007.9.1. 원고에 대하여 한 2000년 귀속 양도소득세 42,59,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2000.5.30. 서울 ○○구 ○○동 164-○○ 다세대주택 2층 201호(철근콘크리트조 59,97㎡, 이하 이 사건 주택이라 한다)를 취득하여 2000.11.16. 이○록에게 이 사건 주택을 양도하고, 2000.11.17. 양도가액을 2,700만 원, 취득가액을 6,000만 원, 양도차익을 -3,300만 원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 피고는 이 사건 주택의 양수인인 이○록이 제출한 매매계약서를 근거로 이 사건 주택의 양도가액을 1억 1,000만 원, 취득가액을 원고가 당초 신고한 6,000만 원으로 각 확정하여 양도차익을 계산한 다음, 2007.9.7. 원고에게 2000년 귀속분 양도소득세 42,579,000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 2007.11.27. 국세청장에게 심사청구를 하였으나, 위 심사청구는 2008.3.24. 기각되었다.

[증거] 다툼 없는 사실, 갑1, 갑2, 갑3-1ㆍ2, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 주택의 실소유자는 원고의 이모인 이○이로서 아래와 같은 사유로 원고 명의로 소유권이전등기를 하였을 뿐이므로 이 사건 주택의 취득가액은 원고가 당초 신고한 6,000만 원이 아닌 이○이의 취득가액인 9,500만 원임에도 이와 달리 보고서 한 이 사건 처분은 위법하다.

(1) 이○이는 2000.1.10.경 김○호와 신○철을 대리한 남○덕과 사이에 이○이 소유의 서울 강서구 ○○동 455-○○ 대142㎡ 및 그 지상 단층주택 77,02㎡, 같은 동 455-○○ 대 144.4㎡ 및 그 지상 단층주택 76.69㎡ 및 그 지상 단층주택 76.69㎡(이하 위 2필지 토지 및 주택 2동을 이 사건 교환주택 등이라 한다)를 이 사건 주택과 교환하되, 이 사건 교환주택을 2억 8,000만 원, 이 사건 주택을 9,500만 원으로 각 평가하고 그 차액 1억 8,500만 원은 남○덕이 이 사건 교환주택 등의 피담보채무인 2억 원, 임대차보증금반환채무 3,500만원 합계 2억 3,500만 원을 인수하고, 이로써 초과 지급한 셈이 된 5,000만 원은 원고가 이 사건 주택의 피담보채무 5,000만 원을 인수함으로ㅆ 정산된 것으로 하였다.

(2) 남○덕이 건축업을 하다가 1997년경 부도가 난 이후 건축업을 하던 처남 김○호와 동서 신○철의 공사현장에서 현장소장 직을 맡아 왔고, 이 사건 교환계약 당시에는 김○호가 신축한 이 사건 주택의 현장소장을 맡고 있었다. 그런데 신○철이 이 사건 교환주택 등을 취득하여 건물철거 후 그 지상에 다세대주택을 신축하려고 하였으나 매수자금이 없자 김○호와 사이에 이 사건 교환주택 등을 취득하는 데에 이 사건 주택을 이용하되, 김○호에게 나중에 그 돈을 갚기로 약정하였다. 이에 이○이가 자신의 채무 등으로 이 사건 주택의 등기명의를 원고 앞으로 해 두고자 이 사건 교환계약 시 김○호와 신○철을 대리한 남○덕에게 요구하였고, 그에 따라 김○호가 이 사건 주택에 대하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 준 것이고, 이○이가 신○철 앞으로 이 사건 교환주택 등에 대하여 소유권이전등기를 마쳐 준 것이다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 주택은 2000.2.7. 김○호 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다가 2000.6.26. 원고 앞으로 200.5.3.자 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 한편, 이 사건 주택에는 2000.2.9. 채권최고액 6,000만 원, 채무자 김○호, 근저당권자 주식회사 ○○은행으로 된 근저당권설정등기가 마쳐져 가 2000.6.26. 계약인수를 원인으로 채무자를 원고로 변경하는 근저당권변경등기 마쳐져 있다.

(2) 이 사건 교환주택 등에 속하는 서울 ○○구 ○○동 455-○○ 대 142㎡ 및 그 지상 주택은 1997.4.14. 이○이 앞으로 1997.3.12.자 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 2000.2.29. 신○철 앞으로 2000.1.13.자 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 한편 위 455-○○ 대지 및 그 지상 주택에는 1999.4.20. 채권최고액 1억 3,000만 원, 채무자 이○이, 근저당권자 주식회사 ○○은행으로 된 근저당권설정등기가 마쳐져 이다가 1999.5.31. 계약인수를 원인으로 채무자를 주식회사 ○○코리아로 변경하는 내용의 근저당권변경등기가 마쳐져 이다.

(3) 이 사건 교환주택 등에 속하는 강서구 ○동 455-○○ 대 144.4㎡ 및 그 지상 주택은 1996.3.26. 이○이 앞으로 1996.12.20.자. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 2000.2.29. 신○철 앞으로 2000.1.13.자 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. 한편, 위 455-○○ 대지 및 그 지상 주택에는 1998.12.30. 채권최고액 1억 3,000만원, 채무자 이○이, 근저당권자 주식회사 ○○은행으로 된 근저당권 설정등기가 마쳐져 있다가 1999.5.31. 계약인수를 원인으로 채무자를 주식회사 ○○코리아로 변경하는 내용의 근저당권변경등기가 마쳐져 있다.

다. 판단

(1) 원고의 위 주장에 부합하는 듯한 증거로는 갑 제1호증, 갑 제2호증, 갑 제7호증, 갑 제10호증의 각 기재가 있으나 다음과 같은 점에 비추어 이를 믿지 아니하거나 위 주장을 인정할 증거로 삼기에 부족하고, 달리 이릉 인정할 만한 증거가 없다.

(가) 원고의 주장에 의하면 이 사건 주택과 이 사건 교환주택 등의 교환계약은 그 내용 및 실제 계약관계에서의 거래행위자가 남○덕이었던 점에 비추어 하나의 계약서에 의하여 체결되었거나 두 개의 계약으로 체결되었다고 하더라도 두 계약서의 내용을 종합하여 위와 같은 내용을 알아 볼 수 이어야 할 것이다. 그런데 위 교환계약에 대한 증거로 제출한 계약서는 이○이가 남○덕에게 이 사건 교환주택 등을 대금 2억 8,000만 원에 매도하되, 매수인이 은행융자금 2억 원과 위 455-○○ 주택의 임대차보증금반환채무 3,500만 원을 인수하며 이○이가 이 사건 주택을 교환에 의해 취득한다는 것으로 기재되어 이으나, 그 작성일자의 기재나 실제 당사자라는 김○호나 신○철의 대리관계의 표시가 없고, 이 사건 주택의 취득가액을 알아 볼 수 있는 문구는 물론 이○이가 이 사건 주택의 피담보채무를 인수한다는 기재 등 이 사건 주택과의 교환계약에 관련된 사항에 대해서는 구체적인 언급이 없다. 그렇다면 이 사건 주택에 대해서 이와 같은 내용을 담은 별도의 계약서가 이어야 두 계약서의 내용을 합하여 원고 주장의 이 사건 교환계약을 상정해 볼 수 이을 것이나 그런 계약서는 없는 것으로 보이고, 더구나 매수인 측에서 인수하기로 한다는 임대차보증금반환채무에 대해서는 아무런 근거자료도 없으며, 이 사건 교환계약의 체결은 김○호와 신○철 사이의 약정을 전제로 하고 이들의 약정 역시 이 사건 주택의 가액에 비추어 계약서 등이 있을 것이고, 그에 부수된 김○호와 신○철 사이의 자금의 이동 등에 대한 자료가 이어야 할 것이나 그에 관한 아무런 객관적인 자료가 없으므로 갑 제2호증(매매계약서)을 원고의 주장을 인정할 증거로 삼기에는 부족하다.

(나) 갑 제1호증(사실확인서) 및 갑 제10호증(진술서)은 남○덕이 자신의 진술을 기재한 것으로서 대체로 원고의 주장과 일치하나, 그 작성일자가 국세청장에 대한 심사청구 이후인 2008.4.29. 이거나 이 사건 소 제기 이후인 2008.11.17.로 되어 이어 이 사건 교환계약 체결 이후 7년 이상 지난 시점에서 작성된 것이고, 위 진술을 뒷받침할만한 아무런 객관적인 자료가 없어 그대로 이를 믿기 어렵다. 더구나 원고의 주장과 이들 서면에 의하면 이 사건 교환계약의 체결일이 2000.1.10.경이고 매수인 측이 이 사건 교환주택 등에 대한 이○이의 피담보채무를 인수하기로 하였다는 것이나, 앞서 본 사실에 의하면, 이 사건 교환주택 등에 설정된 근저당권설정등기의 채무자가 이○이로 있다가 주식회사 ○○코리아로 변경된 외에는 다른 근저당권변경등기는 없어 이 사건 교환계약에 따라 매수인 측이 인수하기로 한 근정당권의 피담보채무는 위 근저당권변경등기에 의한 것이라고 볼 여지가 있기는 하나, 변경된 채무자는 주식회사 ○○코리아로서 위 채무자와 매수인 측과의 관계에 대하여는 아무런 자료도 없을 뿐만 아니라, 위 변경등기일자가 이미 이 사건 교환계약이 체결되기 전인 1999.5.31. 이어서 이 사건 교환계약에서 매수인 측이 이 사건 교환주택 등에 대한 이○이의 피담보채무를 인수하기로 하였다는 내용과는 모순되는바, 이 점에 이어서도 이들 서면을 그대로 믿을 수 없다.

(다) 갑 제7호증(사실확인증)은 김○호의 진술이 기재된 것이나, 그 작성일자가 2008.4.29.로서 원고의 심사청구가 제기된 이후에 작성된 것이고, 위 진술 역시 객관적인 자료에 의해 뒷받침되지 아니하여 이를 그대로 믿기 어려울 뿐 아니라, 을 제4호증(사실확인증)은 김○호가 2008.3.경 작성한 서면으로서 김○호가 2000.1.10. 이○이와 이 사건 교환주택 등에 대한 매매계약을 체결하였고, 이 사건 주택에 대한 매도계약을 체결하였다는 내용이 기재되어 이으며, 을 제5호증(사실확인서)은 원고의 고모의 남편이라는 박○열이 작성한 것으로 남○덕이 이 사건 주택의 실소유자이고 김○호는 명의상의 소유자이어서 남○덕이 이 사건 교환계약의 당사자라고 기재되어 있는바, 이 사건 교환주택 등에 대해 소유권이전등기를 받은 시○철에 대해서는 아무런 기재가 없으며, 이들 서면의 내용이 원고의 주장과 사실관계에 있어 다소 차이가 나거나 이들 서면의 작성자들 사이에서도 위와 같이 다소간 차이가 나는 점에 비추어 이를 그대로 믿을 수 없다.

(2) 따라서 원고의 위 주장은 이유 없고, 결국 원고가 당초 이 사건 주택의 양도소득세 자진신고 시 제출한 서면에 근거하여 이 사건 주택의 취득가액을 6,000만 원으로 보고서 한 이 사건 처분은 적법하다.

3.결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.