2014가단258678 공제금

A

한국공인중개사협회

2016. 3. 24.

2016. 4. 14.

1. 피고는 원고에게 42,000,000원 및 이에 대하여 2015. 3. 1.부터 2016. 4. 14.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 1/5은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행 할 수 있다.

피고는 원고에게 56,000,000원 및 이에 대하여 2014. 11. 26부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정사실

가. 원고는 2012. 6. 4. 공인중개사인 B의 중개로 C와 사이에 C의 소유였던 충북 충주시 D 소재 다가구 주택(이하 '이 사건 다가구 주택'이라 한다) 201호를 보증금 7,000만 원, 기간 2012. 6. 7.부터 2014. 6. 6.까지로 정하여 임차하기로 하는 계약을 체결한 후 2012. 6. 7.까지 C에게 보증금 7,000만 원을 모두 지급하였으며, 2012. 6. 4. 전입신고를 하고 같은 달 5. 확정일자를 받았다.

나. 이 사건 다가구 주택은 총 13개 가구로 이루어진 건물로서 원고가 위 임대차계약을 체결할 당시에 채권최고액 572,000,000원인 근저당권(근저당권자 제일신용협동조합)이 설정되어 있는 것 외에 선순위 임차인의 보증금 합계액은 2억 2,500만 원이었다.

다. B은 위 임대차계약을 중개할 당시 원고에게 중개 대상물 확인 · 설명서를 교부하였는데, 소유권 외의 권리사항에는 근저당권 572,000,000원이 기재되어 있었으나, 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항은 공란으로 남아있었다.

라. 이 사건 다가구 주택에 대하여 경매개시결정{청주지방법원 충주지원 E, F(병합)}이 내려져 그 절차가 진행되었는데, 이 사건 다가구 주택의 매각매금은 755,550,000원이었으나 원고는 전혀 배당을 받지 못하였다.

마. 한편 피고는 2011. 7. 12. B과 공인중개사들이 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 가한 경우 그 손해를 공제금액 1억 원을 한도로 보상하기로 하는 공제계약을 공제기간 2011. 7. 27.부터 2012. 7. 26.까지로 정하여 체결하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 14호증의 각 기재(가지 번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 손해배상책임의 발생

가. 관련 법리

중개업자는 다가구주택의 일부에 관한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 · 설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 서식에 따른 중개대상물 확인 · 설명서의 중개목적물에 대한 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 · 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조).

나. 판단

위 인정사실에 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① B은 임대차계약 체결 당시 '중개대상물 확인 · 설명서'를 작성하여 교부하였는데, 그 중개대상물 확인 · 설명서 중 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'란은 공란으로 되어 있었던 점, ② B이 계약을 중개할 당시 임대인에게 이 사건 다가구 주택의 각 가구에 관한 임대차계약서 등을 요구하였다거나 나아가 이를 교부받았다고 볼 만한 자료를 전혀 찾아볼 수 없는 점, ③ 특히 B은 임대인으로부터 이 사건 다가구 주택과 관련하여 포괄적인 임대권한을 수여받아 이 사건 계약 체결 이전에 몇 건의 임대차계약을 중개하는 등 권리관계의 내용을 비교적 잘 알고 있었음에도, 원고에게 구체적인 설명이나 위험을 고지하지 않았던 점 등에 비추어 보면, B은 공인중개사로서 임차의뢰인인 원고에게 부동산 등기부등본에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 설명하는 데에서 나아가 임대인에게 해당 건물 내에 이미 거주하고 있는 다른 임차인들의 임대차계약 내역에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 후, 중개대상물 확인 · 설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항'란에 그 내용을 기재하여 교부하거나 임대인이 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응할 경우 그 내용을 중개대상물 확인 · 설명서에 기재할 의무를 위반하였다고 할 것이다.

이후 원고는 경매절차에서 이 사건 다가구 주택에 거주하는 다른 임차인들의 임대차보증금 반환청구채권이 원고의 임대차보증금 반환청구채권보다 우선 변제되는 지위에 있는 사정으로 임대차보증금을 반환받지 못하는 손해를 입었는바, 이는 앞서 살펴본 B의 잘못과 상당인과관계가 있는 손해라고 할 것이다.

따라서 B은 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 원고에게 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있으므로, 피고는 B과 체결한 공제계약에 따라 공제금액의 한도 내에서 원고에게 공제금을 지급할 책임이 있다.

3. 손해배상책임의 범위

가. 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 7,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나. 다만, 앞서 본 증거들에 의하여 인정되는 다음의 사정, 즉 원고는 해당 건물이 다가구 주택이고 선순위 근저당권이 설정되어 있으며 해당 건물 중 다른 세대에 관한 임대차계약이 체결되어 있음을 알면서 임대차계약을 체결한 것으로 보이는 점, 원고도 중개업자 및 임대인에게 다른 임차인들의 임대차보증금의 존부 및 그 액수 등에 관한 설명을 요구하거나 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하지는 않았던 점 등과 앞서 본 여러 정황을 참작하여, 피고가 배상하여야 할 손해액을 60%로 제한한다.

다. 따라서 피고는 원고에게 42,000,000원(= 미회수 보증금 70,000,000원 × 60%), 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일(2014. 12. 30.)로부터 60일이 경과한 2015. 3. 1.부터 2016. 4. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김민철