구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부 개정되기 전의 것)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산 중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로( 제1조 ), 부동산중개업을 할 수 있는 자격요건을 엄격하게 규정하고 중개업자의 준수사항 및 위반시의 제재에 대하여도 자세히 규정하고 있으므로, 법 제15조 , 제20조 등 부동산 중개수수료에 관한 제규정은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 할 것이나, 한편 법은 제2조 에서 ○ “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다( 제1호 ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다. ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다.

원고

피고

2010. 8. 20.

서울중앙지방법원 2009. 12. 9. 선고 2008가단439919 판결

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 1,300만원과 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 청구취지를 감축하였다.).

1. 기초사실

가. 원고는 2002. 12. 3.경 소외인이 대전 중구 선화동 (지번 생략) 대지 및 그 지상건물인 모텔(이하 ‘이 사건 각 부동산’)을 10억원에 매도하려 한다는 정보를 듣고, 다음날인 2002. 12. 4. 피고와 함께 위 모텔을 답사한 후 피고의 입회하에 소외인으로부터 이 사건 각 부동산을 10억원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 소외인에게 계약 당일 계약금으로 1억원을, 2002. 12. 12. 중도금으로 2억원을, 2003. 1. 27. 잔금으로 7억원을 각 지급하고, 2003. 1. 28. 이 사건 각 부동산에 관하여 원고 외 2인 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 피고에게 위 매매계약 체결과 관련하여 수수료 명목으로, 2002. 12. 12. 500만원을 지급하였고, 2003. 1. 27. 액면금을 500만원, 지급기일을 2003. 2. 5.로 한 약속어음을 발행·교부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 기망을 원인으로 한 부당이득

원고는, 피고가 위 모텔의 영업현황 등에 관하여 원고를 기망하여 원고로 하여금 이 사건 매매계약을 체결하게 하고 수수료로 1,000만원을 받아 이를 부당이득하였다고 주장하나, 갑 6, 8의 각 기재만으로는 피고가 원고를 기망하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

나. 강행법규 위반을 원인으로 한 부당이득

1) 당사자들의 주장

원고는, 중개업자가 아닌 피고가 이 사건 각 부동산의 매매를 중개하고 원고로부터 받은 수수료는 강행법규 위반으로 무효인 중개수수료지급약정에 터잡은 것이어서 이를 부당이득한 피고는 원고에게 중개수수료와 이에 대한 지연손해금 상당을 반환할 의무가 있다고 주장하고, 이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 각 부동산을 담보로 대출을 받아 매수하려고 한다는 이유로 소외인으로부터 이 사건 각 부동산의 매수를 거부당하고 소외인의 고향친구인 피고에게 이 사건 매매의 성사를 도와달라고 요청하여 피고가 중간에서 도움을 주었고, 이에 원고가 자발적으로 사례금 명목으로 합계 1,000만원을 교부한 것이므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 다툰다.

2) 판단

살피건대, 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전부개정되기 전의 것 ; 이하 ‘법’)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산 중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로( 제1조 ), 부동산중개업을 할 수 있는 자격요건을 엄격하게 규정하고 중개업자의 준수사항 및 그 위반시의 제재에 대하여도 자세히 규정하고 있으므로, 법 제15조 , 제20조 등 부동산 중개수수료에 관한 제규정은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 할 것이나( 대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 참조), 한편 법은 제2조 에서 ○ “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다( 제1호 ). ○ “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다( 제2호 )고 각 정의하고, 제20조 제1항 에서 중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다고 규정하고 있는바, 위 규정과 기초사실에 비추어, 갑 2의 기재만으로는 피고가 이 사건 매매와 관련하여 사회통념상 거래의 알선·중개로 보이는 행위를 하였다거나 중개를 업으로 하는 자임을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고가 피고에게 지급한 1,000만원이 법이 규율하고 있는 중개수수료에 해당함을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 김정학(재판장) 강상욱 김은영