원고 (소송대리인 변호사 정희채)

주식회사 산영씨앤씨 외 1인 (소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 김진량)

2012. 12. 14.

서울중앙지방법원 2012. 7. 11. 선고 2011가단52671 판결

1. 제1심 판결 중 피고 이수건설 주식회사에 대한 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 원고 및 피고 주식회사 산영씨앤씨의 항소를 각 기각한다.

3. 원고와 피고 이수건설 주식회사 사이의 소송총비용은 원고가 부담하고, 원고와 피고 주식회사 산영씨앤씨 사이의 항소비용은 각자 부담한다.

1. 청구취지

원고에게, 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여, 피고 주식회사 산영씨앤씨는 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하고, 피고 이수건설 주식회사는 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17639호로 마친 각 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 항소취지

가. 원고

제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 피고 주식회사 산영씨앤씨는 원고로부터 78,300,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라.

나. 피고들

제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

1. 인정사실

이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결의 해당 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 원고 청구원인에 대한 판단

가. 원고의 주장

1) 피고 산영씨앤씨는 원고가 치매와 전립선암을 앓고 있는 91세 고령의 노인으로 경솔, 궁박, 무경험한 상태에 있다는 점을 이용하여 시세 4억 원 이상인 이 사건 각 토지를 원고로부터 87,000,000원에 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하였는바, 이는 민법 제104조 소정의 불공정한 행위로서 무효이므로 피고들의 소유권이전등기 및 가등기는 원인무효로서 각 말소되어야 한다.

2) 이 사건 각 토지는 주택부수토지로서 소득세법에 의하여 양도소득세가 부과되지 아니하는 경우에 해당함에도 피고 산영씨앤씨는 이 사건 각 토지를 시가보다 싸게 매수하기 위하여 마치 이 사건 각 토지에 거액의 양도소득세가 부과될 것처럼 기망하여 이에 속은 원고로 하여금 이 사건 각 토지에 대한 매매가를 부당하게 낮추고 이 사건 건물에 대한 매매가를 높이는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하게 하였는바, 원고는 피고 산영씨앤씨의 위와 같은 기망을 이유로 이 사건 매매계약을 취소하는 바이고, 피고 이수건설은 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 직접 입금한 자로서 피고 산영씨앤씨의 위와 같은 기망행위를 알았거나 알 수 있었으므로, 피고들의 소유권이전등기 및 가등기는 각 말소되어야 한다.

3) 설령 그렇지 않더라도 이 사건 매매계약은 이 사건 각 토지와 건물에 관하여 일괄하여 매매대금 405,000,000원에 체결된 것인데, 피고 산영씨앤씨가 잔금 286,200,000원을 기한 내에 지급하지 아니하였으므로, 원고는 이 사건 소장 부본 송달로써 이 사건 매매계약을 해제하는 바이다. 따라서 피고들은 원고에게 위 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기 및 가등기에 관한 각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 판단

1) 무효 주장에 대하여

원고가 2010. 3월 초순경 피고 산영씨앤씨와 사이에 이 사건 각 토지 대금을 합계 255,000,000원, 이 사건 건물 대금을 150,000,000원으로 정하여 합계 405,000,000원에 매도하기로 합의한 뒤 원고가 부담하게 될 양도소득세를 절감하기 위하여 이 사건 각 토지에 대한 매매가는 87,000,000원으로 낮추고, 이 사건 건물의 매매가는 318,000,000원으로 높여서 계약서를 작성하기로 하였고, 이에 따라 각 매매계약서를 작성한 사실은 앞의 1.에서 인정한 바와 같고, 여기에 이 사건 매매계약 이후 계약금의 지급도 3회에 걸쳐 ① 15,000,000원, ② 10,600,000원, ③ 14,900,000원으로 나누어서 이루어졌는데, 15,000,000원은 이 사건 건물에 관한 계약금, 나머지 10,600,000원, 14,900,000원은 이 사건 각 토지에 관한 계약금으로 지급된 것으로 보이는 점을 보태어 보면, 원고와 피고 산영씨앤씨는 당초 이 사건 각 토지 및 건물을 일괄하여 합계 405,000,000원(토지 255,000,000원, 건물 150,000,000원)에 매매계약을 체결하기로 하는 의사의 합치가 있었고, 다만 위 매매계약서는 양도소득세를 줄이기 위한 방편으로 원고와 피고 산영씨앤씨의 합의 하에 형식적으로 위와 같이 작성한 것에 불과하다고 봄이 상당하므로, 원고와 피고 산영씨앤씨가 이 사건 각 토지의 매매대금을 실제 87,000,000원으로 정하였음을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없을 뿐만 아니라 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 매매계약이 원고의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위로서 무효임을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 기망에 의한 취소 주장에 대하여

살피건대, 원고와 피고 산영씨앤씨는 당초 이 사건 각 토지 및 건물을 일괄하여 합계 405,000,000원(토지 255,000,000원, 건물 150,000,000원)에 매매계약을 체결하기로 하는 의사의 합치가 있었고, 다만 위 매매계약서는 원고의 양도소득세를 줄이기 위한 방편으로 원고와 피고 산영씨앤씨의 합의 하에 형식적으로 위와 같이 작성한 것에 불과함은 위 1)에서 살펴본 바와 같은바, 위와 같이 매매계약을 체결하는 과정에서 피고 산영씨앤씨의 어떠한 기망행위가 있었음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.

3) 이 사건 매매계약의 해제 주장에 대하여

원고와 피고 산영씨앤씨가 이 사건 각 토지 및 건물을 일괄하여 합계 405,000,000원(토지 255,000,000원, 건물 150,000,000원)에 매매하는 계약을 체결하였음은 위 1)에서 인정한 바와 같고, 피고 산영씨앤씨가 위 매매대금 중 118,000,000원만을 지급한 뒤 나머지 잔금 286,200,000원을 약정 잔금 지급기일에 지급하지 아니하였음은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 원고의 이 사건 매매계약 해제 의사표시가 기재된 이 사건 소장 부본이 2011. 6. 7. 피고 산영씨앤씨에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건 매매계약은 2011. 6. 7. 적법하게 해제되었다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 각 토지에 관하여, 피고 산영씨앤씨는 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17638호로 마친 각 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)의 말소등기절차를 이행하고, 피고 이수건설 주식회사는 무효인 위 소유권이전등기에 터잡아 서울중앙지방법원 성북등기소 2010. 4. 29. 접수 제17639호로 마친 각 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

3. 피고들의 항변에 대한 판단

가. 피고 산영씨앤씨의 동시이행의 항변

피고 산영씨앤씨는 원고로부터 기지급 매매대금 118,800,000원을 반환받을 때까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 원고가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금으로 피고 이수건설로부터 합계 118,800,000원을 지급받았음은 앞의 1.에서 인정한 바와 같은바, 원고 또한 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 위 매매대금을 반환할 의무가 있고, 피고의 위 소유권이전등기의무는 원고의 위 매매대금 반환의무와 동시이행의 관계에 있다 할 것이므로, 피고 산영씨앤씨의 위 항변은 이유 있다.

이에 대하여 원고는, 이 사건 매매계약은 피고 산영씨앤씨의 잔금 미지급의 귀책사유로 인하여 해제되었고, 매매대금의 10%인 40,500,000원은 손해배상으로서 원고에게 귀속되어야 하므로, 원고가 피고 산영씨앤씨에게 반환하여야 할 매매대금은 지급받은 매매대금 118,800,000원에서 위 손해배상액 40,500,000원을 공제한 나머지 78,300,000원에 불과하다고 재항변하므로 살피건대, 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아닌바( 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 참조), 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 이 사건 각 토지 및 건물에 관한 매매계약서에는 ‘매도인이 매수인으로부터 중도금을 받기 전까지 위약금조로 계약금액의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있으며, 매수인도 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’고 정하고 있는 사실을 인정할 수는 있으나, 위와 같은 계약서상의 문언은 계약금을 해약금으로 본다는 의미에 불과할 뿐 위 인정사실만으로는 원고와 피고 산영씨앤씨가 이 사건 매매계약에서 계약금을 위약금으로 하기로 특약하였다고 보기는 어렵고 달리 원고와 피고 산영씨앤씨 사이에 계약금을 위약금으로 하기로 하는 약정이 있었다거나 원고가 피고 산영씨앤씨의 계약불이행으로 입은 실제 손해액이 계약금 상당액에 이른다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 재항변은 이유 없다.

따라서 피고 산영씨앤씨는 원고로부터 118,800,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고 이수건설의 제3자 항변

피고 이수건설은, 자신이 해제된 이 사건 매매계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가지게 된 제3자에 해당하므로 이 사건 가등기가 말소되어서는 아니된다고 항변하므로 살피건대, 민법 제548조 제1항 단서에서는 계약의 해제로 인하여 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있고, 여기에서 제3자란 일반적으로 계약이 해제되는 경우 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말하는바( 대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다22850 판결 참조), 원고는 2010. 4. 29. 피고 산영씨앤씨에게 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기 관련 서류를 넘겨주었고, 같은 날 피고 산영씨앤씨가 이 사건 각 토지에 관하여 이 사건 소유권이전등기를 경료하였으며, 같은 날 피고 이수건설에게 매매예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 경료하여 준 사실은 앞의 1.에서 인정한 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 피고 이수건설은 이 사건 매매계약으로부터 생긴 법률적 효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기를 마침으로써 완전한 권리를 취득한 자에 해당하여 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자라 할 것이므로, 원고는 이 사건 매매계약의 해제로써 그 해제 이전에 이 사건 각 토지에 관하여 이 사건 가등기를 마친 피고 이수건설에게 대항할 수 없다. 피고 이수건설의 위 항변은 이유 있고, 따라서 원고의 피고 이수건설에 대한 청구는 이유 없다.

3. 결론

원고의 피고 산영씨앤씨에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하며, 원고의 피고 이수건설에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고 이수건설에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 피고 이수건설에 대한 청구를 기각하며, 원고 및 피고 산영씨앤씨의 항소는 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지목록 생략]