부동산매매업행위에 해당하는지 여부

이 사건 부동산 양도행위는 원고가 부동산중개업을 영위하고 있고, 2회의 다른 분양권 양도 등으로 볼 때 사업활동으로서 계속성, 반복성이 있는 부동산매매업으로 본 당초처분을 인정한 사례

소득세법 제19조(사업소득)

부가가치세법시행규칙 제1조(사업의 범위)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다

피고가 2005. 04. 06. 원고에 대하여 한 2003년 귀속 종합소득세 991,602,360원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 12. 18. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번 ○○캐릭터빌 1, 2층 101호(이하 이 사건 부동산이라 한다)를 22억 3,000만 원에 취득하여 2002. 2. 5. ○○○○은행과 사이에 위 부동산을 50억 5,000만 원에 매도하는 매매계약을 체결하고 2003. 1. 22. 소유권이전등기를 경료하였다(이하 이 사건 거래라 한다).

나. 원고는 2000. 6. 1. 부동산컨설팅 등을 사업목적으로 하여 설립된 ○○○○부동산 주식회사의 대표이사로 취임하여 부동산중개업 등의 사업을 영위해 왔으며, 이 사건 부동산을 취득하기 전인 2001. 11. 6. 사업장 소재지를 위 부동산 소재지로 하여 임대사업자등록을 한 다음 위 부동산을 취득하고 부동산임대업에 대한 부가가치세를 신고ㆍ납부하였으며, 2003. 6. 9.에는 사업장 소재지를 아래의 [도표] 기재 순번란의 2번 부동산 소재지로 하여 임대사업자등록을 한 후 부동산임대업에 대한 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 2005. 4. 6. 원고가 아래 [도표]기재와 같이 2001. 12. ~2003. 8. 총 5회에 걸쳐서 합계 96억 9,800만 원 상당의 부동산 등을 취득하였다가 그 중 3건을 58억 2,000만 원에 처분하여 합계 32억 7,000만 원의 매매차익을 얻는 등 부동산매매업을 영위한 것으로 판단하고, 이 사건 부동산에 대한 양도차익이 부동산매매업에서 발생한 소득이라는 이유로 원고에게 2003년 귀속 종합소득세 1,133,187,040원을 결정ㆍ고지하였다(피고는 국세심판원의 2005. 12. 16. 신고불성실가산세 배제 결정에 따라 2005. 12. 21. 당초 처분 1,133,187,048원을 991,602,360원으로 감액하였다. 이하 감액되고 남은 부분을 이 사건 부과처분이라 한다).

(갑 1~7호증, 을 1, 2호증의 각 기재, ○○은행장에 대한 사실조회 결과 및 변론 전체의 취지)

(단위 : 백만원)

순번

소 재 지

지목

취 득 일

양 도 일

취득가

양도가

1

○○동 ○○번지 ○○캐릭터

빌 101호

사무실

2001.12.18

2003. 1.22

2,230

5,050

2

○○동 ○○번지 ○○리빙텔

201호

〃

2003. 8.29.

5,696

보유

3

○○동 ○○번지 ○○○○○

○동 ○○○호

분양권

2002. 7.23.

2003. 5.20.

159

509

4

○○동 ○○번지 ○○○○○

○동 ○○○호

〃

2002. 4. 1.

2002. 6.28.

161

261

5

○○동 ○○번지 ○○○○○

○동 ○○○호

아파트

2003. 6.30

1,452

보유

2. 처분의 적법성

가. 원고의 주장

이 사건 부동산은 부동산임대업을 목적으로 취득한 것인지 부동산매매업을 목적으로 취득한 것이 아니고, 위 [도표]순번 3, 4번 각 분양권은 부동산에 관한 권리일 뿐 부동산 자체가 아니며, 위 [도표]순번 2번 부동산은 부동산임대업을 계속하기 위하여 취득하였고, 위 [도표]순번 5번 부동산은 주거로 사용하기 위해 취득한 것이다.

결국 위 두 개의 분양권을 제외하면 원고는 2001년 제2분기에 이 사건 부동산을 취득한 다음, 2003년 제1분기에 이 사건 부동산을 양도하고, 위 도표 순번 5번 부동산을 취득하였으며, 2003년 제2분기에 위 도표 순번 2번 부동산을 취득하였을 뿐이다.

따라서 원고의 위와 같은 일련의 거래는 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항에서 규정하고 있는 '1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매'한 경우에 해당되지 않고, 그렇지 않다 하더라도 이 사건 부동산의 양도는 매매차익을 목적으로 한것이 아니라 임대목적으로 취득하였다가 계속 보유할 수 없는 특수한 사정으로 매각한 것으로서 단 1회의 거래에 불과하여 계속성과 반복성이 없으므로, 이 사건 거래는 거래행위의 경위, 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 부동산매매업에 해당한다고 할 수 없다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

부동산 거래행위가 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위의 규모, 횟수,태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부와 수익을 목적으로 하고 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산거래가 전체적으로 수익목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다(대법원 1998. 2. 10. 선고 97누12785 판결 등 참조).

비록 아파트분양권이 부동산매매업의 대상인 부동산에 해당하는지 여부는 의문이있으나, 아래의 여러 사정과 같이 원고가 부동산중개업을 영위하면서 단기간 내에 이 사건 부동산을 다시 매도하였고 다른 사람의 명의를 빌려 부동산을 취득하거나 분양권을 단기간에 전매하는 등 그 거래태양이 일반인이 우발적, 일회적으로 하는 거래와는 달리 전문적이라는 점 등을 고려하면, 원고의 이 사건 일련의 거래행위는 모두 수익을 목적으로 계속적ㆍ반복적으로 이루어진 것이어서 전체적으로 사업활동의 일환으로 한 것으로 보이고, 원고가 이 사건 부동산을 취득하여 판매한 행위 또한 그 횟수가 1회라 하더라도 계속성과 반복성을 가지고 수익을 목적으로 한 일련의 사업활동의 하나로 한 것이어서 부동산 매매업에 해당한다고 할 것이므로, 피고의 이 사건 부과처분은 적법하고 원고의 주장은 이유 없다.

(1) 원고가 2001. 12. 18. 이 사건 부동산을 취득한 후 2달로 지나지 않은 2002. 2. 5.경 위 부동산을 다시 매도한 점

(2) 2001. 2.경~2003. 8.경 이 사건 부동산 이외에도 2개의 분양권(위 순번 3, 4번)을 취득하여 매도하였으며, 2개의 부동산(위 순번 2, 5번)을 취득하여 보유하고 있는 점

(3) 원고가 부동산중개업을 영위하면서 다수의 부동산을 취득하여 단기간 내에 이를 다시 매매하는 등의 방법으로 고액의 전매차익을 얻은 점

(4) 다른 사람 명의로 위 [도표]순번란 4, 5번 부동산의 거래를 한 점

3. 결 론

따라서 주문과 같이 원고의 청구를 기각한다.

관 계 법 령

소득세법

제19조 (사업소득)

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 내지 11. 생략

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

13. 이하 생략

소득세법 시행령

제34조 (부동산매매업의 법위) 법 제19조제1항제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

부가가치세법 시행규칙

제1조 (사업의 법위)

① 생략

② 영 제2조 제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

③ 생략