계약해제 위약금이 새로운 계약금으로 충당되었다고 보아 소득세 과세한 사례

분양자가 위약금이 새로운 계약의 계약금으로 충당되었다고 확인한 점, 같은 사례의 분양계약자들도 위 사실을 확인한 점 등으로 보아 위약금을 수수하여 새로운 계약의 계약금으로 충당한 사실이 있다고 볼 수 있으므로 소득세과세는 정당함.

소득세법 제21조[기타소득]

소득세법기본통칙 제21-1 [기타소득의 범위]

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2006. 9. 1. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 종합소득세 159,129,320원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2001. 11. 23. 분양시행사인 OO하우징의 대표 고OO과 OO OO구 OO동 3가 54-73 OO 오피스텔 101동 2002호에 대한 분양계약(총 분양대금 3억 5천만 원)을 체결하였고, 고OO은 2001. 11. 21. 원고에게 입주 시까지 위 오피스텔 101동 2002호를 복층 38평으로 시공하여 주지 못할 경우 분양계약을 해지하고 원고가 불입한 분양금의 2배를 지급하기로 하는 내용의 각서를 작성해 주었다.

나. 고OO이 약속한 복층 38평으로의 시공은 건축법에 위반되기 때문에 그 이행이 불가능하였고, 원고와 고OO은 2004. 6. 25. 위 오피스텔 101동 2002호에 대한 분양계약을 합의 해지하고, 102동 3002호(51평형, 이하 '이 사건 오피스텔'이라 한다)에 대한 분양계약을 체결하였다. 복층 시공이 불가능해 질 무렵까지 원곡 납입한 분양대금은 3억 원이었으나 그 후 원고가 5천만 원을 추가로 납입하여 101동 2002호에 대한 분양대금으로 납입한 총 금액은 3억 5천만 원이다.

다. 피고는 OO지방국세청장으로부터 통보받은 과세자료에 따라 원고가 위 (1)항 기재 위약금 3억 5천만 원을 이 사건 오피스텔의 분양대금에 충당한 것으로 보아 206. 9. 1. 원고에 대하여 2004년 귀속 종합소득세 159,129,320원을 경정 · 고지하였다(이하 '이 사건 부과처분'이라 한다)

라. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 이의신청을 하였으나 기각되었고, 2007. 2. 12.자 심판청구 또한 2007. 4. 20. 기각되었다.

인정 근거다툼 없는 사실, 갑 1, 2, 5, 7호증의 각 기재

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 피고는 이 사건 오피스텔의 실제 분양대금이 7억 8천만 원이라고 본 후 그 중 4억 3천만 원은 원고가 실제로 납부하였지만 나머지 3억 5천만 원은 원고가 고OO으로부터 지급받을 위약금 3억 5천만 원으로 충당하였다고 보았으나, 이 사건 오피스텔의 실제 분양대금은 4억 3천만 원으로 위약금 3억 5천만 원이 이 사건 오피스텔의 분양대금에 충당되지 않았고, 원고는 위약금 3억 5천만 원을 포기하였을 뿐이다.

따라서 원고가 위약금 3억 5천만 원을 지급받았음을 전제로 한 이 사건 부과처분은 위법하다.

(2) 이 사건 오피스텔의 취득으로 인하여 원고가 얻은 경제적 이익이 있더라도 이는 원고가 취득할 수 있었던 복층 38평 오피스텔의 2001. 11.부터 2004. 6.까지의 가격상승분이며 이는 당연히 원고에게 귀속되어야 할 성질의 것으로 이를 두고 원고가 위약금을 취득한 것으로 볼 수는 없다. 따라서 단지 비용을 높이려는 분양시행사의 계획적인 소명서만을 근거로 이 사건 오피스텔의 2004. 6.경 시점의 가격을 정한 다음 원고가 위약금 3억 5천만 원을 이 사건 오피스텔의 분양대금에 충당된 것으로 본 이 사건 부과처분은 실질과세의 원칙에도 위반된다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) OO OO구 OO동3가 54-73 OO 오피스텔은 총 5개동 421세대이고, 그 중 원고와 같이 복층 38평으로 분양된 세대는 4세대{원고(101동 2002호), 이OO(102동 2002호), 이ΔΔ(102동 2003호), 김OO(103동 2002호)}였으며, 이OO는 3억 원에, 원고를 비롯한 나머지 3인은 각 3억 5천만 원에 분양받았다.

(2) 고OO은 위 4세대를 복층 38평으로 공사하였으나, OO특별시 OO구청장은 2004. 4. 28.경 원고를 비롯한 이OO, 이ΔΔ, 김OO에게 건축법 제9조(건축신고)를 위반하여 무단 증축(복층)하였으므로 자진철거하여 원상복구하라는 통지를 하였다.

(3) OO특별시 OO구청장의 위 (2)항 기재와 같은 위법건축물에 대한 시정명령으로 원고가 분양받기로 한 101동 2002호에 대한 복층 시공이 불가능해지자, 원고와 고OO은 2004. 6. 25. 이 사건 오피스텔에 대한 분양계약을 체결하였는데 그 계약서상 총 공급가액은 4억 3천만 원으로 기재되어 있다.

(4) 원고는 위 (3)항 기재 분양계약서를 작성한 당일 고OO에게 원고와 고OO 사이에 2001. 11. 28. 체결된 최초의 분양계약(101동 2002호)은 위약금 및 아무 조건 없이 해약하며 민, 형사상 이의를 제기하지 아니하고, 이미 납부한 분양대금 3억 5천만원은 이 사건 오피스텔에 대한 계약금으로 대체하기로 한다는 내용의 확인서를 작성하여 주었으며, 그 후 원고는 2004. 8. 30.에 8천만 원을 이 사건 오피스텔의 분양 자금 명목으로 납입하였다.

(5) 원고와 같이 복층 38평을 분양받기로 한 김OO, 이ΔΔ, 이OO 또한 기존의 분양계약을 합의해지 하였고, 원고와 마찬가지로 51평형을 분양받기로 하였다.

(6) 김OO와 고OO은 2004. 4. 16. OO OO구 OO동3가 54-73 OO 오피스텔 103동 3002호(51평)에 대한 분양계약을 체결하였는데 그 계약서상 총 공금가액은 794,375,000원으로 기재되어 있다.

(7) 이ΔΔ과 고OO은 2004. 5. 3. OO OO구 OO동3가 54-73 OO 오피스텔 105동 3002호(51평)에 대한 분양계약을 체결하였는데 그 계약서상 총 공급가액은 768,750,000원으로 기재되어 있다.

(8) 이OO와 고OO은 2004. 5. 3. OO OO구 OO동3가 54-73 OO 오피스텔 101동 3002호(51평)에 대한 분양계약을 체결하였는데 그 계약서상 총 공급가액은 3억 5천만 원으로 기재되어 있다.

(9) 김◎◎(이ΔΔ의 남편)는 2005. 8. 22. OO지방국세청 소속 직원이 작성한 확인서에 이름과 주민등록번호를 기재하여 팩스로 보내주었는데, 그 확인서에 의하면, 2004. 5. 3. 위 105동 3002호를 768,750,000원에 분양받았고, 4억 3천만 원(기존의 불입액 3억 5천만 원 + 추가 불입액 8천만 원)을 실제로 불입하였으며, 나머지는 위약금과 상계하였다고 되어 있다.

(10) 김OO는 2005. 8. 23. OO지방국세청 소속 직원이 작성한 확인서에 이름과 주민등록번호를 기재하여 팩스로 보내주었는데, 그 확인서에 의하면, 2004. 4. 16. 위약금을 받지 않는 조건으로 위 103동 3002호(51평형)를 794,375,000원에 분양받았고, 약 4억 5천만(기존의 불입액 3억 5천만 원에 추가 불입액 1억 원, 정확한 금액은 추가고 확인해야 함)을 실제로 불입하였으며, 나머지는 위약금과 상계하였다고 되어 있다.

(11) 고OO은 2005. 9. 21. 원고와 김OO, 이ΔΔ에게 지급하여야 할 위약금 3억 5천만 원과 이OO에게 지급하여야 할 위약금 2억 5천 5백만 원은 원고와 김OO, 이ΔΔ, 이OO가 분양받기로 한 위 각 51평에 대한 분양대금의 일부로 충당되었으므로 소득세를 과세할 때 위 위약금 상당액이 필요경비로 산입되어야 한다는 내용의 소명서를 OO지방국세청에 제출하였다.

(12) 유OO은 고OO으로부터 OO OO구 OO동3가 54-73 OO 오피스텔 104동 3002(51평)을 분양받았는데 그 분양계약서상 총 공급가액은 768,750,000원이었다(유OO은 공사업자로서 고OO으로부터 받을 공사대금 채권에 대한 대무변제 명목으로 위 104동 3002호를 분양받은 것으로 보임).

(13) 고OO은 원고와 김OO, 이ΔΔ, 이OO에게 복층 38평형으로 분양하고자 하였던 위 4세대를 단층으로 다시 공사한 후 일반 분양하였는데 그 분양가액은 모두 4억 5천만 원이었다.

(14) 감정인 김◈◈의 시가감정 결과에 의하면, 2004. 6. 25. 당시 이 사건 오피스텔의 시가는 586,500,000원이다.

인정 근거다툼 없는 사실, 갑 3 내지 5호증, 갑 7, 11호증, 을 2, 3호증의 각 기재, 이 법원의 감정인 김◈◈에 대한 시가감정촉탁 결과, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 위약금 수수 여부

위 인정사실에게 본 다음과 같은 사정 즉, ① 원고와 같이 복층 38평형을 분양받기로 하였다가 51평형을 분양받기로 한 김OO, 이ΔΔ은 그 총 공급가액을 각 794,375,000원, 768,750,000원으로 한 점, ②고OO은 이 사건 오피스텔의 총 공급가액이 7억 8천만 원이며, 그 중 3억 5천만 원이며, 그 중 3억 5천만 원은 위약금으로 충당되었다고 하고 있는 점, ③ OO지방국세청 소속 직원이 김OO, 김◎◎(이ΔΔ의 남편)로부터 받은 각 확인서에 의하면, 김OO는 794,375,000원, 이ΔΔ은 768,750,000원에 분양받았고, 김OO와 이ΔΔ이 실제로 납입한 대금과 위 각 분양금액과의 차액은 위약금과 상계하기로 하였다고 하는 점, ④ 원고가 이 사건 오피스텔을 분양받을 당시 38평형의 일반분양가액은 4억 5천만 원 상당이었는데 그보다 평수가 훨씬 큰 51평형의 분양가액이 4억 3천만 원이었다고 보기는 어려운 점, ⑤ 원고는 여러 가지 사정을 들어 위약금 3억 5천만 원을 포기할 수밖에 없었다고 하나 원고가 들고 있는 여러 가지 사정을 감안하더라도 3억 5천만 원이나 되는 위약금을 아무런 조건 없이 포기할 수밖에 없었다고 하나 원고가 들고 있는 여러 가지 사정을 감안하더라도 3억 5천만 원이나 되는 위약금을 아무런 조건 없이 포기하였다고 보기 어려운 점 등에 이 사건 변론과정에 나타난 제반 사정을 종합하여 보면, 원고는 위약금 3억 5천만 원을 이 사건 오피스텔에 대한 분양대금의 지금에 충당하는 형식으로 지급받은 것으로 봄이 상당하다.

따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 실질과세의 원칙 위반 여부

이 사건의 쟁점은 원고가 고OO으로부터 위약금 3억 5천만 원을 수수하였는지 여부라 할 것이고, 위에서 본 바와 같이 원고는 위약금 3억 5천만 원을 지급받았으며, 이는 소득세법 제21조 제1항 제10호에서 규정한 기타소득에 해당한다. 그리고 원고가 이 사건 오피스텔을 분양받음으로써 얻은 이득이 단순히 최초에 분양받기로 한 복층 38평에 대한 분양프리미엄이라고 볼 수는 없다.

따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 부과처분은 적법하고, 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.