서울행정법원 2010. 11. 30. 선고 2009구단6882 판결

가. 김AA는 2003. 4. 21.경 공동매수인을 원고 및 윤BB으로 하여 토지거래허가구역 내 김AA 소유인 ○○시 ○○동 728 답 1,765㎡(이하 '이 사건 분할 전 토지'라 한다)에 관하여 매매계약을 체결하였다. 원고는 2003. 10. 13.경 ○○시장으로부터 매매 거래 당사자를 원고와 김AA로 하여 이 사건 분할 전 토지 중 869/1,765 지분에 대한 토지거래계약허가를 받았다.

나. 이 사건 분할 전 토지는 2003. 10.경 같은 동 728 답 881㎡, 같은 동 728-1 답 15㎡ 및 같은 동 답 728-2 답 869㎡로 분할되었다. 원고는 2003. 10. 27. 같은 동 728-2 답 869㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)에 관하여 2003. 10. 22. 매매를 원인으로 하여 원고 명의로 소유권이전등기를 하였다. 한편, 같은 동 728 답 881㎡ 및 같은 동 728-1 답 15㎡에 관하여는 2003. 10. 27. 윤BB 명의로 각 소유권이전등기가 경료 되었다.

다. 원고와 홍CC은 2004. 7. 1. ○○시장으로부터 이 사건 토지에 관한 토지거래계약허가를 받았다. 원고는 2004. 7. 5. 이 사건 토지에 관하여 2004. 7. 2. 매매를 원인으로 하여 홍CC 명의로 소유권이전등기를 경료 하였다.

라. 원고가 위 다.항 기재 이 사건 토지 양도와 관련하여 양도소득과세표준 신고 등을 하지 아니하자, 피고는 2007. 8.경 원고에게, 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 1년 이내에 양도하였음을 이유로 실지거래가액에 의한 양도소득과세표준 확정신고 안내를 하였다. 그런데 원고는 별다른 자료를 제출함이 없이 피고 측에 원고가 이 사건 토지의 명의수탁자에 불과하다는 주장을 하였다.

마. 이에 피고는 2008. 9. 12. 원고에게, 원고가 홍CC에게 이 사건 토지를 양도하였음을 전제로 이 사건 토지의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로, 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 산정하고서 2004년 귀속 양도소득세 82,990,390원을 부과 ・ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 갑 제4호증의 1, 갑 제10호증의 1 내지 3, 을 제1호증의 1, 2, 을 제4호증, 을 제6호증의 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 실질과세의 원칙에 반하여 위법하다.

(1) 원고와 주택신축판매업을 동업하기로 한 홍DD이 신축주택의 부지로 사용하기 위하여 그의 자금으로 김AA로부터 이 사건 분할 전 토지를 양수하였고, 그 후 여기에서 분할된 이 사건 토지에 관하여 원고에게 명의신탁을 하였다. 따라서 위 1.의 다.항 기재 이 사건 토지의 양도에 따른 양도차익의 실지귀속자는 홍DD이다.

(2) 설사 그렇지 않다고 하더라도, 이 사건 분할 전 토지의 취득가액은 3억 원이므로 이 사건 토지의 취득가액은 1억 5,000만 원이라고 할 수 있는데, 원고는 홍CC에게 양도가액을 1억 4,600만 원으로 약정하여 이 사건 토지를 양도하였으므로, 원고에게 이 사건 토지의 양도차익이 발생하였다고 할 수 없다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 원고가 이 사건 토지의 명의수탁자라는 원고의 주장에 대하여

(가) 일반적으로 세금부과처분취소소송에 있어서 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있다 할 것이나, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀지면 상대방이 문제로 된 당해 사실이 경험칙 적용의 대상 적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한, 당해 과세처분이 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2006두6604 판결 등 참조). 위에서 본 바에 의하면, 원고가 이 사건 토지를 취득하여 보유하다가 홍CC에게 이를 양도한 것으로 추정되므로, 원고가 이 사건 토지의 명의수탁자였다는 점에 관하여는 이를 주장하는 원고가 입증하여야 한다.

(나) 갑 제1, 2호증, 갑 제6호증의 1, 갑 제7호증의 1, 2, 을 제8호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고는 이 사건 토지의 양도소득세와 관련하여 과세 전 적부심사청구 당시 이 사건 토지의 실제 소유자는 '홍CC'이고 원고는 명의수탁자에 불과하다고 주장하였고, 그 후 조세심판청구시에는 원고가 홍DD으로부터 이 사건 토지의 취득자금을 빌렸다는 취지로 주장한 사실, 원고가 제출한 2003. 4. 21.자 매매계약서(갑 제6호증의 1)에는, 이 사건 분할 전 토지의 매수인이 '윤BB 외 1인'으로 기재되어 있고, 매매대금은 3억 원으로 하되 그 중 계약금 5,000만 원은 계약 당일에, 잔금 2억 5,000 만 원은 2003. 5. 2.에 각 지급한다는 내용으로 기재되어 있는 사실, 원고가 이 사건 처분에 대한 조세심판절차 등의 과정에서 제출한 김AA 명의의 영수증 2장에는, 김AA가 원고와 윤BB으로부터 2003. 4. 21. 5,000만 원과 2003. 5. 2. 2억 5,000만 원을 각 지급받았다는 내용으로 기재되어 있는 사실, 한편, 2003. 4. 21. 김AA에게 이 사건 분할 전 토지의 계약금으로 지급된 액면금 합계 1,800만 원 상당의 수표 8장상에 원고의 각 서명날인이 있는 사실, 2003. 5. 2. 김AA에게 잔금으로 지급된 액면금 합계 2억 5,000만 원 상당의 수표 3장 뒷면에 '홍DD' 명의로 각 서명이 되어 있는 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지가 원고 명의로 된 경위에 관한 원고의 주장에 일관성이 없고, 원고가 홍DD으로부터 금원을 차용하는 등으로 취득자금 일부를 부담하여 홍DD과 공동으로 이 사건 분할 전 토지를 매수하였을 가능성을 배제할 수 없는 점 등을 고려하면, 갑 제3, 5, 9 12 내지 14호증, 갑 제8, 15호증의 각 1, 2의 각 기재 및 증인 김AA의 증언만으로는 홍DD이 이 사건 분할 전 토지를 단독으로 매수하고서 여기서 분할된 이 사건 토지를 원고에게 명의신탁한 것이라고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 명의신탁에 관한 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 이 사건 토지의 양도차익에 관한 원고의 주장에 대하여

(가) 위 인정사실에 의하면, 원고 등이 김AA에게 토지거래허가지역 내의 이 사건 분할 전 토지를 매수하기로 하고서 그 잔금을 2003. 5. 2. 지급하였고, 그 후 2003. 10. 13.경 토지거래계약허가를 받았다고 할 수 있다.

위와 같이 국토이용관리법상 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 장차 토지거래허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 한 경우에, 비록 그 매매계약은 토지거래허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 효력이 발생하지 아니하지만 나중에 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로, 양도소득 산정의 기준이 되는 토지의 양도시기는 구 소득세법(2004. 12. 31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제98조 및 같은 법시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항에 의하여 그 대금청산일이므로(대법원 1998. 2. 27. 선고 97누12754 판결 참조), 원고가 이 사건 토지를 취득한 시기는 2003. 5. 2.이라고 할 수 있다. 한편, 원고가 홍CC에게 이 사건 토지를 양도하고서 2004. 7. 5. 이 사건 토지에 관하여 홍CC 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실은 위에서 본 바와 같고, 아래에서 보는 여러 사정에 비추어 원고가 홍CC으로부터 이 사건 토지의 양도대금을 언제 지급받았는지가 분명하지 아니하므로, 구 소득세법 제98조 및 같은 법시행령 제162조 제1호에 의하여 원고가 홍CC에게 이 사건 토지를 양도한 시기는 2004. 7. 5.이라고 할 수 있다.

따라서 원고는 이 사건 토지를 취득한 후에 1년이 지난 후에 이를 양도하였다고 할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지의 양도차익은 구 소득세법 제96조 제1항 본문, 제97조 제1호 가목에 의하여 기준시가로 산정하여야 한다.

(나) 설사 원고가 이 사건 토지를 취득 후 1년 이내에 이를 양도하였다고 하더라도, 구 소득세법 제96조 제1항 단서 제4호, 제100조 제1항, 제114조 제5항, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항, 제3항에 의하면, 부동산 취득 후 1년 이내에 이를 양도한 경우에는 그 양도차익은 실지거래가액에 의하여야 하고, 이때 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분의 미비 등으로 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다), 기준시가를 순차로 적용하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있고, 동일기준 결정원칙에 의하여 이때 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

그러므로 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제6호증의 2, 을 제5호증, 을 제6호증의 3의 각 기재에 의하면 원고와 홍CC이 2004. 6. 11. 토지거래계약허가신청을 하여 2004. 7. 1. ○○시장으로부터 이 사건 토지에 관한 토지거래계약허가를 받았는데, 그 토지거래계약허가서에는 매매예정금액이 2억 원인 사실, 그런데 2004. 7. 2.자로 원고와 홍CC 사이에 작성된 이 사건 토지거래 검인계약서에는 매매대금이 1억 4,600만 원으로 계약 당일 그 전액이 지급된 것으로 기재되어 있는 사실, 한편 홍CC 명의로 작성된 2004. 5. 31.자 각서에는 홍CC이 이 사건 토지상에 신축된 건물의 2가구에 대하여 원고가 지정하는 사람에게 등기를 해주기로 한다는 내용이 있는 사실, 홍CC이 2004. 6. 9.부터 2005. 12. 26.까지 이 사건 토지를 사업장소 소재지로 하여 주택신축 판매업 사업자로 등록한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 원고와 홍CC이 이 사건 토지에 관한 매매계약을 2004. 7. 2. 이전에 체결하였고, 그 매매대금의 일부 내지 전부 지급에 갈음하여 이 사건 토지상에 신축된 건물의 2가구를 대물변제받기로 약정하였을 가능성을 배제할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 위 검인계약서를 원고와 홍CC 사이의 이 사건 토지에 관한 진정한 매매계약서라고 하기 어렵고, 또한 위 토지거래계약허가서상의 금액은 매매예정금액에 불과하므로, 위 검인계약서 내지 위 허가거래계약허가서만으로 이 사건 토지의 실지양도가액을 1억 4,600만 원 내지 2억 원이라고 인정할 수 없고 그 밖에 이 사건 토지의 실지양도가액을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 이 사건 토지의 실지양도가액을 인정 또는 확인할 수 없고, 또한 이 사건 토지에 대한 매매사례가액 및 같은 법시행령 제176조의2 제3항 소정의 감정가액이 있다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 토지의 양도가액은 기준시가에 의하여야 한다.

이에 의하면 설사 위에서 본 바에 의하여 이 사건 분할 전 토지의 실지취득가액을 3억 원으로 보아 이를 기준으로 이 사건 토지의 실지취득가액을 인정할 수 있다고 하더라도, 구 소득세법 제100조 제l항에 규정된 동일기준 결정원칙에 의하여 이 사건 토지의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 기준시가에 의하여야 하는 이상 이 사건 토지의 취득가액도 기준시가에 의하여야 한다.

(다) 다만, 양도자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여야 하는 경우에도 실질과세의 원칙 상 확인된 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으나, 위에서 본 바에 같이 이 사건 토지의 실지양도가액이 확인된다고 할 수 없는 이상이 사건 토지의 기준시가에 의한 양도차익이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘는다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 토지의 양도차익이 없다는 원고의 위 주장도 이유 없다.

(3) 결국, 피고가 원고를 이 사건 토지의 실제 양도인으로 보아 기준시가에 의하여 이 사건 토지의 양도차익을 산정하여 한 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

심급 사건

서울행정법원 2010.11.30.선고 2009구단6882

-서울고등법원 2011.09.23.선고 2010누45530

-대법원 2014.02.13.선고 2011두25067

참조조문