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판시사항
[1] 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우, 무주택세대주인 임차인에게 임대주택법령에서 정한 임대주택을 매각하라고 요구할 권리가 인정되는지 여부(한정 소극)
[2] 임대사업자가 입주자모집공고 및 임대차계약서에서 최초의 입주지정기간 종료로부터 5년 후 임대주택법령에서 정한 가격으로 무주택세대주인 임차인에게 임대주택을 매각하기로 약정한 경우, 그 5년이 경과한 뒤에는 계속하여 임대사업에 제공하겠다는 이유로 임대주택의 매각을 거부할 수 없다고 한 사례
판결요지
[1] 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것) 제15조 , 구 임대주택법 시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것) 제13조 등에 의하면, 공공건설임대주택의 임대사업자가 그 임대의무기간(5년)이 경과한 후 임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주하는 무주택세대주인 임차인에게 우선 매각하여야 할 의무가 있다고 할 것이나, 임대사업자와 임차인 사이에 매각시기에 관한 약정 등 특별한 사정이 없는 한, 임대사업자는 그 임대의무기간이 경과된 후에도 이를 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있다고 할 것이므로, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 임대주택법 등 관련법령상 당연히 발생한다고 볼 수는 없다.
[2] 임대사업자가 입주자모집공고 및 임대차계약서에서 최초의 입주지정기간 종료로부터 5년 후 임대주택법령에서 정한 가격으로 무주택세대주인 임차인에게 임대주택을 매각하기로 약정한 경우, 그 5년이 경과한 뒤에는 계속하여 임대사업에 제공하겠다는 이유로 임대주택의 매각을 거부할 수 없다고 한 사례.
원고, 항소인
신동윤 (소송대리인 변호사 최문환)
피고, 피항소인
이계옥 (소송대리인 법무법인 미래 담당변호사 박장우외 4인)
변론종결
2005.12.1.
주문
1. 당심에서 교환적으로 변경된 원고의 주위적 청구를 기각한다.
2. 당심에서 교환적으로 변경된 예비적 청구에 기하여, 피고는 원고에게 별지 기재 부동산에 관하여 59,018,200원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 하라.
3. 소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다.
청구취지
1. 주위적 청구취지
피고는 원고로부터 59,018,200원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 기재 부동산에 관하여 1999. 9. 6. 약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 제1 예비적 청구취지
피고는 원고에게 별지 기재 부동산에 관하여 1999. 9. 6.자 합의에 기해 59,018,200원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대하여 승낙의 의사표시를 하라.
3. 제2 예비적 청구취지
별지 기재 부동산에 관하여, 피고는 천안시장에게 임대주택법 제15조 , 임대주택법 시행령 제13조 , 임대주택법 시행규칙 제4조 소정의 임대주택분양전환계획서 제출절차를 이행하라.
4. 제3 예비적 청구취지
별지 기재 부동산에 대한 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액으로써 이에 대한 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 별지 기재 부동산의 가격에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과하지 않는 가액으로 우선분양전환을 받을 수 있는 우선수분양권이 원고에게 있음을 확인한다.
(원고는 당심에서 청구취지를 교환적으로 변경하였다)
이유
1. 기초사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제17호증, 을 제1 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라 한다)은 1999년경 구 주택건설촉진법(1999. 12. 31. 법률 제6075호로 개정되기 전의 것) 제33조 의 규정에 의한 사업계획승인을 받아 천안시 쌍용동 1561 지상에 구 임대주택법(2002. 12. 26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2호 및 구 임대주택법 시행령(2002. 9. 11. 대통령령 제17737호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1호 소정의 공공건설임대주택인 월봉청솔임대아파트 9개동 1,335세대를 건설하여 1999. 8. 24. 천안시장으로부터 입주자모집공고 승인통보를 받아 이를 공고하였다.
나. 원고는 1999. 9. 6. 한국토지신탁과의 사이에 위 임대아파트 단지 내의 별지 기재 부동산(이하 ‘이 사건 임대아파트’라 한다)에 관하여 보증금 19,000,000원, 월 임대료 60,000원, 임대기간은 입주지정일로부터 2년으로 하되 원고가 그 임대기간 만료시 임대기간 연장을 원하는 경우에는 임대차재계약을 체결하기로 약정하여 임대차계약을 체결하고, 입주지정일인 1999. 11. 30. 이 사건 임대아파트에 입주하였으며, 1999. 12. 6. 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다.
다. 위 임대차계약의 임대기간이 만료되자 원고와 한국토지신탁은 2001. 11. 30. 이 사건 임대아파트에 관하여 보증금 21,105,000원, 월 임대료 63,000원, 임대기간은 계약일로부터 2002. 11. 29.까지로 정하여 임대차계약을 체결한 뒤, 2002. 2. 14. 보증금을 1,005,000원 인상하였고, 2002. 12. 27. 보증금을 다시 1,055,000원 인상하면서 그 임대차기간을 2003. 11. 29.까지로 연장하였다.
라. 한국토지신탁은 2002. 6. 1.경부터 위 월봉청솔임대아파트의 임차인들 중 5년의 임대의무기간 전에 위 임대아파트를 분양전환받기 원하는 임차인에 대하여 임대의무기간 전에 분양전환하기로 하고, 그 분양전환의사를 표시한 임차인에 대하여 2002. 10. 14. 천안시에 주택소유 여부를 확인한 뒤 무주택세대주인 분양전환적격 임차인에 대하여 2002. 11. 29. 천안시에 임대주택매각신고를 하고 분양전환을 하였다.
마. 피고는 2002. 11. 7. 한국토지신탁으로부터 위와 같이 임차인에게 분양전환하지 못한 나머지 임대아파트 중의 하나인 이 사건 임대아파트를 53,660,000원에 매수하여 2003. 1. 10. 피고 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
바. 이 사건 임대아파트의 입주일 이후부터 현재까지 이 사건 임대아파트에 거주한 무주택세대주인 원고는 2003. 3. 27.경 피고에게 위 임대의무기간 만료일인 2004. 11. 30. 분양전환을 받을 것이므로 공공건설임대주택의 매매가격 기준에 따른 분양전환가격을 산정하여 줄 것을 통지하였고, 이에 피고는 2003. 3. 31.경 임대의무기간 만료시 자신의 의사에 따라 처분할 것이며 원고가 요구하는 금액으로는 매도할 의사가 없다는 통지를 하였으며, 원고는 이 사건 소를 제기하여 이 사건 임대아파트에 관하여 피고에게 분양전환을 요구하고 있으나 피고는 그 분양전환을 할 의무가 없다고 다투고 있다.
2. 당사자의 주장
가. 원고의 주장
임대주택법 제15조 , 임대주택법 시행령 제13조 등 규정에 의하면, 공공건설임대주택에 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택세대주인 임차인은 당해 임대주택을 다른 사람에 우선하여 임대주택법령 소정의 가격으로 매각받을 수 있는 지위에 있다고 할 것인바, 한국토지신탁은 1999년 8월경 공공건설임대주택인 월봉청솔임대아파트의 입주자모집공고를 함에 있어 그 분양전환시기에 관하여 최초 입주기간 종료 후 5년으로 하고, 분양전환가격은 임대주택법 시행규칙 제3조의3 에 의한다고 명시하였으며, 원고와의 임대차계약 체결시 이 사건 임대아파트의 매각시기를 최초의 입주기간 종료 후 5년으로 하고, 매각가격 산정기준은 입주자모집공고안에서 정한 바에 따라 하기로 합의하였는데, 피고는 한국토지신탁으로부터 이 사건 임대아파트를 매수하면서 한국토지신탁의 임대사업자로서의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였으므로, 위 입주일 이후부터 최초의 입주지정기간 종료 후 5년이 경과한 현재까지 이 사건 임대아파트에 거주한 무주택세대주인 원고에게 위 매각일시로 합의한 2004. 11. 30.을 기준으로 위 법령 소정의 절차에 따라 산정된 가격에 의한 우선분양의무를 부담한다.
나. 피고의 주장
(1) 무주택 세대주에 대한 우선분양전환에 관한 임대주택법의 규정은 건설임대주택의 임대사업자에게만 적용되는 규정이고 매입임대주택의 임대사업자에게는 적용이 없다고 할 것인바, 피고는 이 사건 임대아파트를 국민주택기금의 대출승계도 포기하고 별도의 은행융자를 받아 한국토지신탁으로부터 매입하였으므로, 이 사건 임대아파트는 매입임대주택이라고 할 것이므로, 매입임대주택의 임대사업자인 피고에게는 우선분양의무가 없다.
(2) 한국토지신탁과 원고 사이에 2001. 11. 30. 체결된 임대차계약서 특약사항 제19조에 의하면, 한국토지신탁은 2002. 6. 1.부터 이 사건 임대아파트의 매각에 착수하기로 하고 임차인인 원고는 위 매각시기에 동의하며, 원고는 한국토지신탁이 지정한 분양전환기간 내에 분양계약을 체결하여야 하고 지정기간 내에 분양계약을 체결하지 않을 경우 당해 임대아파트에서 이주 및 명도하여야 한다고 규정되어 있고, 한국토지신탁으로부터 분양전환업무를 위임받은 주식회사 클리코컨설팅이 위 임대아파트의 입주민들에게 분양전환을 받지 아니할 경우 임대의무기간인 5년이 되는 2004년 11월말까지 임차는 문제가 없으나 임대의무기간 만료 후에는 우선분양권은 보장될 수 없다는 안내를 수차 하였음에도 원고는 분양전환가격과 시세차가 크지 않을 것으로 판단해서였는지 위 분양전환에 응하지 않고 스스로 분양받기를 포기하였는바, 결국 원고는 한국토지신탁이 원고에게 우선분양권을 보장하여 주었음에도 스스로 우선분양받기를 포기한 것이므로 분양받기를 포기한 원고에 대하여 한국토지신탁은 우선매각의무를 부담하지 않는다고 할 것이고, 따라서 한국토지신탁의 지위를 승계한 피고로서도 우선매각의무가 없다.
(3) 임대주택을 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 할 의무는 임대사업자가 임대주택을 매각하려고 하는 경우에 부과되는 의무이고, 임대사업자가 임대주택을 계속 임대하려고 하고 매각하려고 하지 않을 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 자신에게 우선 매각하라고 요구할 수는 없다고 할 것인바, 피고는 이 사건 임대아파트를 매각할 생각이 없고 계속하여 임대사업에 제공할 생각이므로 원고의 청구는 이유 없다.
3. 청구원인에 대한 판단
가. 인정 사실
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제6호증, 갑 제8호증의 1, 2, 3, 갑 제9호증의 1, 2, 갑 제10호증의 1, 2, 갑 제11호증, 갑 제13호증, 갑 제15호증, 갑 제17호증, 갑 제23호증의 1, 2, 3, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 당심증인 백승삼의 증언, 당심증인 한동준의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
(1) 임대사업자인 한국토지신탁이 1999. 8. 24. 천안시장으로부터 승인통보를 받아 공고한 입주자모집공고에 의하면, 공공건설임대주택인 위 월봉청솔임대아파트는 정부에서 무주택국민을 위하여 저리의 자금을 지원하는 주택으로서 그 입주자격은 무주택세대주로 제한되어 있고, 그 분양전환시기는 최초 입주지정기간 종료후 5년으로 하며, 분양전환가격의 산정기준은 구 임대주택법 시행규칙(2000. 8. 3. 부령 제253호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 의 [별표 2]에 의하도록 되어 있다.
(2) 이에 따라 원고와 한국토지신탁 사이에 체결된 위 1999. 9. 6.자 임대차계약서 제12조에는 “갑(한국토지신탁)은 위 주택이 임대주택법 시행령 제9조 제1항 제2호 및 제3호 의 임대주택에 해당하는 경우, 다음 각 호의 조건에 따라 매각한다. 위 주택의 매각시기는 최초의 입주지정기간 종료 후 (5)년으로 한다. 위 임대주택의 매각 가격산정기준은 입주자 모집공고안에서 정한 바에 따른다.”고 규정되어 있고, 특약사항 제19조에는 “제12조 제2항의 규정에 의하여 분양전환 가격의 산정방법은 임대주택법 시행규칙 제3조 제3항 ( 제3조의3 의 오기로 보인다)에 의거, 건설원가와 감정평가격의 산술 평균가격으로 한다. 분양전환가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 분양(예상)가격에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.”고 규정되어 있다.
(3) 원고와 한국토지신탁 사이에 체결된 위 2001. 11. 30.자 임대차계약서 제12조에는 “위 주택의 매각시기는 최초의 입주지정기간 종료 후 (5)년으로 하되, 2년 6개월부터 ‘을’(원고)의 동의하에 매각할 수 있고, 위 주택의 매각 가격산정기준은 입주자 모집공고안에서 정한 바에 따른다.”고 규정되어 있으며, 특약사항 제1조에는 “임대차기간은 1년 단위로 연장이 가능하고 ‘을’이 임대차기간을 연장하고자 하는 경우에는 아래의 연차별 임대보증금 인상액을 ‘갑’에게 납부하여야 한다.”고 규정하면서 아래에서 각 연차(1년차 2002. 11. 30.부터 2003. 11. 29.까지, 2년차 2003. 11. 30.부터 2004. 11. 29.까지)별 임대보증금 인상액과 임대차기간을 정하고 있다.
한편, 특약사항 제19조 제1항에는 “ ‘갑’은 2002. 6. 1.부터 본 임대주택의 매각에 착수하기로 하고 ‘을’은 본항에서 정한 매각시기에 동의한다. 이 경우 임대차기간의 변경 없이 ‘을’은 ‘갑’이 지정한 분양전환기간 내에 분양계약을 체결하여야 하며 지정기간 내에 분양계약을 체결하지 않을 경우 당해 임대아파트에서 이주 및 명도하여야 하며, 이를 이행하지 아니할 경우 지정기간 종료일의 익일부터 명도일까지 ‘을’은 분양지연에 따른 손해배상금으로 총분양금액에 대하여 연 19%의 금액을 부담하여야 하며 ‘갑’은 이에 상당하는 금액을 임대보증금에서 우선 공제 후 임대보증금을 반환하여도 ‘을’은 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한다.”고 규정되어 있고, 특약사항 제19조 제2항에는 “계약조건 제12조에 의해 ‘갑’이 위 임대주택에 대한 매각을 시행한 때에는 ‘을’은 ‘갑’이 지정한 기간 내에 분양을 받아야 한다. 단, ‘을’이 분양받기를 원하지 않을 경우 ‘갑’이 지정한 기간 내에 위 임대아파트를 명도하여야 한다.”고 규정되어 있다.
(4) 한국토지신탁은 원고와 사이에 위 2001. 11. 30.자 임대차계약을 체결하기 전인 2001. 10. 12. 위 월봉청솔임대아파트의 입주자들에게 임대기간 만료일이 다가오고 있으므로 계속하여 거주하기를 원하는 입주자들은 인상된 임대보증금을 납부하고 계약을 체결하라는 안내문(갑 제15호증)을 배포하였는데, 그 안내문에는 임대의무기간 전의 매각에 관한 사항인 위 특약사항 제19조에 관한 설명이 전혀 없었으며, 2001. 11. 30. 위 임대차계약을 체결하면서도 임차인인 원고에게 위 특약사항에 대한 설명을 한 적이 없었고, 위 임대차계약서는 3면으로 구성되어 1면에 당사자가 서명날인하도록 되어 있는데 위 특약사항은 마지막 면의 하단에 작은 글씨로 기재되어 있다.
(5) 한국토지신탁의 위 임대의무기간 전 분양전환업무를 담당한 주식회사 클리코컨설팅은 2002년 9월경 위 월봉청솔임대아파트의 입주민들에게 분양전환을 받지 아니할 경우 임대의무기간인 5년이 되는 2004년 11월말까지 임차는 문제가 없으나 임대의무기간 만료 후에는 우선 분양권은 보장될 수 없다는 안내문(을 제1호증)을 배포하였다.
(6) 우선분양권을 보장할 수 없다는 위 안내문을 받아본 월봉청솔임대아파트 임차인들은 천안시에 한국토지신탁이 2002년경에 시행하는 위 분양전환을 받지 않을 경우 임대의무기간 만료 후에도 우선분양을 받을 수 없는지에 대하여 질의를 하였는데, 천안시는 2002. 9. 18.경 위 임차인 대표회의에게 “임차인과 합의한 세대에 대하여 당해 임대주택을 임차인에게 매각(분양전환)할 수 있는 것이며, 임대의무기간이 지난 공공건설임대주택의 우선매각은 임대주택법 시행령 제13조 의 규정에 의하여 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인에게 우선적으로 매각하도록 규정하고 있다.”고 회신하였고, 건설교통부 역시 임차인들의 인터넷 질의에 대하여 임대의무기간 전의 위 분양전환을 받지 않더라도 임대의무기간이 만료되면 우선분양을 받을 수 있다는 취지의 답변을 하였다.
(7) 원고는 천안시와 건설교통부의 위 질의회신을 보고 임대의무기간이 만료된 뒤 분양전환을 받을 생각으로 한국토지신탁의 위 분양전환에 응하지 않았는데, 원고와 같이 분양전환에 응하지 않은 세대는 위 임대아파트 총 1,335세대 중 1,011세대였고, 분양전환을 받은 세대는 약 310세대였다.
(8) 한국토지신탁은 임차인들과의 합의가 이루어지지 않아 임차인에게 분양전환하지 못한 나머지 임대아파트 1,011세대를 그 임차인들과의 합의 없이 222명의 임대사업자들에게 매각하였는데, 임대사업자인 피고는 원고가 임차하고 있는 이 사건 임대아파트를 포함하여 5세대를 매수하여 자신 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
(9) 피고와 한국토지신탁 사이에 체결된 2002. 11. 7.자 매매계약서 제3조 제3항에는 “당해 세대 임대보증금은 매매대금 잔금의 일부로 갈음하며 잔금 완납시 ‘을(피고)’은 ‘갑(한국토지신탁)’과 당해 세대 임대보증금에 대한 채무승계를 하고 ‘을’은 당해 세대 임차거주인에게 임대보증금의 채무승계에 대한 내용을 채무승계 후 7일 이내에 고지하기로 한다.”고 규정되어 있고, 제12조에는 “잔금완납일 이후의 임대료는 ‘을’에게 귀속된다.”고 규정되어 있으며, 제16조 제1항에는 “ ‘을’은 이 계약 체결 이후 임대사업자로서 ‘갑’의 임대사업자의 지위와 의무를 승계하며 제3자에 대한 임대사업시 임대주택법에서 정한 임대주택의 우선매각의무, 임대의무기간, 임대조건 등을 준수하여야 한다.”고 규정되어 있다.
(10) 공공건설임대주택의 매각(분양전환)가격의 산정기준을 정하고 있는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 의 [별표 2]의 내용은 별지 법령 기재와 같은바, 이 사건 임대아파트의 입주지정일인 1999. 11. 30.부터 5년이 경과한 2004. 11. 30.을 기준으로 할 때 위 [별표 2]에 따른 이 사건 임대아파트의 건설원가(= 최초입주자모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비)는 50,036,400원(= 53,397,000원 ＋ 1,840,720원 － 5,201,320원)이고, 감정평가금액(2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액)은 68,000,000원이므로, 위 건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액은 59,018,200원이며, 위 가격은 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액인 71,528,080원을 초과하지 않으므로 결국 이 사건 임대아파트의 매각가격은 59,018,200원이다.
나. 임대주택법에 의한 우선분양의무의 존부
(1) 구 임대주택법 제12조 는 “임대주택은 대통령령이 정하는 기간(이하 ‘임대의무기간’이라 한다)이 경과하지 아니하면 이를 매각할 수 없다. 다만, 임대사업자 간의 매매 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있고, 제15조 는 “임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 매각하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 일정기간의 무주택세대주에게 우선하여 매각하여야 한다.”고 규정하고 있다.
(2) 구 임대주택법 시행령 제9조 제1항 은 각 임대주택의 임대의무기간을 정하고 있고, 제9조 제3항 은 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각하는 경우 매매계약서에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 하고 있으며, 제13조 제1항 은 법 제15조 에서 “대통령령이 정하는 건설임대주택”이라 함은 주택건설촉진법 제33조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택을 말하고, 제13조 제2항 은 법 제15조 의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 매각하는 경우에는 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선적으로 매각하여야 한다고 규정하고 있다.
(3) 구 임대주택법 시행규칙 제4조 제1항 은 영 제13조 제2항 의 규정에 의하여 임대사업자가 공공건설임대주택을 우선적으로 매각하고자 할 때에는 임대주택매각계획서와 각 호의 서류(1. 분양받기를 희망하지 아니하는 임차인명단, 2. 분양받기를 희망하지 아니하는 사실을 증명하는 서류, 3. 매각가격산출근거 서류)를 시장·군수 또는 구청장에게 제출하도록 하고 있고, 제4조 제3항 은 임대사업자가 입주자모집공고 또는 임대차계약서에 매각시기 및 매각가격의 산정기준을 명기한 경우, 제1항 제2호 의 규정에 의한 서류를 제출하지 아니할 수 있다고 규정하고 있다.
(4) 위 관계 규정들과 기초사실 및 인정 사실에서 인정된 사실들을 종합하여 보면, 이 사건 임대아파트는 구 주택건설촉진법 제33조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택이므로, 임대사업자가 그 임대의무기간(5년)이 경과한 후 이를 매각하고자 하는 경우에는 입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주하는 무주택세대주인 임차인에게 우선 매각하여야 할 의무가 있다고 할 것이다.
그러나 임대사업자와 임차인 사이에 매각시기에 관한 약정 등 특별한 사정이 없는 한, 임대사업자는 그 임대의무기간이 경과된 후에도 이를 매각하지 않고 임대사업을 계속할 수 있다고 할 것이므로, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 임대주택을 계속 임대하려고 하는 경우 임차인이 위 임대사업자의 의사에 반하여 그 임대주택을 즉시 매각하라고 요구할 권리가 임대주택법 등 관련법령상 당연히 발생한다고 볼 수는 없다.
다. 입주자모집공고와 임대차계약에 따른 우선분양의무의 존부
(1) 구 임대주택법 제18조 에 의하면, 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 그 표준임대차계약서에는 임대보증금, 임대료, 임대차계약기간, 기타 임대사업자 및 임차인의 권리의무에 관한 사항 등이 포함되어야 하며, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 당초의 임대사업자인 한국토지신탁은 1999년 8월경 입주자모집공고에서 구 주택건설촉진법 제33조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택으로서 그 입주자격이 무주택세대주로 제한되고 임대의무기간이 5년인 위 월봉청솔임대아파트의 분양전환시기를 최초 입주지정기간 종료 후 5년으로 정하였고, 그 분양전환가격의 산정기준은 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 의 [별표 2]에 의하도록 정하였으며, 이에 따라 1999. 9. 6. 원고와 사이에 체결한 임대차계약서 제12조에서도 이 사건 임대아파트의 매각시기를 최초의 입주지정기간 종료 후 5년으로 하고, 그 매각 가격산정기준은 입주자 모집공고에서 정한 바에 따르기로 약정하였으며, 2001. 11. 30. 원고와 다시 임대차계약을 체결하면서도 임차인의 동의하에 2년 6개월부터 매각할 수 있다는 예외규정을 추가하였을 뿐, 이 사건 임대아파트의 매각시기는 최초의 입주지정기간 종료 후 5년으로 하고, 그 매각 가격산정기준은 입주자 모집공고에서 정한 바에 따르기로 한 약정을 그대로 유지한 사실은 앞서 살펴본 바와 같다(두 번의 임대차계약에서 사용된 각 임대차계약서는 기본적으로는 건설교통부령인 구 임대주택법 시행규칙 제8조 소정의 표준임대차계약서 서식을 따른 것이다).
그렇다면 한국토지신탁은 위 입주자모집공고 및 원고와 체결한 위 각 임대차계약에서 약정한 바에 따라 최초의 입주지정기간 종료 후 5년이 되는 2004. 11. 30.에 이 사건 임대아파트에 거주하는 무주택세대주인 임차인에게 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 의 [별표 2]에 따른 분양전환가격으로 매각할 의무가 있다고 할 것인바, 이 사건 임대아파트에 거주하는 무주택세대주인 임차인이 매수를 원하지 않을 경우에는 그 임차인의 의사에 반하여 그 임차인에게 매각을 할 수 없는 점에 비추어 그 매각의무의 이행은 임대사업자인 한국토지신탁이 그 임차인에게 매수할 것을 청약하는 방법에 의하여야 할 것이며, 만약 임대사업자인 한국토지신탁이 위 매각시기로부터 상당한 기간 내에 위 청약을 하지 않아 그 임차인이 위 약정에 따라 임차인에게 매각할 것을 청약할 경우 그에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다고 할 것이다.
(2) 한편, 구 임대주택법 시행령 제9조 제3항 은 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각하는 경우 매매계약서에 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하도록 규정하고 있고, 한국토지신탁과 임대사업자인 피고 사이의 위 2002. 11. 7.자 매매계약서 제16조에서도 피고는 한국토지신탁의 이 사건 임대아파트에 관한 임대사업자 권리와 의무를 포괄적으로 승계하기로 하였으므로, 피고는 한국토지신탁의 원고에 대한 이 사건 임대아파트에 관한 위 매각의무도 승계하였다고 할 것이다.
라. 주위적 청구에 대한 판단
앞서 살펴본 바와 같이 위 입주자모집공고 및 한국토지신탁이 원고와 사이에 체결한 위 각 임대차계약에서 정한 매각의무의 내용은 임대사업자가 무주택세대주인 임차인에게 이 사건 임대아파트를 매수할 것을 청약하여야 하고, 만약 임대사업자가 상당한 기간 내에 위 청약을 하지 않아 그 임차인이 매각 청약을 하였을 때 이에 대하여 승낙의 의사표시를 할 의무를 말한다고 할 것이며, 임대사업자의 위 청약이나 임차인의 청약에 대한 승낙의 의사표시에 따라 매매계약이 체결된 경우에 비로소 임차인은 임대사업자에 대하여 그 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 할 것인바, 아직 그와 같은 매매계약이 체결되지 않은 상태에서 위 입주자모집공고와 위 각 임대차계약상의 매각의무에 따라 곧바로 이 사건 임대아파트에 관하여 소유권이전등기청구권이 발생한다고 할 수 없으므로, 위 소유권이전등기의 이행을 구하는 원고의 이 사건 주위적 청구는 받아들일 수 없다.
마. 예비적 청구에 대한 판단
위에서 본 바와 같이, 한국토지신탁의 이 사건 임대아파트에 대한 임대사업자로서의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 피고로서는 무주택세대주 임차인인 원고에게 이 사건 임대아파트에 관하여 위 1999. 9. 6.자 및 2001. 11. 30.자 임대차계약상의 매각약정에 기하여 2004. 11. 30.을 기준으로 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 [별표 2]에 따라 산정된 가격(건설원가와 감정평가금액의 산술평균가액)으로 매수할 것을 청약할 의무가 있다고 할 것인바, 원고의 요청에도 불구하고 피고가 그 때로부터 상당한 기간이 지나도록 이를 이행하지 않고 있자 원고는 이 사건 2005. 2. 24.자 청구취지 및 청구원인변경서의 송달로써 위와 같이 산정된 가격에 따라 매수하겠다는 청약의 의사표시를 하였으므로, 피고는 이 사건 임대아파트를 위와 같이 산정된 가격인 59,018,200원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다 할 것이다.
따라서 원고의 이 사건 제1예비적 청구는 이유 있다.
4. 피고의 주장에 대한 판단
가. 매입임대주택이라는 주장에 대하여
구 임대주택법 제2조 에 의하면, 임대주택이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하고, 건설임대주택이라 함은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택{ 제2호 (가)목 }과 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제33조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택( 제2호 (나)목 )을 말하며, 매입임대주택이라 함은 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다고 규정하고 있고, 구 임대주택법 시행령 제9조 제3항 은 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다고 규정하고 있는바, 위 규정들과 구 임대주택법 제12조 , 제15조 등의 규정 등을 종합하면, 임대사업자가 건설임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하였다고 하여 그 임대주택이 건설임대주택에서 매입임대주택으로 변경되는 것은 아니라고 할 것이므로, 이 사건 임대아파트가 매입임대주택임을 전제로 한 피고의 주장은 더 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.
나. 원고가 분양받기를 포기하였으므로 우선매각의무가 없다는 주장에 대하여
(1) 피고는, 한국토지신탁이 위 2001. 11. 30.자 임대차계약서의 특약사항 제19조에 따라 원고에게 이 사건 임대아파트를 매각하려고 하였으나 원고가 이를 분양받기를 포기하였으므로, 한국토지신탁은 더 이상 원고에게 우선매각의무를 부담한다고 할 수 없고, 따라서 한국토지신탁의 지위를 승계한 피고로서도 원고에게 우선매각의무가 없다고 주장한다.
살피건대, 약관의 규제에 관한 법률의 적용 대상이 되는 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말한다고 할 것인바, 공공건설임대주택의 임대사업자인 한국토지신탁이 1,335세대에 이르는 다수의 임차인들과 구 임대주택법 제18조 , 구 임대주택법 시행규칙 제8조 에 따른 표준임대차계약서 서식에 의하여 임대차계약을 체결한 뒤 그 임대차기간만료로 2001. 11. 30.경 재계약을 체결하면서 그 서식에 일부 조항을 추가한 임대차계약서를 미리 마련한 후 그 임대차계약서에 의하여 임대차계약을 체결하였으므로, 이는 한국토지신탁이 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것으로서 약관의 규제에 관한 법률 소정의 약관에 해당한다고 할 것이므로, 한국토지신탁과 원고 사이의 위 임대차계약서의 내용은 같은 법의 적용 대상이 된다고 할 것이다.
그런데 인정 사실에서 본 바와 같이, 한국토지신탁은 원고와 사이에 위 2001. 11. 30.자 임대차계약을 체결함에 있어, 임대의무기간의 2분의 1이 경과된 경우로서 임대사업자와 임차인이 합의한 경우에 한하여 당해 임대주택을 임차인에게 매각할 수 있다는 구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제3호 의 규정과는 달리, 임차인에게 임대의무기간의 경과 전 임대주택의 매각에 동의할 의무를 부과하고 임차인이 분양계약을 체결하지 않을 경우 그 임대주택을 명도하여야 할 의무를 부과하고 있는 위 특약사항 제19조는 임차인의 이해관계에 중요한 영향을 미치는 사항임에도 불구하고, 이에 대하여 원고에게 아무런 설명을 한 바 없으므로, 한국토지신탁은 위 특약사항 제19조를 위 임대차계약의 내용으로 주장할 수 없고, 한국토지신탁의 임대사업자로서의 지위와 의무를 승계한 피고 역시 위 특약사항 제19조를 위 임대차계약의 내용으로 주장할 수 없다고 할 것이며, 설사 피고가 한국토지신탁이 위 설명의무를 이행하지 않은 것을 알지 못하고 그 임대사업자의 지위와 의무를 승계하였다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다.
따라서 위 특약사항 제19조는 위 임대차계약의 내용으로 주장할 수 없다고 할 것인바, 위 특약사항 제19조에 의하여 원고가 분양받기를 포기하였으므로 우선매각의무가 없다는 취지의 피고의 위 주장은 이유 없다.
(2) 또한, 한국토지신탁은 위 특약사항 제19조에 따라 원고에게 이 사건 임대아파트를 매각하려고 하였으나 원고가 이에 응하지 않았음에도 불구하고, 위 특약사항 제19조에 의하여 원고에게 이 사건 임대아파트의 명도를 구하지 않았고, 이 사건 임대아파트를 임대사업자가 아닌 제3자에게 매각한 것도 아니며, 계속하여 원고에게 이 사건 임대아파트를 임대하고 있다가 임대사업자인 피고에게 이를 매각한 사실은 위 인정 사실에서 본 바와 같다.
그렇다면 결국 한국토지신탁은 원고와 사이에 이 사건 임대아파트의 매각에 관한 합의가 이루어지지 않자 위 특약사항 제19조에 따른 매각을 포기하였다고 할 것이고, 위 특약사항 제19조에 따라 임대사업자가 아닌 제3자에게 매각을 한 것이 아니라 구 임대주택법 제12조 단서 및 구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제1호 에 따라 다른 임대사업자인 피고에게 이 사건 임대아파트를 매각하여 피고가 한국토지신탁의 임대사업자로서의 지위와 의무를 승계한 것이므로, 위 특약사항 제19조에 따른 매각이 이루어지지 않은 이 사건 임대아파트에 관하여 위 특약사항 제19조에 의해 한국토지신탁이나 피고에게 우선매각의무가 없다는 취지의 피고의 주장은 이점에서도 받아들일 수 없다.
다. 계속 임대할 생각이므로 매각의무가 없다는 주장에 대하여
피고는 임대주택법 등 관련 규정에 따라 원고에게 이 사건 임대아파트를 그 임대의무기간이 경과한 때에 즉시 매각할 의무가 있는 것이 아니라, 한국토지신탁이 위 입주자모집공고와 1999. 9. 6. 및 2001. 11. 30.자 임대차계약상의 매각시기 약정에 따라 이 사건 임대아파트를 매각할 의무를 피고가 승계하였다는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 위 주장도 받아들일 수 없다.
5. 결 론
그렇다면 당심에서 교환적으로 변경된 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 당심에서 교환적으로 변경된 예비적 청구에 기하여 피고는 원고에게 이 사건 임대아파트를 59,018,200원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다고 할 것이므로, 원고의 이 사건 제1예비적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하며(원고의 제2, 3 예비적 청구는 제1예비적 청구보다 적은 청구이므로 제1예비적 청구를 인용하는 이상 제2, 3 예비적 청구에 대하여는 따로 이를 판단할 필요 없다.), 소송비용은 제1, 2심 모두 피고의 부담으로 하는 것이 상당하므로 주문과 같이 판결한다.