주식회사 진군건설(소송대리인 변호사 이혜연)

피고(소송대리인 변호사 김정호)

2017. 7. 7.

청주지방법원 2015. 5. 21. 선고 2014가단14153 판결

1. 제1심판결 중 원고와 피고 사이에 대한 부분을 취소한다.

2. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.

3. 원고와 피고 사이에 생긴 소송 총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 청주지방법원 2003. 11. 18. 접수 제84768호로 마친 소유권이전청구권가등기의 말소등기절차를 이행하라.

2. 항소취지

주문 제1, 2항과 같다.

1. 인정 사실

가. 이 사건 아파트의 신축 경위

⑴ 주식회사 태암은 1997. 12.경 충청북도지사로부터 공공건설임대주택 건설 사업승인을 받아 청주시 (주소 생략) 외 4필지에서 총 916세대의 ○○○○○임대아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 건축사업에 대한 사업승인을 받고 신축공사를 진행하던 중 자금난으로 부도에 이르게 되었다.

⑵ 이에 주식회사 태암으로부터 공사대금을 받지 못한 하도급업체들이 채권단을 구성하고 소외 2를 위원장으로 선출한 후 주식회사 태암으로부터 그 자회사인 주식회사 삼포건설(대표이사 소외 2, 이하 ‘삼포건설’이라 한다)을 인수하였다.

⑶ 삼포건설은 2000. 4.경 이 사건 아파트를 완공하였고, 2000. 8.경 청원군으로부터 이 사건 아파트에 대한 주택건설사업주체를 삼포건설 명의로 변경하는 승인을 받았다.

나. 이 사건 아파트에 대한 임대차

삼포건설은 2000. 9. 7. 청원군으로부터 이 사건 아파트에 대한 임시사용승인을 받았고, 그 무렵부터 이 사건 아파트를 임대하여 임차인들로부터 임대보증금을 받았다. 이 사건 아파트 신축공사에 대한 공사대금채권자인 피고는 삼포건설로부터 이 사건 아파트 중 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 호실’이라 한다)을 임차하였고, 현재까지 이 사건 호실에 거주하고 있다.

다. 이 사건 아파트에 대한 소유권보존등기 등

⑴ 삼포건설은 2003. 10.경 실질적으로 소외 2의 1인 회사인 세한종합건설 주식회사에게 167억 원의 공정증서를 작성하여 주었다. 세한종합건설 주식회사는 공정증서에 터잡아 이 사건 아파트에 대하여 강제경매를 신청하였고, 강제경매기입등기의 촉탁에 의하여 2003. 10. 24. 이 사건 호실을 포함한 이 사건 아파트에 대하여 삼포건설 명의의 소유권보존등기가 마쳐졌다. 삼포건설은 그 무렵 세한종합건설 주식회사에 이 사건 아파트 중 889세대에 대하여 소유권이전청구권 가등기를 마쳐주었다.

⑵ 삼포건설은 이후 세한종합건설 주식회사를 상대로 “채권자들의 집행을 피할 목적으로 통정하여 이 사건 아파트에 대하여 소유권보존등기를 마치고 가등기를 설정한 것이므로 소유권이전청구권 가등기의 말소를 구한다”는 취지의 소를 제기하여 청구인용 판결을 받았다[ 대전고등법원(청주) 2011나673호 ].

라. 이 사건 호실에 대한 이 사건 가등기

피고는 2003. 11. 18. 이 사건 호실에 대하여 청주지방법원 2003. 11. 18. 접수 제84768호로 2003. 11. 11.자 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳤다.

마. 이 사건 호실에 대한 소유권이전등기 등

⑴ 2013. 2. 22. 삼포건설의 공동대표이사로 소외 3이 취임하였다.

⑵ 삼포건설은 2013. 10. 23. 소외 3의 형인 소외인에게 이 사건 호실에 대하여 2013. 10. 2.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 소외인은 2014. 6. 13. 부동산임대업 등을 목적으로 설립된 원고에게 이 사건 호실에 대하여 2014. 5. 20.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

⑶ 삼포건설의 본점 주소지는 ‘청주시 (주소 2 생략)’이고, 원고의 본점 주소지는 같은 지번 3층이다.

【인정근거】 : 다툼 없거나 명백히 다툼이 없는 사실, 갑 1호증의 3, 5호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을다 1 내지 3호증, 을마 4, 5, 18호증의 각 기재, 제1심법원의 청주시장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 원고는 이 사건 호실의 적법한 소유자이다. 원고는 이 사건 호실에 대한 임대개시일인 2000. 9.경부터 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)에서 정한 5년의 임대의무기간이 지난 이후인 2014. 6. 13.에 이 사건 호실의 소유권을 취득하였다. 이는 구 임대주택법 상 임대사업자인 삼포건설로부터 소외인을 거쳐 임대사업자의 지위를 승계한 것이다. 그러므로 원고의 이 사건 호실에 대한 소유권 취득은 ‘임대의무기간 경과 이전에 임대사업자 아닌 제3자에 대한 매각’을 금지하는 구 임대주택법 제12조 등의 규정에 위배되지 않아 적법하다.

나. 이 사건 가등기는 2003. 11. 11.자 매매예약을 원인으로 하는 가등기로서, 이는 사법상 무효인 구 임대주택법 상의 임대의무기간 경과 전에 이루어진 매매예약에 해당한다. 또한, 매매예약 완결권이 10년의 제척기간 경과로 소멸하였다. 이 사건 가등기는 원인무효로서 말소되어야 한다.

3. 원고가 이 사건 호실의 소유권자인지 여부

가. 쟁점

⑴ 기초 사실에다가 당사자 사이에 다툼이 없거나 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트가 공공건설임대주택에 해당하는 점, 이 사건 아파트의 임대의무기간은 임대개시일인 2000. 9.경으로부터 5년인 점, 이 사건 호실이 삼포건설로부터 2013. 10. 23. 소외인에게, 2014. 6. 13. 원고에게 각 소유권 이전된 사실을 인정할 수 있다.

한편 피고가 이 사건 호실을 임차하여 현재까지 거주하고 있는 이상, 소외인이 구 임대주택법에서 정한 우선분양전환 대상자로는 보이지 않는다.

이를 종합하면 임대사업자인 삼포건설은 이 사건 아파트에 대한 임대의무기간을 경과한 이후인 2013. 10. 23. 구 임대주택법에서 정한 우선분양전환 대상자가 아닌 소외인에게 이 사건 호실의 소유권을 이전하였다는 것이다.

⑵ 임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에 일정한 요건에 해당하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환 하여야 하며, 이를 위반하여 임대주택을 분양전환한 경우 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처한다( 구 임대주택법 제15조 , 제22조 제5호 등).

⑶ 그렇다면 원고가 이 사건 호실의 소유한다는 주장은, 임대사업자(삼포건설)가 구 임대주택법을 위반하여 공공건설임대주택을 우선분양전환 대상자가 아닌 제3자(소외인)에게 매도한 경우 그 제3자가 당해 임대주택의 소유권을 적법하게 취득한다는 점을 전제한다. 이에 대하여 살펴본다[원고는 “소외인이 구 임대주택법에서 정한 임대사업자에 해당한다. 위와 같은 법령은 임대사업자가 다른 임대사업자에게 임대주택을 매도하는 경우에는 적용되지 않는다. 소외인은 이 사건 호실의 소유권을 적법하게 취득하였다”라는 취지로 주장한다. 그러나 소외인이 임대사업자에 해당한다는 점을 인정할 수 있는 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다].

나. 관련 법리

⑴ 임대의무기간 경과 후 임차인에게 분양전환가격 산정 기준을 초과하여 매도한 경우

구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다.

그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다.

이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환 한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다.

따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다[ 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 주1) ].

⑵ 임대의무기간 경과 후 우선분양전환 대상자 아닌 제3자에게 매도한 경우

앞서 본 바와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설 촉진과 국민주거생활의 안정 도모를 입법 목적으로 한다. 이를 위하여 임대의무기간 경과 후 일정한 요건에 해당하는 무주택세대주 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 그 절차를 상세히 규정함으로써, 임대사업자가 임의로 임대주택을 제3자에게 처분하는 것을 방지하고 임차인에게 당해 주택을 우선분양받아 안정적인 주거생활을 유지할 수 있도록 하고 있다.

그런데도 임대사업자가 위와 같은 임차인에 대한 우선분양전환 원칙에 기속되지 않는다고 해석하면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 임차인 아닌 제3자에게 임대주택을 처분함으로써 제3자와 새로운 임대차관계를 형성하게 되는 임차인의 주거생활이 불안정해지고, 임대사업자가 분양전환가격 산정기준에 따르지 않고 제3자에게 임대주택을 매도할 수 있게 됨으로써 주2) 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손한다.

이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해한다. 이를 방지하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 무주택세대주 임차인에 대한 우선분양전환 원칙을 위반하여 임대주택을 제3자에게 매도한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 이에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 무주택세대주 임차인 아닌 제3자에게 임대주택을 매도하는 계약은 사법상 무효이다.

다. 판단

이러한 법리에다가 앞서 본 바와 같은 이 사건 아파트에 대한 소유권보존등기 설정 경위, 원고, 삼포건설, 소외인의 관계 등을 종합하면, 임대사업자 아닌 제3자인 소외인이 2013. 10. 2. 임대사업자인 삼포건설로부터 공공건설임대주택인 이 사건 호실을 매수한 계약은 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에 위반되어 무효라고 봄이 타당하다.

따라서 위 매매계약을 원인으로 이 사건 호실에 대한 소유권이전등기를 마친 소외인은 이 사건 호실의 소유권을 취득할 수 없다. 소외인으로부터 이 사건 호실을 양수한 원고 또한 마찬가지이다.

이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고에 대한 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 원고와 피고 사이의 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고, 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다.

(별지 생략)

주1) 임대주택법 시행규칙에서 정한 산정기준에 위배된 분양전환가격으로 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 그 사법상의 효력까지 부인된다고 할 수는 없고, 그 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 위 규정에 위배되어 허용될 수 없다고 판시한 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결을 변경하였다.

주2) 구 임대주택법은 임대사업자 간의 매매와 무주택 임차인에 대한 우선분양전환의 경우에만 분양전환가격 산정기준이 적용됨을 예정하고 있다(구 임대주택법 시행령 제9조, 제13조 참조).