beta
판시사항
환지예정지가 지정되기 전의 종전 토지를 목적물로 한 매매계약이 체결된 후 구 소득세법 제98조, 같은법시행령 제162조 소정의 양도시기 또는 취득시기 이전에 환지예정지가 지정된 경우, 취득가액 또는 양도가액을 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 산정하여야 하는지 여부(적극)
판결요지
어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익 산출을 위하여 그 취득가액 또는 양도가액을 산정함에 있어서도 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이지만, 이와는 반대로 환지예정지가 지정되기 전의 종전 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 환지예정지가 아닌 종전 토지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 경험칙상 보통의 경우라 할 것이므로, 설사 그 후 구 소득세법 제98조, 구 소득세법시행령(1997. 12. 31. 대통령령 제15604호로 개정되기 전의 것) 제162조 소정의 양도시기 또는 취득시기(매매대금 청산일 등) 이전에 환지예정지로 지정되었다고 하더라도 양도차익 산출을 위하여 그 취득가액 또는 양도가액을 산정함에 있어서는 매매 당시 토지의 면적과 기준시가 즉 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이지 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것은 아니라고 할 것이다.
원고
심원택 (소송대리인 변호사 안세영)
피고
포항세무서장
주문
1. 피고가 1997. 5. 15. 원고에 대하여 한 농어촌특별세 금 3,975,420원의 부과처분 중 금 3,911,370원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
청구취지
피고가 원고에 대하여 한 1997. 8. 1.자 양도소득세 금 51,138,370원의 부과처분과 1997. 5. 15.자 농어촌특별세 금 3,975,420의 부과처분을 모두 취소한다.
이유
1. 과세처분의 경위
다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2, 3호증의 각 1, 2, 갑 제4, 5, 6호증, 을 제1호증의 1 내지 11, 을 제2호증의 1 내지 8, 을 제3호증의 1, 2, 4 내지 9, 을 제5, 6호증, 을 제13호증의 1, 2, 4, 을 제14호증의 1, 2의 각 기재에 변론의 전취지를 모아 보면 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.
가. 원고는 1991. 4. 27. 소외 이동윤으로부터 포항시 북구 우현동 171의 1 답 1,941㎡를 매수하고, 그 달 30. 그 소유권이전등기를 마침으로써 이를 취득하였다.
나. 원고는 1996. 1. 3. 주택건설촉진법 제6조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설업자인 소외 신동아건설 주식회사(이하 소외 회사라 한다)에게 위 우현동 171의 1 답 1,941㎡를 조세감면규제법(이하 조감법이라 한다) 제66조 제1항 소정의 국민주택건설용지로 금 792,450,000원에 매도하고, 그 해 5. 15. 이를 같은 동 171의 1 답 32㎡와 같은 동 171의 16 답 1,909㎡(이하 위 각 토지를 개별적으로 지칭할 때에는 순서에 따라 이 사건 제1 또는 2토지라 하고, 통칭할 때에는 이 사건 각 토지라 한다)로 분필한 다음, 그 해 10. 23. 그 매매대금을 모두 지급받자 그 해 11. 27. 이 사건 각 토지에 관하여 소외 회사 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다(이하 위 매도를 이 사건 양도라 한다).
다. 이 사건 제2토지는 우현 2지구 토지구획정리사업지구에 편입되어 그 해 10. 16. 그 환지예정지로 같은 동 16블록 1로트 959.4㎡, 14블록 2로트 27.22㎡, 6블록 3로트 16.36㎡ 및 6블록 4로트 11.22㎡ 합계 1,014.2㎡(이하 이 사건 환지예정지라 한다)가 지정되었다.
라. 원고는 1996. 12. 21. 구 소득세법(1996. 12. 30. 법률 제5191호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다) 제105조 , 제106조 , 제107조 의 각 규정에 따라 이 사건 양도에 관한 자산양도차익의 예정신고를 함에 있어 기준시가(개별공시지가)에 의하여 이 사건 각 토지의 양도가액을 금 192,500,800원으로, 그 취득가액을 금 120,342,000원으로 각 산정한 다음, 별지 세액계산서의 신고란 기재와 같이 산출한 양도소득세 금 17,767,850원을 자진 납부하였다{다만, 원고는 이 사건 각 토지의 양도가액을 산정함에 있어 제1토지의 양도가액은 그 면적 32㎡에 1996년 개별공시지가 ㎡당 금 184,000원을 곱한 금 5,888,000원(32㎡×금 184,000원/㎡)으로, 제2토지의 양도가액은 그 환지예정지의 면적 1,014.2㎡에 종전 토지의 1996년 개별공시지가 ㎡당 금 184,000원을 곱한 금 186,612,800원(1,014.2㎡×금 184,000원/㎡)으로 각 산정하였다.}.
마. 그런데 피고는, "이 사건 제2토지의 양도가액은 양도일(매매대금청산일인 1996. 10. 23.) 당시 환지예정지가 지정되어 있어서 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 산정하여야 하는데, 이 사건 제2토지는 미개발 상태의 전·답인 반면 이 사건 환지예정지는 토지구획정리사업에 의한 개발이익이 부가된 사실상의 대지로서 종전 토지인 이 사건 제2토지와는 위치, 형상, 도로 및 교통 조건 등이 현저히 향상되었기 때문에 원고의 위 신고에서와 같이 이 사건 환지예정지의 기준시가를 산정함에 있어 종전 토지의 개별공시지가를 그대로 적용할 수 없다."는 이유로, 1997. 5. 15. 이 사건 환지예정지의 기준시가를, 종전 토지의 면적 1,909㎡에 그의 1996년 개별공시지가 ㎡당 금 184,000원을 곱한 다음 그 금액을 다시 환지예정지의 면적 1,014.2㎡로 나눈 ㎡당 금 346,338원{(1,909㎡×금 184,000원/㎡)÷1,014.2㎡}으로 산정하고, 이 사건 각 토지의 양도가액을 금 357,144,000원{(32㎡×금 184,000원/㎡, 제1토지)＋(1,014.2㎡×금 346,338원/㎡, 제2토지)}으로 산정한 다음 원고에게 위 세액계산서의 당초 처분란의 기재와 같이 산출한 양도소득세 금 30,545,990원과 농어촌특별세(이하 농특세라 한다) 금 7,822,570원을 부과하기로 하는 결정(이하 당초 처분이라 한다)을 하고, 그 무렵 원고에게 이를 고지하였다.
바. 피고는, " 조감법 제66조 제1항 , 그 시행령 제63조 , 그 시행규칙 제31조 의 각 규정에 의하면 이 사건 양도에 관한 감면세액이 금 19,556,888원에 불과함에도 당초 처분에서는 이보다 금 19,556,000원이 많은 금 39,112,888원을 감면하였다."는 이유로, 1997. 8. 1. 위 세액계산서의 경정처분란의 기재와 같이 이 사건 양도소득세를 당초 처분의 금 30,545,990원에서 금 52,057,590원으로 증액하고, 농특세를 당초의 금 7,822,570원에서 금 4,302,510원으로 감액하는 경정처분을 하였다.
사. 원고가 1997. 6. 30. 당초 처분에 관하여 국세청장에게 심사청구를 하자, 국세청장은 그 해 8. 22. "당초 처분이 이 사건 환지예정지의 기준시가를 산정함에 있어 법 제99조 제1항 제1호 (가)목 단서, 그 시행령(1996. 12. 31. 대통령령 제15191호로 개정되기 전의 것, 이하 영이라 한다) 제164조 제1항 의 각 규정(개별공시지가가 없는 토지의 기준시가산정에 관한 규정)을 어긴 위법이 있다."는 이유로 이 사건 환지예정지의 기준시가를 위 각 규정에 따라 산정하라는 내용의 결정(이하 심사결정이라 한다)을 하였다.
한편, 원고는 1997. 10. 23. 심사결정에도 불복하여 국세심판소장에게 심판청구를 하였다가 그 해 12. 29. 심판청구기각결정을 받았다.
아. 피고는 1998. 4. 23. 심사결정의 취지에 따라 이 사건 환지예정지의 기준시가를 산정함에 있어 같은 동 70의 1 대 2,539㎡를 비교할 토지(이하 비교표준지라 한다)로 선정하고, 지목, 공적 규제, 토지이용상황, 지형지세, 도로접면, 편의시설 및 유해시설 접근성 등에 관한 특성비교를 한 결과, 이 사건 환지예정지 중 같은 동 16블록 1로트 959.4㎡는 ㎡당 금 349,600원, 14블록 2로트 27.22㎡와 6블록 3로트 16.36㎡는 각 ㎡당 금 368,000원, 6블록 4로트 11.22㎡는 ㎡당 금 342,240원으로 각 산정하고, 이에 따라 이 사건 각 토지의 양도가액을 금 360,590,280원으로 재산출한 다음 위 세액계산서의 재경정처분란의 기재와 같이 이 사건 양도소득세를 경정처분의 금 52,057,590원에서 금 51,138,370원으로, 농특세를 경정처분의 금 4,302,510원에서 금 3,975,420원으로 각 감액하는 재경정처분을 하였다(이하 경정처분의 양도소득세 부분 중 재경정처분에 의하여 감액된 나머지 부분과 당초 처분의 농특세 부분 중 경정처분과 재경정처분에 의하여 각 감액된 나머지 부분을 이 사건 각 과세처분이라 한다).
2. 이 사건 각 과세처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
피고는 "과세처분의 경위 및 관련 법령의 규정에 비추어 이 사건 각 과세처분이 적법하다."고 주장한다.
이에 대하여 원고는, 이 사건 제2토지의 양도가액을 산정함에 있어 환지예정지의 면적 등을 기준으로 하여야 한다는 점을 전제로 한 다음, "(1) 법 제99조 제1항 제1호 (가)목의 규정에 의하면 토지의 기준시가는 개별공시지가이고, 영 제164조 제9항 의 규정에 의하면 법 제99조 제1항 제1호 (가)목 의 규정을 적용함에 있어 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하여야 하는바, 그렇다면 이 사건 환지예정지는 종전 토지의 1996년 개별공시지가가 공시되어 있는 이상 법 제99조 제1항 제1호 (가)목 단서 소정의 개별공시지가가 없는 토지에 해당하지 아니함에도, 이 사건 양도일 이후에 시행된 국세청지침에 의하여 개별공시지가가 없는 토지로 보아 법 제99조 제1항 제1호 (가)목 단서, 영 제164조 제1항 의 각 규정에 따라 그 기준시가를 산정한 이 사건 각 과세처분은 공공사업인 토지구획정리사업을 지원하는 법령의 취지 및 소급과세금지의 원칙에 반하고, (2) 이 사건 제2토지에 관하여 토지구획정리사업이 시행되어 환지예정지가 지정됨으로써 환지예정지의 지가가 종전 토지보다 다소 상승하였다고 하더라도 그 지가상승분은 종전 토지의 일부를 체비지로 충당한 대가일 뿐만 아니라 법 제88조 제2항 의 규정에 의하면 토지구획정리사업에 따라 체비지로 충당되는 경우는 양도로 보지 아니하므로, 위 지가상승분은 양도소득으로 볼 수 없음에도 이 사건 각 과세처분은 이를 양도소득에 포함시킨 위법이 있으며, (3) 법시행규칙(1996. 12. 20. 총리령 제597호로 개정되기 전의 것, 이하 규칙이라 한다) 제77조 제1항 에서 환지예정지의 양도가액 및 취득가액의 계산식을 명시하면서도 환지예정지의 기준시가 산정방법을 명시하지 아니한 것은 당연히 종전 토지의 개별공시지가를 적용하라는 취지로 해석됨에도, 피고가 아무런 사전 고시도 없이 일방적으로 이 사건 환지예정지의 기준시가를 산정하고 이를 기초로 이 사건 각 과세처분을 한 것은 원고로 하여금 양도 전에 부담세액을 예측할 수 없게 할 뿐만 아니라 자산양도차익 예정신고 및 그 자진납부( 법 제105조 , 제106조 참조)를 할 수 없게 함으로써 결과적으로 자산양도차익 예정신고납부공제( 법 제108조 참조 )를 받을 수 없게 한 위법이 있고, (4) 법 제99조 제1항 제1호 (가)목 단서, 영 제164조 제1항 의 각 규정에 따라 이 사건 환지예정지의 기준시가를 산정함에 있어서도 이 사건 환지예정지가 공부상 지목이 답일 뿐만 아니라 이 사건 양도 당시 토지구획정리사업의 진척도가 초기단계에 불과하여 실제이용상황도 답임에도 이 사건 각 과세처분은 공부상 지목 및 실제이용상황이 모두 대(대)인 같은 동 70의 1 대 2,539㎡를 이 사건 환지예정지의 비교표준지로 선정한 위법이 있다."고 주장한다.
나. 관련 법령
법 제99조 제1항 제1호 (가)목 은 "토지의 기준시가는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다)로 하되, 다만 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 ……한다."고 규정하고 있고, 영 제164조는 제1항 에서 "……'대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액'이라 함은 당해 토지와 지목·이용상황 등 지가 형성 요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말하되, 이 경우 비교표를 적용함에 있어서는 당해 인근토지를 표준지로 본다."고, 제9항 에서 " 법 제99조 제1항 제1호 (가)목 의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다."고 각 규정하고 있으며, 규칙 제77조 제1항 제1호 는 "양도 또는 취득 가액을 기준시가에 의하는 경우……종전 토지의 소유자가 토지구획정리사업법……등에 의한 환지예정지구 내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 때에는 그 토지의 양도가액은 '환지예정(교부)면적×양도 당시의 단위당 기준시가'의, 그 취득가액은 '종전 토지의 면적×취득 당시의 단위당 기준시가'의 각 산식에 의한다."고 규정하고 있다.
다. 판 단
(1) 살피건대, 전항에서 본 관련 법령의 각 규정을 종합하여 보면, 어떤 토지에 대하여 환지예정지가 지정된 상태에서 그 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 종전 토지의 위치와 평수는 고려의 대상이 되지 아니하고 환지예정지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 보통인 만큼 양도차익산출을 위하여 그 취득가액 또는 양도가액을 산정함에 있어서도 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것이 아니라 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이지만, 이와는 반대로 환지예정지가 지정되기 전의 종전 토지를 매매의 목적물로 삼을 때에는 일반적으로 환지예정지가 아닌 종전 토지의 위치와 평수에 의하여 그 매매가격이 결정되는 것이 경험칙상 보통의 경우라 할 것이므로, 설사 그 후 법 제98조 , 영 제162조 소정의 양도시기 또는 취득시기(매매대금 청산일 등) 이전에 환지예정지가 지정되었다고 하더라도 양도차익산출을 위하여 그 취득가액 또는 양도가액을 산정함에 있어서는 매매 당시 토지의 면적과 기준시가 즉 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이지 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 할 것은 아니라고 할 것이다( 대법원 1995. 9. 15. 선고 94누7652 판결 및 1997. 6. 24. 선고 96누8734 판결 참조).
(2) 그런데 갑 제6호증, 을 제1호증의 11, 을 제3호증의 6 내지 9, 을 제13호증의 4의 각 기재에 변론의 전취지를 모아 보면, 원고는 앞에서 본 바와 같이 1996. 1. 3. 소외 회사에게 이 사건 각 토지를 금 792,450,000원에 매도하고, 그 해 10. 23. 그 매매대금을 모두 지급받은 다음, 그 해 11. 27. 이 사건 각 토지에 관하여 소외 회사 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 사실, 이 사건 각 토지 중 제2토지는 우현 2지구 토지구획정리사업지구에 편입되어 그 해 3. 23. 토지구획정리사업이 착공되고, 그 해 10. 16. 앞에서 본 바와 같이 환지예정지가 지정된 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없는바, 위 인정 사실에 의하면, 원고와 소외 회사는 이 사건 제2토지에 대한 환지예정지가 지정되기 훨씬 전에 위 토지를 포함한 이 사건 각 토지를 매매의 목적물로 삼아 매매계약을 체결하고, 그 매매가격도 이 사건 환지예정지가 아닌 종전 토지의 위치와 평수를 기준으로 결정하였다고 할 것이어서 이 사건 제2토지의 양도가액을 산정에 있어서 종전 토지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여야 할 것이므로, 이 사건 환지예정지의 면적과 기준시가를 기준으로 하여 그 양도가액을 산정한 이 사건 각 과세처분은 위법하다.
(3) 한편 원고의 위 각 주장 중 이 사건 제2토지의 양도가액을 산정함에 있어 종전 토지의 양도 당시 기준시가(1996년 개별공시지가)를 기준으로 하여야 한다는 취지의 주장을 제외한 나머지 부분은 모두 환지예정지의 면적 등을 기준으로 하여 그 양도가액을 산정하여야 함을 전제로 한 것이어서 전항에서 본 바와 같이 이 사건 제2토지의 양도가액을 종전 토지의 면적과 기준시가에 의하여 산정하여야 하는 이상 그 나머지 점에 관하여 더 나아가 판단할 것도 없이 이유가 없다.
라. 정당한 세액의 계산
위에서 본 여러 사정을 토대로 하여 이 사건 각 토지의 양도 가액을 산출하면 금 357,144,000원{(32㎡×금 184,000원/㎡, 제1토지)＋(1,909㎡×금 184,000원 /㎡, 제2토지), 단, 이 사건 각 토지의 1996년 개별공시지가가 ㎡당 금 184,000원인 점은 다툼이 없음}이 되고, 한편 그 취득가액 금 120,342,000원과 기타 필요경비 금 2,329,200원에 관하여 원·피고간에 다툼이 없으므로, 이 사건 양도에 따른 양도소득세와 농특세의 정당한 세액을 산출하면 별지 세액계산서의 당원 인정란의 기재와 같이 양도소득세 금 52,057,590원과 농특세 금 3,911,370원이 된다.
따라서 이 사건 각 과세처분 중 양도소득세 부분은 정당한 세액(금 52,057,590원)이 고지세액(금 51,138,370원)을 초과하여 결과적으로 적법하고, 농특세 중 금 3,911,370원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 하며, 그 나머지 부분은 적법하다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유가 있어 이를 인용하고, 그 나머지는 이유가 없으므로 이를 기각하되, 소송비용에 관하여는 행정소송법 제8조 제2항 , 민사소송법 제92조 단서를 적용하여 주문과 같이 판결한다.[별지생략]