임차인이 임대인에게 임대차계약시 지급하는 시설비 명목 권리금의 성질 및 임대차 종료시 그 반환청구 가부

일반적으로 권리금 중 특정영업을 위한 내부설비 및 집기 등 시설에 대한 대가로서 수수되는 성격의 권리금이라 함은 임차인이 특정영업을 위해 직접 내부설비 등을 구입 또는 시설하는 데 비용을 들이기 보다는 이에 대한 사용대가를 지급함이 보다 경제적이라고 보여지는 영업부문에서 통상 수수되는 것으로 그 대상이 되는 시설이라는 것이 사용에 의하여 쉽게 훼손 또는 소모되는 동산이거나 특정한 영업에만 필요한 특수시설이 대부분인 점과 임차인이 나중에 임대인의 동의를 얻어 이를 전대하는 경우에는 전차인으로부터 원래의 권리금 이상의 대가를 직접 받는 점에 비추어 임차인이 임대인에게 지급하는 시설비 명목의 권리금은 임차기간동안 이러한 설비를 사용함에 대한 '사용대가'를 일시에 보상하는 성질 또는 훼손 등으로 인한 해제권의 소멸을 예정한 설비 '매매'의 성질을 가지는 것으로 보아야 하고, 따라서 위 임대차가 약정기간의 도래 전에 종료되었다든가 또는 임대인이 임대차 종료시에 위 권리금을 반환하기로 특약하였다든가 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 그 반환을 구할 수 없다.

민법 제553조 , 제618조

박광성

윤순례

피고는 원고로부터 금 2,000,000원을 수령함과 상환하여 원고에게 춘천시 근화동 264의 29 철근콘크리트조 슬래브즙 3층건물 중 2층 건평 195.5평방미터 중 별지도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 차례로 연결한 선 내의 119.15평방미터를 명도하고 1991.10.15.부터 위 명도시까지 월 금 350,000원의 율에 의한 돈을 지급하라.

원고의 나머지 청구를 기각한다.

소송비용은 10등분하여 그 1은 원고의, 나머지는 피고의 각 부담으로 한다.

제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고에게 춘천시 근화동 264의 29 철근콘크리트조 슬래브즙 3층 건물 중 2층 건평 195.5평방미터 중 별지도면 표시 가, 나, 다, 라, 마, 바, 사, 아, 가의 각 점을 차례로 연결한 선 내의 119.15평방미터를 명도하고 1991.10.15.부터 위 명도시까지 월 금 350,000원의 율에 의한 돈을 지급하라.

1. 기초사실

갑 제3호증에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 1988.10.14. 피고에게 주문기재 다방을 임대보증금 2,000,000원, 월차임 금 300,000원, 기간 1년으로 약정 임대하였다가 1989.10.부터 월차임을 금 350,000원으로 인상한 사실을 인정할 수 있다.

2. 임대차계약의 종료

원고는 위 임대차계약은 1989.10.14. 또는 해지통고한 1991.3.25.로 해지되었다고 주장하고 피고는 원고에게 월차임을 1991.9.말경까지 지급하였으므로 계약은 유효히 존속한다고 주장한다.

살피건대, 을 제4호증에 의하면 피고는 원고에게 1991.9.분까지의 월차임을 지급한 사실을 인정할 수 있으므로 위 임대차계약은 위 기간 만료 후 위 해지통고에도 불구하고 기간의 약정이 없는 임대차로 묵시로 갱신되어 왔다고 할 것이다. 따라서 원고의 위 기일에 임대차가 종료되었다는 주장은 받아들일 수 없으나 다른 한편 원고가 이 건 소장으로 피고에게 대하여 위 다방의 명도를 구함은 그 계약해지의 의미도 함께 포함하고 있다고 할 것이므로 이 건 소장이 피고에게 송달된 1992.10.2.로부터 6개월이 경과하였음이 역수상 명백한 1992.4.1 이 경과함으로써 위 계약은 적법히 종료되었다고 하겠다.

3. 보증금청구

위와 같이 피고가 원고에게 임차보증금 2,000,000원을 지급하였고 이는 피고의 위 건물명도의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이므로 피고의 이 부분 주장은 이유 있다.

4. 시설보증금청구

피고는 원고의 아버지인 소외 박용운은 1975.경 다방을 직접 경영하다가 1976.8.경 이를 소외 최성숙에게 시설보증금 명목으로 금 6,000,000원, 보증금 500,000원, 월차임 금 50,000원, 기간은 약정없이 임대하였는데 당시 위 시설보증금은 임대차 종료시 임차인에게 반환하기로 약정하였고, 그 후 위 최성숙은 1979.10.14. 위 박용운의 동의하에 피고에게 위 다방임차권을 양도하였고 그날 위 박용운은 피고와 시설보증금 6,000,000원 ,보증금 500,000원, 월차임 금 50,000원으로 약정하였는데 또한 임대차 종료시에는 위 시설보증금을 임대인이 임차인에게 반환하기로 약정하였으므로 그 반환을 구한다고 주장한다.

그러나 위와 같은 시설보증금이 수수되었다는 점에 관하여 이에 부합하는 듯한 을 제2호증, 증인 최성숙, 이동표, 김상순은 원·피고 사이에 작성된 갑 제3호증, 원고의 아버지인 위 박용운과 위 최성숙, 김상순 사이에 작성된 갑 제6호증에 이에 관한 아무런 기재가 없는 점에 비추어 믿을 수 없고 달리 이를 인정하기에 족한 아무런 증거 없어 위 주장은 이유 없다.

설경 위 박용운과 피고 사이에 위와 같은 시설비 명목의 권리금이 수수되었다고 하더라도 일반적으로 권리금 중 특정영업을 위한 내부설비 및 집기 등 시설에 대한 대가로서 수수되는 성격의 권리금이라 함은 임차인이 특정영업을 위해 직접 내부설비 등을 구입 또는 시설하는 데 비용을 들이기 보다는 이에 대한 사용대가를 지급함이 보다 경제적이라고 보여지는 영업부문에서 통상 수수되는 것으로 그 대상이 되는 시설이라는 것이 사용에 의하여 쉽게 훼손 또는 소모되는 동산이거나 특정한 영업에만 필요한 특수시설이 대부분인 점과 임차인이 나중에 임대인의 동의를 얻어 이를 전대하는 경우에는 전차인으로부터 원래의 권리금 이상의 대가를 직접 받는 점에 비추어 임차인이 임대인에게 지급하는 위 시설비 명목의 권리금은 임차기간 동안 이러한 설비를 사용함에 대한 '사용대가'를 일시에 보상하는 성질 또는 훼손 등으로 인한 해제권의 소멸( 민법 제553조 )을 예정한 설비 '매매'의 성질을 가지는 것으로 보아야 하고 따라서 위 임대차가 약정기간의 도래 전에 종료되었다든가 또는 임대인이 임대차 종료시에 위 권리금을 반환하기로 특약하였다든가 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임대인에게 이의 반환을 구할 수 없다고 할 것이데 이 건에 있어 이러한 특별한 사정이 있었음에 관하여 위에서 배척한 증거 외에는 이를 인정할 아무런 증거 없으므로 위 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.

5. 필요비 또는 유익비

마지막으로 피고는 원고의 승인 또는 묵시적 승인하에 이 사건 다방의 내부 수리비로 금 3,700,000원을 들였는데 이는 위 임차물의 보존에 필요한 필요비이거나 또는 유익비에 해당하고 그 가액의 증가가 현존하므로 그 지출한 비용이나 증가를 필요비 또는 유익비로 청구한다고 주장한다.

먼저 위 비용이 임차물의 보존에 필요한 필요비라는 점에 관하여는 을 제8호증만으로는 이를 인정하기 부족할 뿐 아니라 다방을 영업하기 위하여 지출한 시설개수비용이나 수리비는 임차물의 '보존'에 필요한 필요비에 해당한다고 볼 수 없어 위 주장은 이유 없고, 다음으로 유익비 상환청구권 주장에 관하여 보면 임대인의 상환의무를 규정한 유익비라 함은 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말하는 것으로 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위해 시설물 개수비용이나 부착한 물건의 비용 등은 유익비에 해당하지 아니할 뿐 아니라 건물의 임차인이 임대차계약 종료시에는 건물을 원상으로 복수하여 임대인에게 명도키로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하여 임차인은 유치권을 행사할 수 없다고 할 것인데 앞서 배척한 을 제8호증 외에는 이를 인정하기에 족한 아무런 증거 없을 뿐 아니라 갑 제3호증에 의하면(제5조) 임대차 계약시 피고는 임대차계약 종료시에는 건물을 원상회복하여 주기로 약정한 사실을 인정할 수 있고 따라서 피고는 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 특약하였으니 피고의 이 주장도 어느 모로 보나 이유 없다.

그렇다면 피고는 원고로부터 금 2백만원을 수령함과 상환하여 원고에게 위 다방을 명도하고 차임연체일인 1991.10.15.부터 계약종료일인 1992.4.1.까지는 월 금 350,000원의 율에 의한 약정차임을, 그 다음날부터 명도시까지는 피고가 다방을 점유함으로써 부당이득한 이 건 다방에 대한 차임 상당으로 추정되는 월 금 350,000원의 율에 의한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.