매매계약에서 매수인의 위약에 관한 약정은 없고 매도인의 위약시만 계약금 및 중도금의 합계액상당의 위약금약정을 한 것이 매도인의 경솔을 이용한 폭리행위가 되지 않는다고 본 사례

매매계약에서 매수인의 위약시는 위약금의 약정이 없고 매도인의 위약시만 비교적 다액의 위약금(매매대금의 반을 초과하는 계약금 및 중도금의 합계액상당)을 지급하기로 계정한 것이 당시 매매목적물의 일부에 대하여 경매절차가 진행중이었으므로 매도인이 매수인으로부터 지급받은 계약금 및 중도금으로 위 경매신청자의 채권을 변제하지 않을 경우 매매목적물의 소유권이 경매에 의하여 제3자에게 넘어가게 될 위험성이 많고 그렇게 될 경우 매도인에게는 별다른 자력이 없어 매수인으로서는 계약금 및 중도금의 반환을 확보할 방안이 없기 때문에 매도인이 위 금원으로 우선적으로 근저당채무를 변제하도록 강제하기 위하여 한 것이고 매도인도 그러한 사정을 충분히 알고 위 약정을 한 것이라면 위 약정이 매도인의 경솔을 이용한 폭리행위라고 할 수는 없다.

민법 제104조

한영섭

황영일

제1심 춘천지방법원 강릉지원(83가합40 판결)

1. 원심판결의 피고 패소부분중 원고에게 금 90,000,000원 및 이에 대한 1984.1.25부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하고 그 부분을 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

2. 피고의 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송비용은 1,2심 모두 이를 10분 하여 그 9는 피고의, 나머지는 원고의 각 부담으로 한다.

피고는 원고에게 금 100,000,000원 및 이에 대한 이 사건 솟장송달익일부터 완제시까지 연 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행의 선고

원심판결을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송비용은 1,2심 모두 원고의 부담으로 한다라는 판결

동해시 강릉동 산 45 임야 6정 7반 8무보(20,340평, 현재는 같은동 산 45의 1 임야 37,975평방미터, 같은동 산 45의 2 임야 15,295평방미터 같은동 산 45의 3 임야 5,204평방미터, 같은동 산 45의 4 임야 3,608평방미터등 4개 필지로 분할되었다(이하 이 사건 임야라 한다)는 피고와 국가의 공유(피고지분 18,340/20,340, 국가지분 2,000/20,340)였고, 같은동 192 전 2,172평방미터(이하 이 사건 전이라 한다)는 피고와 소외 김종기의 공유(피고지분 617/657, 김종기 지분 40/657)였는바, 이 사건 임야중 피고소유 지분에 관하여 춘천지방법원 삼척등기소 1978.10.16. 접수 제6780호로서 채권자 길병건, 채무자 피고, 채권최고액 금40,500,000원으로 된 근저당권설정등기가 경료되어 있었던 사실과 원·피고가 1980.4.24. 이 사건 임야와 전의 피고소유 지분중 주거지역으로 지정된 부분 5,000평에 대하여 대금은 99,000,000원, 위 대금의 지급을 계약당일에 계약금으로 금 10,000,000원, 같은해 5.13. 중도금으로 금 40,000,000원, 같은해 10.30. 잔대금을 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 원고가 위 약정에 따라 피고에게 위 계약당일에 계약금 10,000,000원을, 같은해 5.14.에 중도금 40,000,000원을 각 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(매매계약서), 갑 제2호증, 갑 제3호증의 1 내지 4, 갑 제4호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증(모두 등기부등본, 갑 제2호증은 갑 제7호증과, 갑 제4호증은 갑 제3호증과 같은 토지에 관한 등기부등본이다)의 각 기재 및 원심증인 안영근, 같은 신하진, 당심증인 장덕린의 각 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 원·피고는 위 매매계약당시 피고는 원고로부터 위 약정 중도금을 받는 즉시 또는 늦어도 같은해 5.30.까지는 이 사건 임야에 설정된 위 길병건 명의의 근저당권설정등기를 말소하기로 하되(당시 이 사건 임야는 위 길병건의 위 근저당권실행으로 임의경매절차가 진행중이었다) 만약 피고가 위 같은해 5.30.까지 위 근저당권설정등기를 말소하지 못할 경우에는 그 의무불이행에 대한 위약금으로서 위 약정계약금과 중도금의 합계금원 상당액을 원고에게 지급하기로 약정한 사실(위 매매계약서의 기재에 의하면 계약금 및 중도금의 배액을 배상하는 것으로 기재되어 있으나 이는 피고의 위 위무불이행을 원인으로 계약이 해소될 경우 피고는 원고에게 원상회복의무로서 이미 지급받은 계약금 및 중도금을 반환하는 외에 위약금으로서 동액상당의 금원을 지급한다는 취지의 기재로 해석된다), 그런데 피고는 앞에서 본 바와 같이 원고로부터 계약금 및 중도금을 각 지급받고서도 위 1980.5.30.까지 이 사건 임야에 관한 뒤 길병건 명의의 근저당권설정등기를 말소하지 아니하여 원고와의 위 약정을 위배하였고, 이로 안하여 위에서 본 이 사건 임야중 피고소유 지분에 관한 임의경매절차가 진행된 결과 1980.5.22 이 사건 임야중 피고소유 지분에 관하여 같은달 15. 위 같은등기소 접수 9274호로써 경료된 채권최고액 금 50,000,000원으로 하는 근저당설정등기의 등기권자인 소외 권대식이 동 경매법원인 춘천지방법원 강릉지원으로부터 경락허가결정을 받고 1981.12.19. 위 같은등기소 접수 47388호로써 그 명의로의 소유권이전등기를 경료하였고 이에 기하여 이 사건 임야에 관한 위 권대식의 지분중 4,627/20,340지분에 관하여는 1981.12.26.에 국가앞으로(원인 1981.12.24. 매매), 12,622/20,340지분에 관하여는 1982.1.29.에 소외 근로복지공사앞으로(원인 1982.1.27. 매매) 각 소유권이전등기가 경료되었고, 한편 이 사건 전중 피고소유 지분도 1981.10.28.에 위 매매계약당시 가등기를 해둔 소외 이윤용 앞으로 위 가등기에 기한 본등기가 경료된 후 1982.6.17. 소외 근로복지공사 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 결국 이 사건 매매목적물에 관한 피고의 원고에 대한 지분소유권이전등기의무는 모두 이행불능상태에 이르게 된 사실을 각 인정할 수 있고 반증없다.

위 인정사실에 의하면, ① 이 사건 매매계약은 위와 같은 피고의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었고 따라서 동 계약은 피고에 대하여 이미 지급한 위 계약금 및 중도금의 반환을 구함으로써 위 매매계약의 해제의사를 표시한 것으로 인정되는 이 사건 솟장이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 1985.1.24.에 적법히 해제되었다고 할 것이니 피고는 계약해제에 따른 원상회복의무로서 원고에게 이미 지급받은 위 계약금 및 중도금의 합계 금 50,000,000원을 반환할 의무가 있고, ② 아울러 별다른 사정이 없는 한 피고는 위 매매계약당시 1980.5.30.까지 이 사건 임야중 피고지분에 대하여 설정된 위 길병건 명의의 근저당권설정등기를 말소하지 못할 경우에 지급하기로 한 약정위약금으로서 위 계약금 및 중도금의 합계금 상당액인 금 50,000,000원도 지급할 의무가 있다고 할 것이다.

그런데 피고는, 원·피고는 위 매매계약체결당시 이 사건 임야중 피고소유 지분 전부에 대하여 앞에서 본 바와 같이 임의경매절차가 진행중이었고 또 위 같은등기소 1978.11.3. 접수 제7189호로서 소외 박종욱, 이양우 명의의 가등기가 경료되어 있으므로 편의상 피고와 친구간으로서 피고에 대하여 아무런 채권도 없는 소외 권대식 앞으로 2번 근저당권을 설정하여 주고 동 소외인으로 하여금 위 임의경매절차에 참가하여 경락받아 허위의 근저당채권으로 경락대금을 상계하게 함으로써 위 길병건 명의의 근저당설정등기 및 위 박종욱 외 1인의 가등기를 말소시킨 뒤 1980.10.30. 잔금수령과 동시에 위 소외 권대식으로부터 원고에게 직접 소유권이전등기를 경료하기로 약정하였던 것이고, 이에 따라 피고는 위 권대식이 위 근저당권설정등기를 경료하고 위 임의경매절차에 참가하여 경락받은 후 원고에 대하여 위 약정잔금지급기일까지 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 경료해 갈 것을 통고하고 1980.10.23. 그 소유권이전등기에 필요한 서류일체를 소외 최용규사법서사에 맡기고 원고의 잔금지급을 기다렸으나 원고가 약정잔금지급기일까지 그 의무를 이행하지 아니하였던 것이므로 피고는 위 채무불이행에 대하여 귀책사유가 없고 위 약정위약금도 지급할 의무가 없다는 취지로 항쟁하나 원·피고 사이에 피고주장의 위와 같은 약정이 있었다는 점에 관하여는 이에 부합하는 을 제1호증의 5,9,10,11,12(각 피의자신문조서)의 각 기재는 믿을 수 없고, 을 제1호증의 6,8(각 진술조서), 을 제4호증(인감증명서)의 각 기재와 원심증인 최용규, 당심증인 권대식의 각 증언만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할만한 증거없으므로 피고의 위 주장은 더 살펴볼 필요없이 이유없다 할 것이다.

다음 피고는 위 위약금에 관하여, 위 매매계약에 있어 원고가 위약했을 경우의 손해배상에 관하여는 아무런 약정이 없을 뿐 아니라 피고가 위약하였을 경우에는 통상의 관례를 벗어나 계약금 및 중도금의 합계금원 상당액을 배상하기로 약정한 것은 피고의 경솔을 이용한 폭리행위이므로 민법 제104조 의 규정에 의하여 무효라고 항변하나 앞에서 당원이 믿는 증거들에 의하면, 원·피고가 피고의 위약시 위와 같은 비교적 다액의 위약금을 지급하기로 약정한 것은 이 사건 매매목적물의 일부인 이 사건 임야중 피고의 지분에 대하여는 위에 본 바와 같은 임의경매절차가 진행중이었으므로 피고가 원고로부터 지급받은 계약금 및 중도금으로 위 경매신청자의 채권을 변제하지 않을 경우 위 매매목적물의 소유권이 경매에 위하여 제3자에게 넘어가게 될 위험성이 많고 그렇게 될 경우 피고에게는 별다른 자력이 없어 원고로서는 계약금 및 중도금의 반환을 확보할 방안이 없기 때문에 피고가 원고로부터 지급받은 계약금 및 중도금으로서 우선적으로 위 근저당채무를 변제하도록 강제하기 위하여 한 것이고 피고도 그러한 사정을 충분히 알고 위와 같은 위약금약정에 이른 것이라는 사실이 인정됨에 비추어 위 약정이 피고의 경솔을 이용한 폭리행위라는 피고의 위 주장은 이유없어 받아들이지 않는다.

다음 피고는 위 약정위약금은 부당히 과다하므로 이를 감액하여야 할 것이라고 항변하므로 살피건대, 위약금의 약정은 특단의 사정이 없는 한 손해배상액의 예정이라고 할 것인바, 이 사건 매매대금 총액이 99,000,000원인데 위 약정위약금은 그 5할을 초과하는점, 원심증인 최용규, 당심증인 권대식의 각 증언에 의하면, 피고는 위 권대식이 이와같이 경락받은 후 원고에 대하여 본래의 지분소유권이전등기 의무이행을 위하여 노력한 사실이 인정되는 점, 기타 이사건 변론에 나타난 제반사정을 참작하면, 금 50,000,000원은 위약금으로서 부당히 과다하고 이를 금 40,000,000원으로 감액함이 상당한 것으로 인정된다.

그렇다면 피고는 원고에게 위 인정의 계약해제로 인하여 반환하여야 할 계약금 및 중도금 50,000,000원과 위약금 40,000,000원의 합계 금 90,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바 이 사건 솟장송달 익일임이 기록상 명백한 1984.1.25.부터 완제일까지 연 5푼의 비율에 의한 민사법정 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것인바, 원심판결은 이와 일부결론을 달리하여 부당하고 그에 대한 피고의 항소는 일부 이유있으므로 원심판결중 원고에게 주문 제1항에서 인용한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분을 취소하여 그 부분에 대한 원고의 청구를 기각하고, 그 나머지 부분은 당심과 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 나머지 항소를 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조 , 제95조 , 제89조 , 제92조 를 적용하여 주문과 같이 판결한다.