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판시사항
주택사업공제조합의 주택분양보증에 따른 책임의 범위
판결요지
주택사업공제조합이 주택분양보증을 한 경우 조합의 설립목적, 주택분양보증의 내용, 구 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 개정되기 전의 것) 제18조에서 분양대금을 청약금, 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 그 납입시기를 엄격히 규정하고 있는 취지 등에 비추어, 조합은 같은 규칙에서 정하고 있는 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 따라 정당하게 분양계약을 체결하고 특히 같은 규칙 제18조에서 정하고 있는 시기에 따른 구분지급의 원칙에 따라 분양대금을 납부한 정당한 수분양자들의 계약금 및 중도금의 환급을 보증하는 것이라고 할 것이고, 수분양자가 분양실적이 부진한 분양회사의 권유에 따라 분양공고 및 분양계약서상의 중도금 및 잔금 납입시기 및 할인율보다 휠씬 앞선 시기에 휠씬 낮은 할인율에 따라 할인된 금액을 중도금 및 잔금으로 일시 납입한 행위는 정당한 수분양자로서의 납입행위라고 할 수 없으므로 조합의 보증책임의 범위는 수분양자로서의 정당한 납입금에 한정한다.
원고
원고(소송대리인 변호사 이복중)
피고
주택사업공제조합(소송대리인 동화법무법인외 1인)
주문
1. 피고는 원고에게 금 18,822,000원 및 이에 대한 1997. 4. 17.부터 같은 해 8. 19.까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 3분하여 그 중 1은 피고의, 나머지는 원고의 각 부담으로 한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지
피고는 원고에게 금 53,362,896원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달익일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라는 판결.
이유
1. 기초사실
피고는 주택건설사업자로 등록된 자들을 조합원으로 하여 그들의 주택건설사업상의 의무이행에 필요한 각종 보증 등을 행할 목적으로 주택건설촉진법 제47조의6에 근거하여 설립된 공제조합으로서, 1994. 6. 2. 피고의 조합원인 소외 1 주식회사(이하 소외 회사라 한다)가 인천 중구 선린동 (지번 1 생략), (지번 2 생략) 양지상에 1994. 2. 착공하여 1996. 1. 사용검사 예정으로 신축하는 ○○아파트의 수분양자들에 대하여 소외 회사가 파산 등의 사유로 위 아파트에 대한 수분양자들과의 분양계약을 이행하지 못할 경우 수분양자들이 납부한 계약금 및 중도금을 환급하여 주기로 하는 내용의 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제4호 (가)목의 규정에 의한 주택분양보증을 하였고, 소외 회사는 1994. 3.초 입주자 모집공고를 하고 같은 달 10.경부터 공급신청을 받아 위 아파트에 대한 분양계약을 체결하여 왔으나 같은 해 12.초 부도를 내어 위 아파트신축공사를 중단한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
2. 원고의 주장에 대한 판단
가. 원고의 주장
원고는, 원고가 소외 회사와 분양계약을 체결하고 합계 금 53,362,896원의 분양대금을 완납하였는데, 소외 회사에 부도가 발생하여 위 계약의 이행을 받지 못하게 되었으므로, 피고는 위 주택분양보증에 따라 원고에게 위 분양대금을 환급할 의무가 있다고 주장한다.
나. 판 단
갑 제1호증, 갑 제2호증의 1 내지 9의 각 기재와 증인 소외 2의 증언에 변론의 전취지를 보태어 보면, 원고의 딸인 소외 2는 1994. 9.말경 서울 동대문구 창신동 소재 소외 회사의 분양사무소에서 원고를 대리하여 소외 회사의 분양 담당 직원인 소외 3과 위 ○○아파트 1동 1009호에 관하여 총분양대금을 57,838,000원으로 하여 계약금 12,548,000원은 계약 당일에, 중도금은 6회에 걸쳐 매회 금 6,274,000원씩을 지급하되 1회 중도금은 같은 해 8. 21., 2회 중도금은 같은 해 11. 21., 3회 중도금은 1995. 2. 21., 4회 중도금은 같은 해 5. 21., 5회 중도금은 같은 해 8. 21., 6회 중도금은 같은 해 11. 21.에 각 지급하기로 하고, 잔금 7,646,000원은 입주시에 지급하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하고, 계약 당일에 위 계약금 및 이미 납기일이 경과된 1회 중도금의 합계 금 18,822,000원을 위 소외 3에게 지급한 사실(다만 계약당일은 계약금 및 1회 중도금에 대한 간이영수증만 교부받은 후 분양계약서는 뒤에서 보는 바와 같이 2회 내지 6회 중도금을 지급한 1994. 10. 27.자로 작성하였다.), 한편 위 분양계약의 내용에 따르면 수분양자가 분양대금을 위 납기일에 앞서 미리 지급할 경우 소외 회사는 연 11.5%의 비율에 의한 할인율에 선납일수를 곱한 금액을 감액하여 주기로 되어 있으나 위 소외 3이 위 소외 2에게 소외 회사의 위 아파트 분양실적이 저조하여 중도금과 잔금을 선납할 경우 그보다 높은 연 15%의 할인율에 따라 대금을 감액하여 준다고 하면서 분양대금의 선납을 권유하자, 위 소외 2는 위 아파트에 대한 터파기 공사가 진행중인 1994. 10. 27. 위 분양사무소에서 위 소외 3에게 1회 내지 5회 중도금 전액 및 6회 중도금의 일부로서 위 연 15%의 할인율에 따라 감액된 합계 금 26,178,000원을 지급하고, 같은 해 11.경 위 분양사무소에서 위 소외 3이 자리를 비운 사이에 소외 회사의 여직원 성명불상자에게 위 6회 중도금의 잔액 및 잔금으로서 위 연 15%의 할인율에 따라 감액된 합계 금 8,362,896원을 지급한 사실을 각 인정할 수 있고, 반증이 없다.
살피건대, 피고 조합은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 국민의 주거수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설·공급과 이를 위한 자금의 조달·운영 등에 관한 사항을 규정하고 있는 주택건설촉진법을 근거로 주택건설사업자들의 위 법에 따른 주택건설사업상의 제반 의무이행에 필요한 각종 보증 등을 행할 목적으로 설립되어 위 법률시행령의 규정에 따라 위 주택분양보증을 한 점과 위 법률 제32조에 근거하여 주택의 공급조건·방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정하고 있는 주택공급에관한규칙(1995. 2. 11. 건설교통부령 제6호로 개정되기 전의 것) 제18조에서 사업주체는 입주자로부터 입주금을 청약금·계약금·중도금·잔금으로 구분하여 받아야 하고(제1항), 청약금은 입주자 모집시에, 계약금은 입주자를 선정하여 입주하게 될 주택의 동·호수를 결정한 날로부터 7일이 경과한 후 계약시에 받아야 하며(제2항), 중도금은 당해 아파트의 옥상층의 철근배치가 완료된 때를 기준으로 하여 전후 각 2회 이상으로 분할하여 받아야 하고, 잔금은 입주시나 준공일을 기준으로 받아야 한다(제2항, 제3항 제1호)고 규정하고 있는 점 등에 비추어 볼때, 피고의 위 주택분양보증은 위 규칙에서 정하고 있는 주택의 공급조건·방법 및 절차 등에 따라 정당하게 분양계약을 체결하고 특히 위 규칙 제18조에서 정하고 있는 시기에 따른 구분지급의 원칙에 따라 분양대금을 납부한 정당한 수분양자들의 계약금 및 중도금의 환급을 보증하는 것이라고 할 것인바, 원고가 위 계약체결 당시인 1994. 9.말경에 계약금과 함께 위 모집공고 및 계약에 따른 납입기일이 이미 경과한 1회 중도금을 일시에 납입한 것은 정당한 수분양자로서 이를 납부한 것이라고 볼 수 있으나, 모집공고 및 계약상의 지급 기일에 훨씬 앞서는 같은 해 10. 27. 및 11.경 위 구분지급원칙에 위배하여 분양계약상의 할인율보다 높은 연 15%의 할인율에 의하여 감액된 금액으로 2회 이후의 중도금 및 잔금을 일시에 납입한 것은 정당한 수분양자로서의 납입행위라고 볼 수 없으므로 결국 피고의 원고에 대한 보증책임의 범위는 정당한 수분양자로서의 납입행위에 해당하는 계약금 및 1회 중도금의 합계 금 18,822,000원(금 12,548,000원＋금 6,274,000원)에 한정된다 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면 피고는 원고에게 위 금 18,822,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 다음날임이 기록상 명백한 1997. 4. 17.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 같은 해 8. 19.까지는 민법 소정의 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.