가. 토지매수인이 건축한 지상 건물의 분양대금으로 매매대금을 우선 변제하기로 약정한 경우 매도인이 그 건물을 분양하여 그 분양대금을 지급받았다면 그 금액만큼의 매매잔대금의 청구는 허용될 수 없다고 본 사례

나. 건축허가를 받은 토지소유자로부터 토지를 매수하여 자신의 비용으로 그 지상에 건물을 완공하려 할 때에는 그 토지에 대한 소유권이전등기와 함께 건축허가명의도 자신의 것으로 변경하는 것이 일반적이라고 한 사례

가. 토지매수인이 건축한 지상 건물의 분양대금으로 매매대금을 우선 변제하기로 약정한 경우에 있어서 만일 매도인이 매수인의 의사에 터잡아 그 건물을 분양하여 그 분양대금을 지급받았다면 특별한 사정이 없는 한 그만큼은 매매대금에 충당하기 위한 것이었다고 보는 것이 당사자의 의사에 합치된다고 볼 것이고, 매수인의 의사에 반하여 임의로 이를 분양하여 그 대금을 지급받았다 하더라도 그 분양대금으로 잔대금에 충당한 것이 아니었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 그 금액만큼의 매매잔대금의 청구는 허용될 수 없다고 보는 것이 상당하다.

나. 어떤 사람이 건축허가를 받은 토지소유자로부터 토지를 매수하여 자신의 비용으로 그 지상에 건물을 완공하여 분양하려 할 때에는 그 토지에 대한 소유권이전등기와 함께 건축허가명의도 자신의 것으로 변경하는 것이 일반적이고 또 그렇게 하는 것이 분양에 편리하다고 볼 것이고, 이와 달리 토지에 대한 소유권이전등기만 하고 건축주명의를 토지매도인에게 그대로 남겨둔다는 것은 이례적인 일이라고 할 것이므로, 법원이 위와 같은 사실을 인정하려면 토지에 대하여서만 소유권이전등기를 하고 건축허가명의는 매도인 앞으로 그대로 두기로 할 어떤 사정이나 이유가 있었음을 밝혀야 할 것이다.

민법 제105조 , 제568조

원고 1 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 하태은

피고 소송대리인 변호사 임창원

광주고등법원 1993.3.5. 선고 92나3105 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

상고이유를 본다.

제1점에 대하여

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고들은 피고로부터 이 사건 토지의 매매대금 170,000,000원 중 계약금 및 중도금으로 합계 금 70,000,000원을 지급받거나 상계처리하였고, 잔대금은 피고의 책임으로 시공, 분양하게 되는 이 사건 연립주택 9세대의 분양대금에서 우선적으로 지급하기로 하였는데, 피고가 이를 지체하여 원고의 1991. 3. 28.자 조건부 매매계약해제의 의사표시에 의하여 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었다고 판단하였다.

2. 그런데 원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 매매계약에 따른 연립주택은 1990. 8경 건축공사가 완료되어 원고들이 그중 3세대를 입주시켰다는 것인바, 이 사건과 같이 토지매수인이 건축한 지상 건물의 분양대금으로 매매대금을 우선 변제하기로 약정한 경우에 있어서 만일 매도인이 매수인의 의사에 터잡아 그 건물을 분양하여 그 분양대금을 지급받았다면 특별한 사정이 없는 한 그 만큼은 매매대금에 충당하기 위한 것이었다고 보는 것이 당사자의 의사에 합치된다고 볼 것이고, 매수인의 의사에 반하여 임의로 이를 분양하여 그 대금을 지급받았다 하더라도 그 분양대금으로 잔대금에 충당한 것이 아니었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 그 금액만큼의 매매잔대금의 청구는 허용될 수 없다고 보는 것이 상당할 것이다.

3. 그렇다면, 원심이 위 연립주택이 완공되자 원고들이 그중 3세대를 입주시켰다는 사실을 인정하면서도 그 입주대금이 매매대금에 충당되었는지 여부에 관하여는 아무런 설시도 없이 매매잔대금채무 전액이 여전이 남아 있음을 전제로 한 원고들의 이행의 최고 및 계약의 해제가 적법하다고 판단한 것은, 심리미진 아니면 이유불비의 위법이 있다고 아니할 수 없다.

원심으로서는 원고들이 위 연립주택 3세대를 입주시켰다는 것이 분양을 의미하는 것인지 또는 분양이 아닌 다른 어떤 것인지를 먼저 밝혀야 할 것이고, 이것이 시공 및 분양책임자인 피고의 의사에 터잡은 것인지, 분양을 한 것이라면 그 대금은 얼마이고, 이로써 매매대금에 얼마가 충당되어 잔대금이 얼마나 남게 되었는지, 만일 매매대금에 충당되지 아니하였다면 그 이유는 무엇인지에 관하여 심리 판단을 하여야 할 것이고, 이에 터잡아서 원고들의 계약해제가 적법한 것인지 여부를 판단하여야 할 것이다. 따라서 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

제2점에 대하여

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고들이 피고에게 이 사건 매매계약 체결당시 이 사건 토지 외에 그 지상의 연립주택의 허가까지 포함하여 매도하였고, 위 연립주택의 분양에 앞서 그 건축허가명의를 피고로 변경하여 주기로 약정하였다는 피고의 주장은 인정되지 않고, 오히려 위 연립주택의 건축허가명의는 원고들 앞으로 그대로 두기로 하였는데 피고는 이 사건 토지의 소유권이전등기를 받은 후 원고들에게 건축허가의 명의를 변경하지 아니하면 분양이 빨리 되지 아니한다고 하면서 일방적으로 건축허가명의의 변경을 요구하여 원고들이 건축명의변경동의서를 작성하여 주고, 원고 1은 1990. 1. 3.경 그 인감증명서까지 발급하여 주었으나, 원고 2는 피고가 위 연립주택의 건축공사를 하도급 받은 소외인에게 공사비 및 자재대 등을 제대로 지급하지 아니하여 위 건축공사가 진척되지 아니하고 있었고 잔대금지급을 위한 약속어음도 부도가 날 우려가 있고 하여 그 인감증명서를 교부하지 아니한 사실을 인정할 수 있을 뿐이라고 판단하였다.

2. 그러나, 어떤 사람이 건축허가를 받은 토지소유자로부터 토지를 매수하여 자신의 비용으로 그 지상에 건물을 완공하여 분양하려할 때에는 그 토지에 대한 소유권이전등기와 함께 건축허가명의도 자신의 것으로 변경하는 것이 일반적이고 또 그렇게 하는 것이 분양에 편리하다고 볼 것이고, 이와 달리 토지에 대한 소유권이전등기만 하고 건축주명의를 토지매도인에게 그대로 남겨둔다는 것은 이례적인 일이라고 할 것이므로, 원심이 위와 같은 사실을 인정하려면 토지에 대하여서만 소유권이전등기를 하고 건축허가명의는 원고들 앞으로 그대로 두기로 할 어떤 사정이나 이유가 있었음을 밝혀야 할 것이다.

원심의 이 부분 판리미진이나 이유불비의 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위 안에서 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.