토지거래허가를 받지 못하자 증여로 등기한 경우 양도소득세과세대상인지

매매계약이 무효인 이상 그 매매대금이 양도인에게 지급되었다 하여도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없으므로 양도 소득세의 부과대상이 아님

소득세법 제88조 양도의 정의

1. 피고가 2005. 1. 27. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 397,691,470원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2000. 7.경 ○○시 ○○읍 ○○리 산 ○○-○, 산 ○○-○○, 산○○-○○, ○○○-○, ○○○-○○ 등 5필지 토지 합계 53,464㎡(이하 '이 사건 토지'라 한다)를 취득한 뒤, 2004. 1. 16. 김○○ 외 3인과 사이에 이 사건 토지를 18억 9,200만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고 그날 계약금 2억 원, 2004. 1. 30. 잔금 16억 9,200만 원을 각 지급받았다.

위 매매 당시 이 사건 토지는 토지거래계약허가구역 내에 위치해 있었는데, 원고와 김○○ 등 위 매수인들은 토지거래에 관한 규제를 피하기 위해 마치 원고가 2004. 1. 24. 이 사건 토지를 위 매수인들에게 증여한 것처럼 소유권이전등기 서류를 작성하여 2004. 1. 31. 이 사건 토지에 관하여 위 매수인들 명의로 위 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 한편 원고는 위와 같이 이 사건 토지를 매도하기 전인 2003. 3. 24. ○○ ○○구 ○○동 ○○-○ ○○○○아파트 ○○○동 ○○○호를 취득하고, 2003. 4. 15.에는 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○○-○○ 외 2필지 토지 합계 1,898㎡를 취득한 바 있다.

다. 피고는 원고가 이 사건 토지를 매도한 것이 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 5호 소정의 '허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우'로서 구 소득세법시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 제2항 제4호 소정의 '1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억 원 이상인 경우'에 해당한다고 보아 2005. 1. 27. 실지거래가액(양도가액 18억 9,200만 원, 취득가액 524,308,100원)에 의한 양도차익을 계산하여 2004년 귀속 양도소득세 397,691,470원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑2, 을1

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고가 관계법령과 실질과세의 원칙, 토지거래허가제도의 취지 등을 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 처분이 위법하다고 다툰다.

① 이 사건 매매계약은 토지거래허가를 받지 아니하고 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료함으로써 확정적으로 무효가 되었는바, 위와 같이 매매계약이 무효인 이상 위 매매대금이 원고에게 지급되었다 하더라도 양도소득세의 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 할 수 없어 양도소득세의 부과대상이 아니다.

② 가사 그렇지 않더라도, 위 구 소득세법시행령 제162조의 2 제2항 제4호 소정의 '부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우'라고 함은 당해 과세처분의 대상인 양도를 제외한 별개의 거래가 이전 1년 동안 3회 이상 있는 때를 의미한다고 할 것인데, 원고에게는 이 사건 토지를 매도하기 전 1년 동안 2회의 거래가 있을 뿐이므로, 이 사건 토지의 매도에 대하여는 위 시행령 규정을 적용하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여서는 아니된다.

③ 또한 위에서 본 바와 달리 위 시행령 규정이 당해 과세처분의 대상이 되는 양도를 포함하여 1년 동안 3회 이상의 거래가 있는 경우를 의미한다고 하더라도, 위 시행령 규정과 위 구 소득세법 제96조 제1항 제5호에 의하면 당해 과세처분의 대상인 양도는 물론 그 이전 1년 동안의 2회의 거래 모두 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위 이전 등 부정한 방법으로 이루어진 경우여야 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지의 매도 전 1년 동안 행한 2회의 거래가 위와 같이 부정한 방법으로 이루어진 것이라는 점에 대하여 이를 인정할 증거가 없는 이상, 이 사건 토지의 매도에 대하여는 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 산정할 수 없다.

나. 관계법령

○ 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제4조 소득의 구분

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

3. 양도소득

자산의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제88조 양도의 정의

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제94조 양도소득의 범위

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 양도가액

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○ 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제100조 양도차익의 산정

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 · 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 · 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 · 감정가액 · 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 · 감정가액 · 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 구 소득세법시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조의 2 양도가액

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간 동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억 원 이상인 경우 끝.

다. 판단

먼저 원고의 첫째 주장에 대하여 본다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 규제지역 내의 토지에 대하여 허가를 받지 아니하고 체결한 매매계약은 허가를 받기까지는 유동적 무효의 상태에 있으나 토지거래허가를 받지 아니하고 이에 관하여 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 하였다면 이때부터는 그 계약은 확정적으로 무효로 되고 그 소유권이전등기 또한 원인이 없어 무효이며(대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다44319, 44326 판결, 1994. 12. 27. 선고 94다4806 판결 등), 위와 같이 매매계약이 무효인 이상 그 매매대금이 양도인에게 지급되었다 하여도 양도소득세 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없으므로 양도 소득세의 부과대상이 아니라 할 것이다.(대법원 1997. 3. 20. 선고 95누18383 전원합의체 판결, 1993. 1. 15. 선고 92누8361 판결 등).

위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 매매계약을 체결한 후 토지거래허가를 받지 아니하고 김○○ 등 위 매수인들 앞으로 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료함으로써 위 매매계약은 확정적으로 무효가 되었고 이에 터잡은 위 매수인들 명의의 소유권이전등기 또한 원인이 없어 무효이므로, 위 매매대금이 원고에게 지급되었다 하더라도 이를 두고 양도소득세의 부과대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수 없다.

그렇다면, 이 사건 처분은 양도소득세의 부과대상이 아닌 것에 대한 과세처분이므로 더 나아가 살펴 볼 것도 없이 위법하다.

3. 결 론

따라서 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구를 인용한다.