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항 고 인
항고인(대리인 변호사 서기원)
주문
원심결정을 변경한다.
항고인에게 이행강제금 6,000,000원을 부과한다.
이유
1. 인정사실
기록에 의하면, 구로구청장은 항고인에게 그 소유의 위 주소지상 건축물 중 2층 단독주택을 다가구주택으로, 3층 다중주택을 다가구주택으로 각 용도변경, 4층 1가구 및 3, 4층의 창고를 무단증축한 각 건축법위반사항을 시정할 것을 명하였으나 이에 응하지 아니하자, 2002. 4. 3. 항고인에게 8,167,290원의 이행강제금을 부과한 사실이 인정되고, 원심은 위반사실을 인정하여 같은 금액의 이행강제금을 부과하였다.
2. 항고인의 주장 및 판단
가. 항고인은, 이 사건 건축물을 서울지방법원 남부지원 (사건번호 생략)호 임의경매를 통하여 낙찰받았는데 당시 감정평가서와 입찰물건명세서 및 등기부등본, 건축물관리대장에 이 사건 건축물이 위법건축물이라는 표시가 기재되어 있지 않았을 뿐 아니라 관할관청에 문의한 결과 아무런 문제가 없다는 답변을 받고서 응찰하여 소유권을 취득하였고, 그 이후 건축행위를 한 적이 없으므로 항고인에게는 이행강제금 납부의무가 없고 항고인이 위법건축물이라는 점을 알지 못한 데 대하여 정당한 사유가 있으므로 원심결정은 위법하여 취소되어야 한다는 취지로 주장한다.
살피건대, 건축법상 시정명령과 이행강제금부과는 위법한 건축물의 현상태를 시정하기 위한 것으로서 시정명령 당시 건축물을 지배·관리하고 있는 소유자에 대하여 발하여 질 수 있으므로 이 사건 시정명령 당시 소유자인 항고인에 대한 시정명령 및 이행강제금부과는 적법하다고 할 것이고, 또한, 경매는 기본적으로 경락인 또는 집행관과 소유자 사이의 매매로서 민법 제578조 의 매도인의 담보책임 이외에 물건의 하자(법률적 하자를 포함한다)로 인한 민법 제580조 의 하자담보책임은 인정되지 아니하므로 입찰참가자들은 경매목적물에 대하여 사전에 조사를 하는 등 자기의 책임으로 경매에 임하여야 하는 것이어서 경락당시 이 사건 건축물에 불법증축 및 무단용도변경 부분이 포함된 사실을 몰랐다는 주장은 적법한 항고이유가 될 수 없고, 건축법위반사실을 알지 못한데 대하여 항고인에게 정당한 사유가 있다고 할 수도 없다.
나. 항고인은, 이 사건 건축물 중 3층 다중주택을 다가구주택으로 용도변경하였다는 점에 대하여 다가구주택이라는 개념이 1999. 4. 30. 건축법시행령 제16284호로 신설되어 이전의 다중주택이 다가구주택에 해당하게 된 것일 뿐이지 별도의 용도변경행위가 없었으므로 위 점에 대해서는 건축법위반사항이 없고, 이 사건 건축물의 준공일은 1989. 9. 8.이고 1990. 7.경 용도변경이 완료되어 모든 세대가 입주를 마쳤으므로 구 건축법(1991. 5. 13. 법률 제4381호로 개정되기 전의 것, 이하 구 건축법이라고 한다) 부칙 제6조 ‘이 법 시행 전에 종전의 규정에 위반한 건축물에 관한 처분에 관하여는 제83조 의 규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다’는 규정에 따라 구 건축법 제56조의 2 에 따라 과태료를 부과해야 함에도 원심은 건축법 제83조 에 따라 이행강제금을 부과하였으므로 위법하다는 취지로 주장한다.
살피건대, 무릇 건축법상의 용도변경행위는 반드시 유형적 변경을 수반해야 하는 것은 아닐 뿐만 아니라 이미 용도변경된 건물의 승계인이 그 변경된 용도로 계속 사용하는 것도 용도변경행위에 해당하는 것인바, 이 사건 건축물 3층은 다중주택으로 사용승인받아 그 용도가 정해져 있고 다중주택은 학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 된 주택으로 독립된 주거의 형태가 아니어야 하는데, 항고인의 주장에 의하더라도 이 사건 건축물 3층에는 이미 9가구가 독립된 주거의 형태로 각 거주하고 있어 더 이상 다중주택에 해당할 수 없으므로 그 용도가 변경되었다고 할 것이고 비록 다가구주택이 1999. 4. 30. 건축법시행령 제16284호로 신설된 개념이라 하더라도 항고인이 다가구주택의 용도로 계속하여 이를 사용하고 있는 이상 용도변경행위에 해당한다고 할 것이다. 다만, 건축법 제14조 제2항 ‘ 제18조 의 규정에 의하여 사용승인을 얻은 건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 제3항 의 규정에 의하여 동일한 시설군에 해당하는 건축물의 용도를 변경하는 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있다’, 제3항 ‘시설군은 다음 각호와 같고, 각 시설군에 속하는 건축물의 용도는 대통령령으로 정한다 1. 영업 및 판매시설군, 2. 문화 및 집회시설군, 3. 산업시설군, 4. 교육 및 의료시설군, 5. 주거 및 업무시설군, 6. 기타 대통령령이 정하는 시설군’, 제4항 ‘건축물의 용도를 변경하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시장·군수·구청장에게 제29조 의 규정에 의한 건축물대장의 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 제2항 본문의 규정에 의한 신고대상인 경우 기타 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다’고 각 규정하고 있어 다중주택과 다가구주택은 동일한 시설군인 주거 및 업무시설군에 속하므로 신고하지 아니하고 용도변경을 할 수 있고 건축물대장 기재내용 변경절차만 거치면 되는데, 항고인은 건축물대장 기재내용 변경절차를 거치지 아니하였으므로 이 점에서 건축법을 위반하였다 할 것이고 이를 기준으로 이행강제금을 산정한 원심결정은 적법하다 할 것이다.
또한 건축법상 용도변경행위는 형법상 계속법과 유사한 성질을 가지는 것이어서 다른 용도로 계속하여 건축물을 사용하는 한 가벌적 위법상태는 계속 존재하고 있다고 할 것이므로 구 건축법 부칙 제6조가 ‘이 법 시행 전에 종전의 규정에 위반한 건축물에 관한 처분에 관하여는 제83조 의 규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다’고 정하고 있더라도 개정법률이 시행되기 전의 행위에 대하여는 개정 전의 법률을, 그 이후의 행위에 대하여는 개정된 법률을 각 적용해야 하는 것인바, 항고인은 이 사건 건축물이 용도변경된 이후 계속하여 이를 사용하고 있으므로 항고인에게 현재의 건축법에 따라 이행강제금을 부과할 수 있다고 할 것이고(이 사건 건축물이 1989. 9. 8. 사용승인을 받았고, 1990.경 임차인들이 이미 거주하고 있었다는 점은 이에 아무런 영향을 미치지 못한다) 이러한 점은 이 사건 용도변경행위가 신고대상이 아니고 건축물대장상의 기재변경사항에 불과하더라도 마찬가지라 할 것이며, 또 이 사건에서 항고인의 무단증축행위가 1992. 6. 1. 이전에 이루어졌음을 인정할 소명자료가 없으므로 항고인의 위 주장은 이유없다.
다. 항고인은, 이 사건 건축법 위반사항으로 지적된 옥외기계식 주차시설의 작동불가 및 차로 내 건축폐자재 등의 적치행위에 대하여, 주차시설은 곧 보수할 예정이고 건축폐자재 등은 이미 수거하였으므로 이 부분에 대한 이행강제금 부과는 위법하다는 취지로 주장하나, 이 사건 기록에 의하면 관할 구청 및 원심이 부과한 이행강제금은 무단 용도변경 및 무단증축행위만을 기준으로 산정하였으므로 항고인 주장의 점은 더 나아가 살펴 볼 필요없이 이유없다고 할 것이다.
3. 결론
그렇다면, 원심결정을 변경하여 항고인에게 이행강제금 6,000,000원을 부과하기로 하여 주문과 같이 결정한다.