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제목
분양권의 양도와 분양대행의 차이에 따른 양도과세처분의 적법 여부
요지
건물을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 양도하여 그 양도로 인한 이익을 자기에게 귀속시키는 경우 이는 분양대행이 아니라 분양권의 양도에 해당되는 것임.
관련법령
소득세법 제94조양도소득의 범위
주문
1. 피고가 2005.04.13. 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 161,921,030원의 부과처분 중 89,299,476원을 초과하는 부분을 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
청 구 취 지
피고가 2005.4.13.(소장 청구취지 기재 처분일자 2005.4.14.은 착오기재로 보임) 원고에 대하여 한 2002년 귀속 양도소득세 161,921,030원(신고불성실・납부불성실 가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
이유
1. 처분의 경위
다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호 증 내지 제5호 증, 제11호 증, 제13호 증, 제14호 증, 제33호 증의 1, 2, 을 제1호 증의 1,2, 제2호 증, 제5호 증, 제7호 증, 제8호 증, 제9호 증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.
가. 원고와 이○○ 등의 상가분양계약
원고는 2001.7.13. 소외 이○○, 임○○ 등과 사이에 임○○가 이○○ 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지상에 신축할 예정인 ○○건물 중 1층 170평(이하 이 사건 건물이라고 한다)에 관하여 아래와 같은 내용의 상가분양계약을 체결하고, 그 무렵 계약금으로 200,000,000원을 이○○ 등에게 지급하였다.
① 계약의 목적 : 원고는 이○○으로부터 이 사건 건물을 매수하는 것을 조건으로 하여 제3자에게 재분양할 수 있다.(계약서 제1조).
② 분양가격 : 평당 12,000,000원을 기준으로 산정한 2,040,000,000원으로 하되, 면적의 증감이 있는 경우 이를 정산한다(계약서 모두사실, 제2조, 제9조).
③ 분양대금 지급방법 : 계약금은 즉시 지급하고, 잔금 1,840,000,000원은 준공시부터 1월내에 50% 이상을 지급한다(계약서 제3조).
④ 원고의 재분양권 : 원고는 이 사건 건물에 대하여 독자적으로 정한 조건과 비용으로 제3자에게 재분양할 수 있고, 이○○은 이에 필요한 모든 조치를 제공한다(계약서 제4조).
⑤ 재분양계약의 당사자 : 원고가 이 사건 건물을 제3자에게 재분양하는 경우 이○○이 원고의 입회하에 분양계약의 당사자가 되어 계약을 체결한다(계약서 제5조).
⑥ 분양대금 재분양대금 정산방법 : 재분양대금은 이○○이 이를 수령하여 원고의 이○○에 대한 분양대금채무의 변제에 충당하되, 재분양대금의 평당가격이 분양가격을 초과하는 경우에는 이○○은 재분양대금이 입금될 때마다 분양가격과의 차액을 원고에게 분양수수료로 지급한다(계약서 제3조 특칙, 제5조, 제6조).
나. 이 사건 건물 중 101호에 관한 임대차계약
(1) 원고는 주식회사 ○○은행(이하 ○○은행이라고만 한다)과 사이에 이 사건 건물 중 101호(이하 101호라고만 한다)에 관하여 임대차계약을 체결하기로 합의하여 이를 이○○에게 통보하였다.
(2) 이에 이○○은 2001.11.20.○○은행과 사이에 101호에 관하여 원고가 정한 계약내용대로 임대보증금을 1,965,000,000원으로 하는 임대차계약을 체결하고 그 무렵 ○○은행으로부터 계약금 393,000,000원을 수령하였다.
다. 이 사건 건물 중 102호에 관한 분양계약
(1) 원고는 박○○와 사이에 이 사건 건물 중 102호(이하 102호라고만 한다)에 관하여 분양계약을 체결하기로 합의하여 이를 이○○에게 통보하였다.
(2) 이에 이○○과 임○○는 공동매도인으로서 2002.1.6.박○○와 사이에 102호에 관하여 역시 원고가 정한 계약내용대로 분양가격을 725,000,000원으로 하는 분양계약을 체결하고 그 무렵 계약금 145,000,000원을 수령하고, 2002.3.30. 중도금 145,000,000원을 수령하였다.
라. 원고와 이○○ 등과 사이의 정산합의와 원고의 101호에 관한 소유권취득
(1) 원고와 이○○, 임○○ 등은 2002.8.19. 이 사건 건물의 임대, 재분양과 관련하여 다음과 같은 내용으로 정산합의를 하였다.
① 이○○과 임○○가 원고에게 지급하여야 할 정산금은 101호의 보증금 차액 175,680,000원, 102호의 분양금 차액 191,820,000원, 원고의 분양대행 계약금 200,000,000원, 1층 401호에 관한 분양대행 수수료 잔액 등 46,548,000원, 1층 104호 위약금 중 50%에 상당하는 16,500,000원 등 합계 630,548,000원이다.
② 위 정산금 중 214,328,000원은 ○○은행으로부터 보증금 잔액이 입금되는 즉시 이○○, 임○○ 등이 원고에게 지급하고, 나머지 416,220,000원은 원고가 102호의 수분양자인 박○○로부터 직접 수령한다.
(2) 그 후 원고는 이○○과 ○○은행 사이에 101호에 관하여 체결된 임대차계약상의 임대인의 지위를 양수하여 ○○은행과 사이에 종전 임대차계약과 동일한 내용으로 임대차계약을 체결하고 101호에 관하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 ○○은행으로부터 임대보증금 잔액 1,572,000,000원을 수령하여 그 중 원고의 몫으로 하기로 정산합의된 214,328,000원을 공제한 나머지 1,357,672,000원을 이○○, 임○○ 등에게 지급하였다.
(3) 그리고 원고는 2002.9.25. 102호 수분양자인 박○○로부터 분양잔금 399,760,000원(분양계약상의 잔금은 435,000,000원이나 분양면적 감소로 제1차로 416,220,000원으로 감액되었다가 최종적으로 399,760,000원으로 감액됨)을 수령하였다.
마. 피고의 양도소득세 부과처분
(1) 피고는, 원고가 102호의 분양권을 이○○ 등으로부터 383,760,000원(분양평수 31.98 X 평당 분양가 12,000,000원)에 취득하여 박○○에게 706,220,000원(계약금 290,000,000원 ＋ 제1차로 감액된 잔금 416,220,000원)에 양도함으로써 322,460,000원의 양도차익을 얻었음에도 양도소득세를 신고, 납부하지 아니하였다는 이유로, 2005.4.13. 원고에 대하여 2002년 귀속 양도소득세 165,233,740원(신고불성실·납부불성실가산세 포함)을 결정·고지하였다.
(2) 그 후 원고의 청구에 따라 개시된 국세심판철차에서 '102호의 최종 분양면적이 31.152평으로 확정되어 박○○에 대한 분양대금이 689,760,000원으로 감액되었으므로, 양도가액은 689,760,000원, 취득가액은 373,824,000원(분양평수 31,152평 X 평당 분양가 12,000,000원)으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하라'는 내용의 결정이 내려지자, 피고는 2006.8.19. 위 결정에 따라 양도소득세를 161,921,030원으로 감액경정하였다(이하 위와 같이 감액경정된 2005.4.13.자 양도소득세 부과처분을 이 사건 처분이라고 한다).
2. 처분의 적법 여부
가. 당사자의 주장
피고는, 이 사건 처분은 관계법령 및 그 처분사유에 비추어 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는, ① 102호에 관하여 원고는 이○○, 임○○ 등으로부터 분양권을 취득하여 박○○에게 양도한 것이 아니라 이○○ 등을 위하여 분양대행을 하고 그 수수료를 취득한 것에 불과하므로 그로 인한 소득은 양도소득세의 부과대상이 될 수 없어 이 사건 처분은 위법하고, ② 가사 그렇지 않다 하더라도 자신은 102호의 분양과 관련하여 어떠한 이익도 취득하지 아니하였으므로 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.
나. 관계법령
제94조(양도소득의 범위)
① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
2. 다음 각 목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
제95조 (양도소득금액)
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.
1내지 3호 생략
제96조 (양도가액)
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
제97조 (양도소득의 필용경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
제103조 (양도소득기본공제)
① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각 호의 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연250만원을 공제한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기 양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다.
③ 제1항의 규정에 의한 공제를 "양도소득기본공제"라 한다.
제104조 (양도소득세의 세율)
① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것.
양도소득과세표준의 100분의 36
제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정· 경정 및 통지)
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 할 자가 그 신고를 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 이하 생략
제115조 (양도소득세에 대한 가산세)
① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 "신고불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.
② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다.
제178조 (양도소득세에 대한 가산세의 계산)
③ 법 제115조 제2항에서 "대통령령이 정하는 율"이라 함은 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일1만분의 5의 율을 말한다.
다. 판단
(1) 원고가 102호를 박○○에게 분양한 행위의 법적 성질
살피건대, 분양대행이라 함은 분양업자를 위하여 분양을 대행하는 것으로 분양자체로 인한 수익은 분양업자에게 귀속되고 분양대행자는 분양업자로부터 일정액의 수수료를 받는 것임에 비하여, 분양권의 양도라 함은 건물을 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 양도하여 그 양도로 인한 이익을 자기에게 귀속시키는 것을 말하는 바, 앞서 인정한 바와 같은 원고와 이○○과 사이의 2007.7.13.자 상가분양계약의 내용 즉, ① 원고가 매수를 조건으로 하여 제3자에게 재분양할 수 있다고 약정한 점, ② 원고가 제3자에게 재분양하는 경우 그 분양조건은 원고와 이○○ 사이의 상가분양계약의 내용과 관계없이 원고가 독자적으로 정할 수 있는 점, ③ 원고는 제3자와 사이의 분양대금의 액수와 상관없이 이○○에게 분양대금으로 2,040,000,000원을 지급하고 제3자와의 분양대금이 위 금원을 초과하는 경우 그 초과금은 원고의 수익이 되는 점 등과 실제로 원고는 이○○과 사이의 위 상가분양계약에 기하여 박○○에게 102호를 분양한 점 등을 종합해보면, 원고가 102호를 박○○에게 분양한 것은 이○○을 위하여 분양대행을 한 것이 아니라 분양권을 양도한 것으로 봄이 상당하다고 할 것이다.
따라서 이로 인한 원고의 수익은 양도소득세의 부과대상이라 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
(2) 정당한 양도소득세액
앞서 본 원고와 이○○ 사이의 2007.7.13.자 상가분양계약, 101호에 관한 임대차계약, 102호에 관한 분양계약의 각 내용에 의하면, 원고가 이○○에게 지급하여야 할 분양대금은 2,040,000,000원이고 원고에게 귀속되어야 할 순수익은 약615,936,000원[101호 보증금 차액 300,000,000원{보증금 1,965,000,000원 - (약 138평 X 12,000,000원)} + 102호 분양금 차액 315,936,000원{최종 감액된 분양금 689,760,000원 - (31.152평 X 12,000,000원)}]이 된다.
그런데 원고와 이○○ 사이의 2002.8.19.자 최종정산약정에 따르면, 원고가 실제로 이○○ 등에게 지급하거나 지급한 것으로 볼 수 있는 금원은 합계 2,240,672,000원{상가분양계약시 지급한 계약금 200,000,000원 + 101호 임대차보증금 중 1,750,672,000원(계약금 393,000,000원 + 잔금 1,357,672,000원) + 102호 분양금 중 290,000,000원(계약금 145,000,000원 + 중도금 145,000,000원)}이 되고, 원고의 순수익으로 귀속된 금액은 367,500,000원(101호 보증금 차액 175,680,000원 + 102호 분양금 차액 191,820,000원)이다.
위와 같이 원고와 이○○ 사이의 2001.7.13.자 상가분양계약, 101호에 관한 임대차계약, 102호에 관한 분양계약에 따른 정산결과와 원고와 이○○ 사이의 최종정산약정에 따른 정산결과가 상호 다르므로 실질과세의 원칙상 실질에 부합되는 정산결과에 따라 양도차익을 산정하여야 할 것인바, 앞서 본 바와 같이 최종정산약정에 따른 정산결과가 실질에 부합되므로 이에 따라 양도차익을 산정하는 것이 상당하다고 할 것이다.
그렇다면 102호 분양권의 양도에 따른 양도차익은 위 최종정산약정상의 분양금 차액 191,820,000원에서 면적감소로 인하여 감액된 16,460,000원(제1차 감액된 잔금 416,220,000원 - 최종 감액된 잔금 399,760,000원)을 공제한 나머지 175,360,000원으로 봄이 상당하다.
한편, 원고는 위 양도차액에서 원고가 상가분양계약시 지급한 계약금 200,000,000원을 공제하여야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 계약금 200,000,000원은 원고가 102호의 분양금 차액과는 별도로 반환받은 것이어서 양도차익에서 공제할 것은 아니라 할 것이므로 위 주장은 이유 없다.
또 원고는, 그가 박○○로부터 분양 잔금 399,760,000원을 지급받아 그 중 100,000,000원을 임○○에게 반환하였으므로 위 100,000,000원도 양도차익에서 공제하여야 한다고 주장하므로 살피건대, 갑 제5호증, 제22호증, 제35호증의 각 기재와 이 법원의 주식회사 ○○은행 ○○지점장에 대한 각 사실조회촉탁결과에 의하면, 원고는 2002.9.25. 102호 수분양자인 박○○로부터 분양잔금 399,760,000원을 송금 받아 같은 날 그 중 100,000,000원을 임○○의 요청에 따라 임○○에게 지급한 사실은 인정할 수 있으나, 위 인정사실에 의하더라도 102호의 분양차액 175,360,000원은 최종정산합의에 의하여 일단 원고에게 귀속되었다가 임○○와의 별도의 합의에 따라 임○○에게 지급된 것이어서 이는 양도차익에서 공제할 것이 아니라 할 것이므로, 위 주장 역시 이유 없다.
나아가 양도차익 175,360,000원을 기준으로 하여 정당한 양도소득세의 세액을 산정하면, 아래 계산내역과 같이 89,299,476원이 된다.
[계산내역]
(1) 양도차익 : 175,360,000원
(2) 장기보유특별공제 : 0원(3년 미만 보유)
(3) 양도소득금액 : 175,360,000원
(4) 양도소득기본공제 : 2,500,000원
(5) 과세표준 : 172,860,000원{= (3) - (4)}
(6) 산출세액 : 62,229,600원{= (5) X 세율 36/100}
(7) 신고불성실 가산세 : 6,222,960원{= (6) X 10/100}
(8) 납부불성실 가산세 : 20,846,916원{= (6) X 납부지연일 670일 X 5/10000}
(9) 결정세액 : 89,299,476원{= (6) + (7) + (8)}
(10) 기납부세액 : 0원
(11) 고지세액 : 89,299,476원
3. 결론
그렇다면 이 사건 처분 중 정당한 양도소득세액 89,299,476원을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 할 것이므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.