주택임대차보험법상의 소액보증금의 보장에 관한 규정이 그 규정 신설 이전에 설정되었던 근저당권의 실행에 주택을 경락취득한 자에게 적용되는지 여부

주택임대차보호법중 소액보증금의 보장에 관한 제8조 의 규정은 그 규정이 신설되기 전에 이미 주택에 관한 근저당권을 취득한 자에 대하여는 적용되지 아니한다 할 것이고 따라서 위 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 위 주택을 경락취득한 자에 대하여도 위 결정은 적용되지 아니한다.

주택임대차보호법 제8조 , 주택임대차보호법부칙 제4항

송화진

정연택 외 2인

1. 원고(반소피고)에게,

가. 피고(반소원고) 김영혜는 별지목록기재 건물의 1층 부분중 별지도면표시 7,8,9,6,7의 각 점을 순차로 연결하는 선내의 ㉮부분 7.5평방미터 및 같은 도면표시 8,11,10,9,8의 각 점을 순차로 연결하는 선내의 ㉯부분 3.1평방미터를,

나. 피고(반소원고) 유우열은 같은 목록기재 건물의 1층 부분중 같은 도면표시 11,12,13,10,11의 각 점을 순차로 연결하는 선내의 ㉰부분 3.7평방미터 및 같은 도면표시 12,14,15,13,12의 각 점을 순차로 연결하는 선내의 ㉱부분 9.9평방미터를,

다. 피고(반소원고) 정연택은 같은 목록기재 건물의 1층 부분중 같은 도면표시 10,13,16,18,10의 각 점을 순차로 연결하는 선내의 ㉲부분 3.7평방미터 및 같은 도면표시 13,15,17,16,13의 각 점을 순차로 연결하는 선내의 ㉳부분9.9평방미터를 각 명도하라.

2. 피고(반소원고)들의 반소청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 모두 피고(반소원고)들의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

원고(반소피고, 이하 단순히 원고라고만 부른다)는 본소청구로서 주문과 같은 판결 및 가집행의 선고를 구하고, 피고(반소원고, 이하 단순히 피고라고만 부른다)들은 반소청구로서 원고는 피고 정연택, 같은 유우열에게 각 금 3,000,000원, 피고 김영혜에게 금 2,400,000원을 각 지급하라.

소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집해의 선고를 구하다.

1.원고의 본소청구에 관한 판단

원고가 1984.11.2. 서울지방법원 남부지원 84타4457호 부동산임의 경매사건에서 별지 목록기재 건물 (이하 이 사건 건물이라고만 한다)을 경락받아 그 대금을 완납한후 같은해 12.6. 원고명의로 소유권이 전등기를 경료함으로써 이 사건 건물의 소유권을 취득한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 당원의 현장검증결과에 감정인 정인석의 감정결과와 변론의 전취지를 종합하면, 피고들이 이 사건 건물중 주문기재의 각 부분을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

이에 대하여 피고들은 1983.3.13.부터 1984.5.16.까지 사이에 이 사건 건물의 전소유자인 소외 김봉균과의 사이에 임차보증금으로서 피고 정연택이 금 3,500,000원, 피고 유우열이 금 3,000,000원, 피고 김영혜가 금 2,400,000원을 지급하기로 하는 내용의 임대차계약을 각 체결하고, 위 각 임차보증금을 각 지급한 다음, 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전인 1983.4.4.부터 1984.7.12.까지 사이에 이 사건 건물중 주문기재의 각 부분에 입주하고 각 주민등록신고를 필하였으므로, 피고들은 주택임대차보호법상의 소액임차권자들로서 소액보증금의 보호규정에 따라 위 각 보증금중 피고 정연택, 같은 유우열은 각 금 3,000,000원, 피고 김영혜는 금 2,400,000원을 각 지급받을 때까지는 원고의 청구에 응할수 없다는 취지의 항변을 하므로 살피건대, 주택임대차보호법상의 소액보증금의 보호에 관한 규정( 같은법 제8조 )은 주택임대차보호법이 1983.12.30. 개정됨으로써 신설된 규정인데, 같은법부칙 제4조의 규정에 의하면 위 소액보증금의 보호에 관한 신설규정은 그것이 시행(1984.1.1.시행)되기 전에 이미 임차주택에 대하여 담보물권을 취득하고 있었던 자에 대하여는 소액보증금의 보호에 관한 규정이 적용되지 아니하도록 되어 있는바, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증의 1 내지 36, 갑 제2호증의 1 내지 5(각 민사집행사건기록)의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고는 주택임대차보호법중 소액보증금의 보호에 관한 규정이 신설되기 이전인1983.2.16. 이 사건 건물에 관하여 이미 근저당권을 취득하고 있던 소외 현대자동차써비스주식회사의 임의경매신청에 의하여 이 사건 건물에 관한 임의 경매가 실시되어 진행중이던 그 임의경매절차에서 경매법원의 경락허가결정에 의하여 이 사건 건물을 경락취득한 사실을 인정할수 있으므로, 소액보증금의 보호에 관한 위 규정은 그것이 적용되지 않는 선순위 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차에서 이 사건 건물을 경락취득한 원고에 대하여는 적용되지 아니한다고 함이 상당하다 할 것이고, 가사 피고들이 위 소액보증금의 보호에 관한규정의 적용대상이 되는 소액임차권자들이라 하더라도 피고들이 이 사건건물에 관한 위 선순위 근저당권의 실행을 위한 임의경매절차의 배당에 참가하여 경락대금중에서 소액보증금의 우선변제를 받는 것은 별론으로 하고, 그 임의 경매절차에서 이 사건 건물을 경락취득한 원고에게 대하여는 소액보증금의 반환을 청구할 수는 없다고 할것이므로 피고들의 위 항변은 어느모로보나 이유없다.

그렇다면, 피고들은 원고에게 이 사건 건물중 주문기재의 각 부분을 각 명도할 의무가 있다고 할 것이다.

2. 피고들의 반소청구에 관한 판단

피고들은 이 사건 반소청구원인으로서, 피고들은 1983.3.13.부터 1984.5.16.까지 사이에 이 사건 건물의 전소유권자인 소외 김봉균과의 사이에 임차보증금으로서 피고 정연택, 같은 유우열은 각 금 3,000,000원을, 피고 김영혜는 금 2,400,000원을 지급하기로 하는 내용의 임대차계약을 각 체결하고, 위 김봉균에게 위 임차보증금을 각 지급한 다음, 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 이전인 1983.4.4.부터 1984.7.12.까지 사이에 이 사건 건물중 주문기재의 각 부분에 입주하고, 그무렵 각 주민등록신고를 필 하였으므로, 피고들은 주택임대차보호법상의 소액임차권자들로서 소액보증금의 보호에 관한 규정에 따라 이 사건 부동산의 승계인이 된 원고에게 위 각 임차보증금 반환을 구한다고 주장하나, 주택임대차보호법상의 소액보증금의 보호에 관한 규정은 본소청구에 관한 판단에서 이미 판시한 바와 같이 피고들에 대하여는 적용될 수 없고, 가사 위의 규정이 적용된다고 하더라도 피고들이 위 경매정차의 배당에 가입하여 우선변제를 받는 것은 별론으로 하고 선순위 근저당권의 실행에 따라 경락에 의하여 이 사건 건물을 취득한 원고에게는 그 반환을 청구할 수 없다할 것이므로 피고들의 이사건 반소청구는 그 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요도 없이 이유없다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면 원고의 본소청구는 이유있으므로 이를 인용하고, 피고들의 반소청구는 이유없어 이를 모두 기가하며, 소송비용의 부담에 간하여는 민사소송법 제89조 , 제93조 를, 가집행의 선고에 관하여는 같은법 제199조 제1항 을 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.