임대인의 승낙이 있는 전대차의 경우 임대인과 전차인의 법률관계

임대인이 전대를 승낙하였다고 하더라도 전차인은 직접 임대인에게 임대보증금이나 필요비·유익비의 반환을 청구할 수 없다.

민법 제629조 , 제630조

한국해외개발공사

천일제약주식회사

제1심 서울민사지방법원(84가합5193, 85가합869 판결)

피고(반소원고)의 항소를 모두 기각한다.

항소비용은 본소, 반소를 통하여 모두 피고(반소원고)의 부담으로 한다.

원판결 주문 제2항중 (11)항에 대하여도 가집행할 수 있다.

본소 ; 피고(반소원고, 이하 피고라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고만 한다)에게 별지목록기재 부동산중 별지 제2호도 표시 12,13,14,15,19,20,21,22,23,24,11,12의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분 건평 17평방미터 2 및 별지 제3호도 표시 12,13,14,21,20,22,23,24,25,11,12의 각 점을 순차로 연결한 선내 (나)부분 건평 67평방미터 2를 각 명도하고, 1984.5.4.부터 위 명도시까지 월 금 958,790원의 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고.

반소 ; 원고는 피고에게 금 35,665,600원 및 이에 대한 반소장 송달익일부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

반소 소송비용은 원고의 부담으로 한다는 판결 및 가집행선고(당심에서 청구를 확장하였다.)

원판결을 모두 취소한다.

원고의 본소청구를 기각한다.

본소 소송비용은 1, 2심을 통하여 원고의 부담으로 한다는 판결 및 반소청구취지와 같은 판결과 가집행선고.

1. 본소청구에 대한 판단

별지목록기재 건물이 원고의 소유인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고 원심증인 정달식의 증언과 원심감정인 이윤일의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면 피고가 1984.5.4.부터 지금까지 위 건물중 청구취지기재 부분을 점유하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증없으므로 피고가 위 건물부분을 점유할 적법한 권원이 있다는 주장 입증이 없는 한 피고는 원고에게 위 점유부분을 명도함과 아울러 명도완료일까지 불법점유로 인한 손해를 배상할 책임이 있다 하겠다.

피고는 그가 원고를 대리한 소외 1을 통하여 본건 건물 일부를 직접 임차하여 사용하고 있으므로 그 기한이 만료되기 전에는 명도할 수 없으며 가사 위 소외인이 원고의 대리인이 아니더라도 원고는 위 소외인에게 본건 건물전체를 임대하였고, 동 소외인은 원고의 동의 아래 본건 건물일부를 피고에게 다시 전대하였으며 위 각 임대차 및 전대차계약은 기한만료후에 다시 묵시적으로 갱신되어 갱신된 기한이 아직 만료되지 아니하였으므로 명도할 수 없다고 항변하고 있으나 원고가 직접 피고에게 본건 건물일부를 임대하였다고 인정할 아무런 증거없고, 다만, 성립에 다툼이 없는 을 제1호증의 1(임대차계약서, 갑 제2호증의 1과 같다), 2(각서, 갑 제2호증의 2와 같다), 을 제17호증의 1(임대차게약서), 2(입금표), 3(임대차계약서)의 각 기재와 위 증인의 증언에 변론의 전취지를 종합하면 원고가 1982.5.4. 소외 1에게 위 건물전체를 임대보증금 60,000,000원, 월차임 금 4,000,000원, 임대차기간 2년간으로 약정하고 임대하면서 임대기간만료 1개월전까지 쌍방의 의사표시가 따로 없는 경우에는 기한 만료후에도 동일한 조건의 계약이 존속하는 것으로 약정하였으며 그와 동시 위 건물 각 부분의 전대를 승낙한 사실, 위 소외인은 1983.7.1. 피고에게 본건 건물중 청구취지기재 부분을 임대보증금 5,000,000원, 월차임 금 800,000원, 임대기간 11개월로 약정하고 전대한 사실은 이를 인정할 수 있으나, 위 전대차계약의 전제가 되는 원고와 위 소외인 사이의 임대차계약이 1984.5.3. 기간만료로 인하여 종료된 후 다시 묵시적으로 갱신되었다고 인정할 아무런 증거도 없을 뿐 아니라 오히려 공성부분은 성립에 다툼이 없고 사성부분은 변론의 전취지에 의하여 성립이 인정되는 갑 제3호증의 1(독촉장),2(계약해지통보)의 각 기재와 변론의 전취지를 종합하면 위 소외인이 1983.7.부터 원고에게 차임의 지급을 연체하여 원고가 1984.3.31. 위 소외인에게 기간만료일인 동년 5.3.까지 위 건물을 명도해 줄 것을 최고한 사실을 인정할 수 있어 위 소외인과 피고 사이의 전대차계약은 그 전제가 되는 원고와 위 소외인 사이의 임대차계약이 1984.5.3. 기간만료로 인하여 종료됨으로써 역시 위 임대차계약과 함께 종료되었음을 엿볼 수 있으므로 피고의 위 항변은 모두 이유없다 하겠다.

피고는 다시 그가 본건 건물을 임차하면서 임대보증금으로 금 10,900,000원을 지급하였을 뿐 아니라 임차기간중 화장실보수, 환기장치 설치, 도장 및 전기배선, 칸막이, 차고시설, 진열장설치공사를 하여 합계 금 11,361,000원 상당의 필요비나 유익비를 지출하였으므로 원고는 피고에 대한 직접 임대인으로서, 아니면 임차인의 소외 1에게 전대를 승낙한 임대인으로서 피고에게 위 돈을 반환할 의무가 있을뿐 아니라, 또 원고는 전대인인 위 소외인으로부터 받은 임대보증금중 연체차임을 공제한 나머지 돈을 정산하여 전차인인 피고에게 반환할 의무가 있으므로 위 보증금 및 비용의 상환을 받기 전에는 명도할 수 없다고 항변하고 있으나 앞서본 바와 같이 피고가 원고로부터 직접 본건 건물 일부를 임차하였다고 인정할 아무런 증거없고, 또 임대인인 원고가 전대를 승낙하였다 하더라도 전차인인 피고가 직접 임대인인 원고에게 임대보증금이나 필요비, 유익비의 반환을 청구할 수는 없으며(위 을 제17호증의 1,3의 각 기재에 의하면 피고는 위 전차계약당시 전대인인 소외 1의 승낙 아래서만 영업상 필요한 주택내부시설, 장식 등을 할 수 있으나 명도시에는 피고의 부담으로 원상복구하여 명도하기로 특약한 사실을 인정할 수 있어 위와 같은 비용의 상환청구권을 미리 포기하였다고 볼 수 있으므로 전대인인 위 소외인에 대하여도 필요비나 유익비의 상환청구를 할 수 없음을 엿볼 수 있다), 임대인인 원고가 전대인인 소외 1에게 반환하여야 할 임대보증금(원고가 동 소외인에게 반환하여야 할 임대보증금이 남아있다는 증거도 없다)을 직접 전차인인 피고에게 반환하여야 할 의무도 없으므로 피고의 위 항변도 더 나아가 살펴볼 필요없이 이유없다 하겠다.

그렇다면, 피고는 원고에게 본건 건물중 피고 점유부분을 명도함과 아울러 위 임대차종료익일인 1984.5.4.부터 명도시까지 불법점유로 인한 차임상당 손해금을 지급할 의무가 있다할 것인바, 원심감정인 김복조의 감정결과에 의하면 1984.5. 이후 피고 점유부분에 대한 월차임이 금 958,790원 상당인 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으므로 결국 피고는 원고에게 본건 건물중 청구취지기재 부분을 명도함과 아울러 1984.5.4.부터 명도완료일까지 매월 금 958,790원의 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다 하겠다.

2. 반소청구에 대한 판단

피고는 반소청구 원인으로서, 원고는 1980. 소외 2에게 1982.5. 소외 1에게 각 위 건물전체를 임대하면서 위 건물 각실의 전대를 승낙하여 이에 따라 피고는 1980. 소외 2로부터 임대보증금 5,900,000원에, 1983.7.1. 소외 1로부터 임대보증금 5,000,000원에 본건 건물부분을 전차하여 임대보증금 합계 금 10,900,000원을 지급하였고, 위 건물 전차기간중 화장실 세면기보수, 환기장치, 칸막이설치, 전기배선수리 및 교체, 진열장설치, 창고설치, 도장공사 등을 하여 합계 금 11,361,000원 상당의 유익비를 지출하였을뿐 아니라, 다른 입주자가 부담하여야 할 전기요금 2,340,000원 및 2,963,500원을 대납하였으며 위 건물 소재지를 피고의 주소로 기재한 인쇄물을 금 6,600,000원 상당 인쇄하였으나 원고의 전대를 승낙하고서도 명도를 청구함으로써 위 인쇄물을 사용할 수 없게 되었는 바, 원고는 이 소외인들과 임대차계약당시 위 소외인 등이 전대할 때 전차인에 대하여 부담하는 전대인의 채무를 전대인인 위 소외인들과 연대하여 이행하기로 특약하였을뿐 아니라 전대를 승낙한 임대인으로서 전대인의 권리의무를 승계하였으므로 피고가 지출한 임대보증금 및 위 각 유익비 및 전기요금 대납금을 상환할 의무를 부담하는 것이며 또 피고가 위 인쇄물을 사용하지 못하게 됨으로 말미암아 입게 된 손해도 배상할 의무가 있다고 주장하고 있다.

그러므로 살피건대, 원고가 위 소외인들에게 본건 건물을 임대할 당시 동 소외인들이 다시 전대하는 경우 전차인에 대하여 부담하는 채무를 동 소외인들과 연대하여 이행하기로 특약을 하였다는 아무런 증거도 없을 뿐만 아니라 임대인이 전대를 승낙한 경우라 하더라도 전대인의 권리의무를 당연히 승계하는 것은 아니며 또 앞에서 살펴본 바와 같이 전차인은 그가 지급한 임대보증금이나 유익비 등의 상환청구를 직접 임대인에 대하여는 할 수 없다고 할 것이고, 그 밖에 피고가 지출한 전기요금 대납금은 실제 전기를 사용한 다른 입주자에게 그 상환을 청구할 수 있을 뿐 건물주인 원고에게 상환청구를 할 성질의 것이 아니며 또 인쇄물대금상당의 손해도 원고의 이 사건 명도청구와 상당인과 관계에 있는 손해라고 할 수 없을 뿐더러 당원이 믿지 아니하는 당심증인 이창일의 증언 외에는 위 인쇄물이 사용 불가능하게 되었다고 인정할 증거도 없으므로 결국 피고의 반소청구는 모두 이유없다 하겠다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 본소청구는 모두 이유있어 이를 인용하고 피고의 반소청구는 모두 이유없어 이를 기각하여야 할 것인바, 원판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고 피고의 항소는 본소, 반소를 통하여 모두 이유없이 기각하기로 하며 항소비용은 모두 패소자인 피고의 부담으로 하고 가집행선고에 관하여는 민사소송법 제199조 를 적용하여 주문과 같이 판결한다.