원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 고창후)

서귀포 농업협동조합

2013. 6. 19.

제주지방법원 2013. 2. 18. 선고 2012가합2435 판결

1. 제1심 판결 중 원고들에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.

제주지방법원 2010타경16610호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 1,020,100,023원을 1,004,100,023원으로, 원고 1에 대한 배당액을 6,000,000원으로, 원고 2에 대한 배당액을 10,000,000원으로 각 경정한다.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

제1심 판결 중 원고들에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다. 제주지방법원 2010타경16610호 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2012. 8. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 1,020,100,023원을 1,004,100,023원으로, 원고 1에 대한 배당액을 6,000,000원으로, 원고 2에 대한 배당액을 10,000,000원으로 각 경정한다.

1. 인정사실

가. 원고 1은 2002. 10. 28. 주식회사 세명상사(이하 ‘세명상사’라고만 한다)로부터 별지 목록 제4항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 1층 소매점포를 임대차보증금 600만 원, 임대차기간 2002. 10. 28.부터 2003. 10. 27.까지로 정하여 임차한 다음, 2002. 11. 14. 해당 점포의 도면을 첨부하여 사업자등록을 마치고 같은 날 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 그 후 원고 1은 위 임대차기간이 만료한 후에도 위 점포에 관한 임대차계약을 계속 갱신하여 오다가, 2009. 8. 1. 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 임대차보증금 800만 원, 임대차기간 2009. 8. 1.부터 2010. 7. 31.까지로 정하여 위 임대차계약을 갱신한 다음, 2009. 8. 3. 그 임대차계약서에 확정일자를 받았고, 그 후 2009. 11. 6. 임대차보증금이 100만 원 인상됨에 따라 2009. 12. 4. 위 임대차계약서에 재차 확정일자를 받았다.

나. 원고 2는 2002. 7. 2.경 세명상사로부터 이 사건 건물의 1층 소매점포를 임대차보증금 1,000만 원, 임대차기간 2002. 7. 2.부터 2003. 7. 1.까지로 정하여 임차한 다음, 2002. 12. 26. 해당 점포의 도면을 첨부하여 사업자등록을 마치고 같은 날 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다. 그 후 원고 2는 위 임대차기간이 만료한 후에도 위 점포에 관한 임대차계약을 계속 갱신하여 오다가, 2009. 8. 1. 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 임대차기간 2009. 8. 1.부터 2010. 7. 31.까지로 정하여 위 임대차계약을 갱신한 다음, 2009. 8. 18. 그 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

다. 한편, 피고는 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)에 관하여 2007. 6. 12. 채무자 소외 2, 근저당권자 피고, 채권최고액 30억 원으로 하는 각 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 각 근저당권설정등기’라고 한다)를 마쳤고 그 후 이 사건 각 근저당권설정등기의 채무자는 2007. 7. 2. 소외 5로(같은 해 6. 20. 계약인수를 원인으로 함), 2009. 7. 27. 소외 1로(같은 날 계약인수를 원인으로 함) 각 변경되었으며, 채권최고액은 2008. 5. 7. 같은 날 변경계약을 원인으로 하여 24억 원으로 변경되었다.

라. 피고의 신청에 따라 2010. 12. 8. 제주지방법원 2010타경16610호 로 이 사건 각 부동산에 관한 부동산임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되어 그 배당요구의 종기가 2011. 2. 28.로 정해졌는데, 원고 1은 2011. 2. 17. 집행법원에 “임대차보증금 900만 원, 임대차계약일 2009. 8. 1., 확정일자 2009. 12. 4.”로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차)를 제출하면서 위 가.항의 2009. 8. 1.자 임대차계약서를 첨부하였고, 원고 2는 2011. 2. 18. 집행법원에 “임대차보증금 2,000만 원, 임대차계약일 2009. 8. 1., 확정일자 2009. 8. 18.”로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차)를 제출하면서 위 나.항의 2009. 8. 1.자 임대차계약서를 첨부하였다.

마. 원고들은 배당요구의 종기 후인 2012. 7.경 집행법원에 ‘원고 1은 2000. 8. 28.경 처음 개업할 무렵에 임대차계약을 체결하여 2002. 11. 14. 확정일자를 받았고, 원고 2는 2002. 7.경 임대차계약을 체결하여 2002. 12. 26. 확정일자를 받았다’는 내용의 각 의견서(갑 제2호증의 1, 갑 제4호증의 1)를 제출하였다.

바. 이 사건 경매절차에서 이 사건 각 부동산은 1,050,000,000원에 매각되었는데, 집행법원은 2012. 8. 31.자 배당기일에서 제1순위로 조세채권자인 제주특별자치도에게 11,854,210원을, 제2순위로 확정일자를 갖춘 임차인인 소외 4에게 6,000,000원을, 제3순위로 신청채권자 및 근저당권자인 피고에게 1,020,100,023원을 각 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.

사. 위 배당기일에서 원고 1은 피고의 배당액 중 6,000,000원에 대하여, 원고 2는 10,000,000원에 대하여 각 이의를 제기하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 7, 9, 26 내지 28, 30 내지 32, 갑 제2호증의 1, 2, 17, 갑 제4호증의 1, 2, 5, 갑 제10호증의 1, 2, 을 제1호증의 각 기재 및 영상, 당심의 제주세무서장에 대한 과세자료제출명령 결과, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장 및 이에 대한 판단

가. 당사자의 주장

1) 원고들은, 이 사건 건물은 원래 1980. 9. 20. 세명상사(원고들은 이 사건 건물이 소외 2의 소유였다고 진술하나, 소외 2는 세명상사의 대표이사이고 위 원고들과 임대차계약을 체결한 당사자 역시 세명상사였으므로 원고들의 위 진술은 착오에 기한 것으로 보인다)의 소유였다가 2007. 7. 2. 소외 5에게 그 소유권이 이전되었고 2009. 7. 27. 다시 소외 1에게 그 소유권이 이전된 것인데, 원고들은 세명상사로부터 이 사건 건물 내의 각 점포를 임차하면서, 원고 1은 2002. 11. 14. 사업자등록을 마침과 동시에 당시 임대차계약서에 확정일자를 받았고 원고 2는 2001. 7. 2. 사업자등록을 마친 이후에 2002. 12. 26. 당시 임대차계약서에 확정일자를 받았는바, 이로써 원고들은 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 의 우선변제권을 취득하게 되었고 그 후로도 줄곧 위 우선변제력을 유지하여 왔으므로, 이 사건 건물에 관한 배당금 중 청구취지와 같은 각 액수의 임대차보증금에 대하여 원고들이 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 주장한다.

2) 이에 대하여 피고는, 상가건물 임대차보호법에 의하여 우선변제청구권이 있는 임차인이라 하더라도 그 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 배당을 받을 수 없으며, 그 배당요구의 종기 후에는 새로운 배당요구는 물론, 기존 배당요구의 변경, 수정(정정)도 허용되지 않는다고 할 것인바, 따라서 원고들이 배당요구의 종기 전에 집행법원에 제출한 각 권리신고 및 배당요구신청서와 그에 첨부된 각 임대차계약서에 따라 원고 1은 2009. 12. 4., 원고 2는 2009. 8. 18. 각 확정일자를 갖춘 임차인에 불과하고, 피고는 원고들의 위 각 확정일자보다 앞선 2007. 6. 12. 이 사건 각 근저당권설정등기를 마친 채권자로서 원고들보다 선순위 채권자이므로, 이 사건 배당표상의 피고에 대한 배당금액은 정당하다고 주장한다.

나. 판단

상가건물에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조 , 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 사업자등록을 마친 때에는 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 에 따라 그 사업자등록 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항 에 따라 민사집행법상의 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 가진 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다( 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 본 사실관계에 의하면 원고들이 이 사건 경매절차에서 제출한 각 2009. 8. 1.자 임대차계약서는 원고들이 임차한 각 해당 점포에 관한 종전 임대차계약이 수차에 걸쳐 갱신되는 과정에서 작성된 것으로서, 단지 그 임대차기간이 다를 뿐 임대차목적물 등 임대차계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다 할 것이므로, 원고 1이 2002. 11. 14. 확정일자를 받은 종전 임대차계약서와 원고 2가 2002. 12. 26. 확정일자를 받은 종전 임대차계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 비록 원고들이 이 사건 경매절차에서 배당요구를 하면서 위 각 2009. 8. 1.자 임대차계약서를 제출하였으나, 이후 원고들이 집행법원에 제출한 의견서에서 각 종전 임대차계약에 의한 확정일자를 주장하였던 점 등에 비추어 보면, 원고들은 각 종전 임대차계약에 의하여 지급되어 유지된 임대차보증금에 관하여 이 사건 경매절차에서 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 원고들이 종전 임대차계약에 기한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다( 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 참조).

따라서 원고 1은 2002. 11. 14., 원고 2는 2002. 12. 26. 각 확정일자를 갖추고 적법하게 배당요구를 한 임차인으로서 2007. 6. 12. 이 사건 각 근저당권설정등기를 마친 피고보다 선순위 채권자라고 할 것이므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 1,020,100,023원은 1,004,100,023원으로, 원고 1에 대한 배당액은 600만 원으로, 원고 2에 대한 배당액은 1,000만 원으로 각 경정되어야 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 피고에 대한 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결 중 원고들에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고들의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 원고들에 대한 부분을 위와 같이 이 사건 배당표의 경정을 명하는 것으로 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]