상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 갑 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 임대차계약을 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 갑 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 한 사례

상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 갑 등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후에 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 최후 임대차계약서가 최초 임대차계약서와 비교하여 임대차기간뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 점 등에 비추어 갑 등의 배당요구는 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것으로 보기 어렵고, 배당요구의 종기 후 갑 등이 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것으로 볼 수도 없으며, 갑 등의 주장은 배당요구 종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 한 사례.

민사집행법 제88조 , 제268조 , 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 , 제5조 제2항

원고 1 외 1인

서귀포 농업협동조합

광주고법 2013. 7. 3. 선고 (제주)2013나326 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

상고이유를 판단한다.

1. 가. 원심은 우선 다음과 같은 사실을 인정하였다.

(1) 원고 1은 2002. 10. 28. 주식회사 세명상사로부터 이 사건 건물의 1층 소매점포를 임대차보증금 600만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 임차한 다음 2002. 11. 14. 사업자등록을 마치고 같은 날 위 임대차에 관한 계약서에 확정일자를 받았다. 그 후 원고 1은 임대차기간 만료 후에도 위 임대차계약을 계속 갱신하여 오다가 2009. 8. 1. 당시 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 임대차보증금 800만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 다시 임대차계약을 체결하였고, 임대차보증금을 900만 원으로 인상하면서 2009. 12. 4. 그 임대차에 관한 계약서에 확정일자를 받았다.

(2) 원고 2는 2002. 7. 2. 주식회사 세명상사로부터 이 사건 건물의 1층 소매점포를 임대차보증금 1,000만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 임차한 다음 2002. 12. 26. 사업자등록을 마치고 같은 날 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다(이하 원고 1의 2002. 10. 28.자 임대차계약서와 원고 2의 2002. 7. 2.자 임대차계약서를 각 ‘최초 임대차계약서’라고 통칭한다). 그 후 원고 2는 임대차기간 만료 후에도 위 임대차계약을 계속 갱신하여 오다가 2009. 8. 1. 소외 1과 사이에 임대차보증금 2,000만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 다시 임대차계약을 체결한 다음 2009. 8. 18. 그 임대차계약서에 확정일자를 받았다(이하 원고들의 2009. 8. 1.자 각 임대차계약서를 각 ‘최후 임대차계약서’라고 통칭한다).

(3) 한편 피고는 이 사건 건물을 포함한 이 사건 각 부동산에 관하여 2007. 6. 12. 자기 앞으로 채무자 소외 2, 채권최고액 30억 원으로 하는 각 근저당권설정등기를 마쳤다.

(4) 그 뒤 피고의 신청에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 부동산임의경매절차가 개시되어 그 배당요구의 종기가 2011. 2. 28.로 정하여졌다. 원고 1은 배당요구의 종기 전인 2011. 2. 17. 집행법원에 “임대차보증금 900만 원, 임대차계약일 2009. 8. 1., 확정일자 2009. 12. 4.”로 기재한 배당요구신청서를, 원고 2 역시 배당요구의 종기 전인 2011. 2. 18. 집행법원에 “임대차보증금 2,000만 원, 임대차계약일 2009. 8. 1., 확정일자 2009. 8. 18.”로 기재한 배당요구신청서를 각 제출하면서 최후 임대차계약서를 각 첨부하였다.

(5) 그런데 원고들은 배당요구의 종기 후인 2012년 7월경 집행법원에 “원고 1은 2000. 8. 28.경 처음 개업할 무렵에 임대차보증금 600만 원의 임대차계약을 체결하여 2002. 11. 14. 확정일자를 받았고, 원고 2는 2002년 7월경 임대차보증금 1,000만 원의 임대차계약을 체결하여 2002. 12. 26. 확정일자를 받았다”는 내용의 ‘의견서’를 각 제출하였다.

(6) 이 사건 경매절차에서 이 사건 각 부동산이 매각된 후 집행법원은 2012. 8. 31. 배당기일에서 조세채권자인 제주특별자치도를 제1순위로, 확정일자를 갖춘 임차인인 소외 4를 제2순위로, 근저당권자인 피고를 제3순위로 하는 배당표를 작성하였고, 원고들은 배당에서 제외되었다.

나. 원심은 위와 같은 사실관계에 기하여 다음과 같이 판단하였다.

원고들이 배당요구를 하면서 제출한 최후 임대차계약서는 원고들이 임차한 각 점포에 관한 최초 임대차계약이 수차에 걸쳐 갱신되는 과정에서 작성된 것으로서 단지 그 임대차기간이 다를 뿐 임대차목적물 등 임대차계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다. 따라서 최초 임대차계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 비록 원고들이 배당요구시 최후 임대차계약서를 제출하였으나 이후 집행법원에 제출한 의견서를 통하여 최초 임대차계약서에 의한 확정일자를 주장하였던 점 등에 비추어 보면 원고들은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 원고들이 최초 임대차계약에 의한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 피고보다 선순위 채권자로서 배당에서 우선한다는 것이다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 이를 수긍할 수 없다.

기록에 의하면, 이 사건 경매절차에서 원고들의 배당요구에 앞서 2011. 2. 10. 집행관이 작성·제출한 부동산현황조사서에 원고들의 임대차기간·임대차보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 원고들도 배당요구를 하면서 앞서 본 바와 같이 배당요구신청서에 임대차계약일·임대차보증금 및 확정일자를 모두 최후 임대차계약서에 기하여 기재하였고 그에 대한 증빙으로 최후 임대차계약서를 첨부한 사실을 알 수 있다. 그런데 최후 임대차계약서는 최초 임대차계약서와 비교하여 그 임대차기간 뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 것이다. 또한 기록에 의하면, 원고 1은 배당요구신청서에 건물인도일을 기재하지 아니하고 공란으로 남겨두었고, 원고 2는 배당요구신청서에 건물인도일을 최후 임대차계약 체결일인 2009. 8. 1.로 기재한 사실도 알 수 있다. 사정이 이와 같다면, 원심과 같이 원고들의 배당요구가 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 또 배당요구의 종기 후 원고들이 의견서를 제출하여 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 가지고 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이다.

나아가 기록에 의하면, 배당요구의 종기 후인 2012. 4. 20. 집행법원이 작성·비치한 매각물건명세서에도 원고들의 임대차기간·임대차보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 그 뒤 2012. 6. 18. 매각기일에서 이 사건 각 부동산이 매각되었고 2012. 6. 25. 매각허가결정이 내려진 사실, 그런데 매각허가결정까지 있은 후인 2012년 7월경 비로소 원고들이 최초 임대차계약서에 의한 임대차보증금 및 확정일자를 주장하는 내용의 위 의견서를 제출한 사실 등을 알 수 있다.

위 사실관계에 의하면, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 ‘상가건물 임대차보호법’ 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다. 그런데 만일 원심의 판단과 같이 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다. 그렇다면 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 할 것이다.

원심이 들고 있는 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결 및 대법원 2009. 1. 30. 선고 2007다68756 판결 은 이 사건과는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다.

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 원고들이 선순위 임차인으로서 근저당권자인 피고보다 우선하여 배당받아야 한다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 배당요구의 종기 및 배당요구의 수정·보완에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.