전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 임차인이 점포를 사용·수익은 하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 전대차기간 종료 이후에는 전대차계약상 '관리비를 임차인이 부담'하기로 한 특약이 적용되는 것으로 해석하기 어려운 점, 관리비 중 '경비'는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 공동전기, 수도료 및 인건비 등 지급의무를 균분 부담하는 성격의 금원이고, 이는 점포의 사용·수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 임차인이 점포를 실제로 사용·수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점, 전대차가 종료된 이상 관리비 중 임대차 임료는 원래의 임대차계약상 임차인인 임차인이 임대인인 임차인에게 부담하여야 하는 점, 전대차기간 종료 이후에는 임차인의 점포를 사용·수익은 하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 전대차기간 종료 이후에는 전대차계약상 '관리비를 임차인이 부담'하기로 한 특약이 적용되는 것으로 해석하기 어려운 점 등에 비추어 보면, 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인인 임차인이 부담하여야 한다.

전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 전차인이 전대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 비록 전대차계약상 관리비를 전차인이 부담하기로 한 특약이 있더라도 이 특약이 전대차기간 종료 이후에도 적용된다고 해석하기 어려운 점, 관리비 중 '경비'는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 점포의 사용·수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 전차인이 점포를 실제로 사용·수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점 등 제반 사정에 비추어, 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인이 부담하여야 한다고 한 사례

[1] 민법 제536조 , 제618조 , 제629조

유민옥

윤성수

서울중앙지법 2004. 12. 7. 선고 2004나13341 판결

원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

원심은, 원고가 2001. 11. 6. 피고에게 이 사건 점포를 전대차보증금 800만 원, 월 임료 70만 원(매월 6. 지급), 기간 1년으로 각 약정하여 전대하면서, 특약사항으로 임차인인 원고가 임대인인 주식회사 동승에게 지급하여야 할 임대차 임료 및 시장환경의 유지관리를 위하여 필요한 경비(이하 임대차 임료 및 경비를 합하여 '관리비'라고 표시한다)를 점포 사용자인 피고가 부담하기로 약정한 사실, 피고는 원고에게 전대차보증금을 지급하고 이 사건 점포를 사용하다가 2002. 6. 5.까지의 전대차 임료 및 관리비만 지급하고 전대차기간이 종료되었음에도 출입문을 시정한 채 원단 일부만 보관하면서 이를 명도하지 않고 있는 사실을 인정한 후, 전대차기간 종료 이후에는 비록 피고가 이 사건 점포를 점유하더라도 이를 본래의 전대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없어 부당이득반환의무가 성립하지 않는다는 전제하에, 피고는 원고에게 2002. 6. 6.부터 전대차기간 종료시점인 2002. 11. 5.까지의 전대차 임료 및 관리비 상당의 금원과 그 이후인 2002. 11. 6.부터 이 사건 점포의 명도시까지 관리비 상당의 금원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.

그러나 전대차기간 종료일 이후부터 이 사건 점포를 명도할 때까지 피고가 관리비 상당을 지급할 의무가 있다는 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

전대차기간 종료 후 보증금이 미반환된 상태에서 피고가 이 사건 점포를 사용·수익은 하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우라면, 전대차기간 종료 이후에는 원·피고 사이의 전대차계약상 '관리비를 피고가 부담'하기로 한 특약이 적용되는 것으로 해석하기 어려운 점, 관리비 중 '경비'는 임차인들이 공동으로 부담하는 것으로서 공동전기, 수도료 및 인건비 등 지급의무를 균분 부담하는 성격의 금원이고, 이는 점포의 사용·수익을 전제로 한다고 볼 수 있으므로 피고가 이 사건 점포를 실제로 사용·수익하지 않은 이상 경비지급의무를 부담한다고 보기 어려운 점, 전대차가 종료된 이상 관리비 중 임대차 임료는 원래의 임대차계약상 임차인인 원고가 임대인인 주식회사 동승에게 부담하여야 하는 점, 원심의 판단과 같이 전대차기간 종료 이후에는 피고의 점유로 인한 부당이득반환의무는 성립되지 않을 뿐만 아니라, 전대차기간 종료시점에 피고가 반환받아야 할 보증금이 아직 남아 있음이 분명한 이상 피고의 점유는 불법점유가 아니므로 그 손해배상의무도 부담하지 않는 점 등에 비추어 보면, 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비는 전대인인 원고가 부담하여야 할 것이다.

따라서 원심이 전대차기간 종료 후 명도시까지의 관리비를 전차인인 피고가 부담하여야 한다는 전제하에 보증금에서 이를 공제함으로써 피고의 동시이행항변을 배척하고 추가로 명도시까지의 관리비 상당액의 지급을 명한 것은, 전대차보증금에서 공제되어야 할 전차인의 채무범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이강국(재판장) 유지담(주심) 배기원 김용담