2017가합12310 분양대금 등 반환 청구의 소

A

B주택조합

2018. 3. 9.

2018. 3. 30.

1. 피고는,

가. 원고(선정당사자) 및 선정자 C, D, E, F, G에게 별표 '인용금액'란 기재 각 돈 및 그 중 '원상회복금액란 기재 각 돈에 대하여는 2017. 8. 1.부터 2017. 11. 2.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, '위약금'란 기재 각 돈에 대하여는 2017. 11. 3.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을,

나. 선정자 H, I, J, K, L, M, N, O, P에게 별표 '인용금액'란 기재 각 돈 및 그 중 '윈상회복금액'란 기재 각 돈에 대하여는 2017. 8. 1.부터,'위약금'란 기재 각 돈에 대하여는 2017. 11. 3.부터 각 2018. 3. 30.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을

각 지급하라.

2. 원고(선정당사자) 및 선정자들의 나머지 청구를 각 기각한다.

3. 소송비용 중 원고(선정당사자) 및 선정자 C, D, E, F, G과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담하고, 선정자 H, I, J, K, L, M, N, O, P과 피고 사이에 생긴 부분의 10%는 위 선정자들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고(선정당사자) 및 선정자들에게 별표 청구금액'란 기재 각 돈 및 위 각 돈에 대하여 2017. 8. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

1. 인정사실

가. 피고는 군산시 Q 아파트(이하 이 사건 아파트’라고 한다) 건설사업을 시행하기 위하여 주택법령에 따라 설립된 주택조합이고, 주식회사 제일건설(이하 '제일건설’이라 한다)은 피고와 이 사건 아파트 건설사업에 관한 공사계약을 체결한 시공사이며, 대가주택건설 주식회사(이하 '대가주택건설’이라 한다)는 피고의 업무대행사이다.

나. 선정자 I, J, L, M, N, P(위 선정자들만을 포괄하여 칭할 경우 '선정자 I 등'이라 한다)은 2012년경부터 2014년경까지 사이에 피고와 사업비용에 관한 조합원 분담금을 납입하고 이 사건 아파트 중 별표 '분양목적물'란 기재 각 동 · 호수를 배정받기로 하는 조합원 가입계약을 체결한 조합원들이었으나, 조합원 가입계약 체결 이후 조합원 자격이 없는 것으로 확인되어 조합원 지위를 상실하였다.

이에 선정자 I 등은 별표 '분양계약 체결일'란 기재 각 해당일예 피고와 당초 위 조합원 가입계약에서 정한 동 · 호수를 조합원 분담금에 상당한 금액 1) 인 별표 1 분양금액'란 기재 각 금액으로 일반분양자 지위에서 분양받기로 하는 계약을 체결하고, 이와 같은 취지를 기재한 확약서 2) 및 아파트 공급계약서를 작성하였다.

다. 한편, 원고(선정당사자, 이하 '원고'라고만 한다) A, 선정자 H, C, K, D, E, O, F, G(이하 원고 A와 위 선정자들만을 포괄하여 칭할 경우 '원고 A 등'이라 한다)은 별표 '분양계약 체결알란 기재 각 해당일에 피고와 이 사건 아파트 중 별표 '분양목적물'란 기재 각 해당 동 · 호수를 조합원 분담금에 상당한 금액 3) 인 별표 '분양금액'란 기재 각 금액에 분양받기로 하는 계약을 체결하면서, 이와 같은 취지를 기재한 확약서 및 아파트 공급계약서를 작성하였다(이하 원고 A 및 선정자들을 통틀어 '원고들'이라 하고, 원고들이 피고와 체결한 각 분양계약을 '이 사건 분양계약', 피고와 작성한 각 아파트 공 급계약서를 '이 사건 공급계약서'라고 한다).

라. 이 사건 공급계약서에는 계약의 해제 등에 관하여 아래와 같이 정하고 있다.

마. 또한 선정자 A, H, C, J, K, L, D, E, 0, G, P은 2016. 6. 25.부터 2016. 7. 2.까지 사이에 피고, 제일건설과 공급금액을 11,000,000원(부가세 포함)으로 하여 아래와 같은 내용이 포함된 발코니 확장공사계약을 체결하였다.

바. 원고들온 아래 [표 1] 기재와 같이, 피고에게 분양대금 및 발코니확장비를 지급 하였고, 선정자 I 등은 조합원 지위에 있던 기간 동안 피고 또는 업무대행사인 대가주택건설에 업무대행비를 지급하였다. 원고들이 피고에게 지급한 분양대금과 발코니확장비의 각 최종 지급일은 아래 [표 2] 기재와 같다.

[표 1]

(단위: 원)

[표 2]

사. 한편, 선정자 H, I, K, M은 아래와 같이 주식회사 팀에어시스템과 위 선정자들이 분양받을 세대에 시스템에어컨을 설치하는 계약을 체결하고, 위 회사에 아래와 '기지급 시공비'란 기재와 같이 설치대금을 지급하였다.

아. 또한 선정자 K, O은 아래와 같이 각 'S'라는 상호의 업체와 사이에 위 선정자들이 분양받은 세대에 전통자연공간을 설치하는 '전통자연공간(이하 '황토방'이라 한다) 친환경 시공계약을 체결하고, 위 업체에 아래 '기지급 시공비'란 기재와 같이 설치대금을 지급하였다.

자. 원고들은 입주예정일인 2017. 4.로부터 3개월이 경과하였음에도 이 사건 아파트에 입주하지 못하게 되자, 2017. 10. 24. 피고에게 이 사건 분양계약을 해제한다고 통지하였다.

차. 이 사건 아파트는 준공 및 사용승인이 지연되어 2017. 11. 초경부터 입주가 시작되었다.

【 인정근거 】 다툼 없는 사실, 갑1 내지 6, 12 내지 14, 20 내지 36(별도로 가지번호를 표시하는 경우를 제외하고는 가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고들

1. 원고들은 피고의 귀책사유로 이 사건 분양계약에서 정한 입주예정일로부터 3개월이 경과하도록 이 사건 아파트에 입주하지 못하였으므로, 이 사건 공급계약서 제5조 제2항에 따라 이 사건 분양계약을 해제하였다. 이로써 이 사건 분양계약은 적법하게 해제되었고, 발코니 확장공사계약도 이에 부수하여 해제되었으므로, 피고는 계약해제에 따른 원상회복으로 원고들로부터 지급받은 분양대금(선정자 I 등이 피고 또는 대가주택건설에 납부한 업무대행비 포함), 발코니확장비를 반환하고, 분양대금의 10%에 해당하는 위약금을 지급할 의무가 있다.

2. 선정자 H, I, K, M은 피고의 제안에 따라 분양받을 세대에 시스템에어컨 설치공사를 하고, 선정자 K, O은 황토방 설치공사를 하였는데, 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 분양계약이 해제됨으로써 위 아파트에 부합된 시스템에어컨 및 황토방을 사용할 수 없게 되었다. 그러므로 피고는 손해배상 또는 부당이득반환으로 위 선정자들에게 시스템에어컨 설치공사비 및 황토방 설치공사비 상당액을 지급할 의무가 있다.

나. 피고

원고들은 조합원 분담금에 상당한 분양가격으로 분양받으면서 이 사건 사업 진행에 차질이 발생하지 않기로 약정하고, 조합원총회에 참석하는 등 실질적으로 조합원과 유사한 지위에 있었으므로, 지역주택조합사업의 특성상 공급계약서에 기재된 입주예정일보다 입주가 지연될 수 있다는 점을 총분히 예상할 수 있었고, 입주 지연을 수인할 의무가 있는 점, 이 사건 공급계약서는 원고들이 중도금 대출을 받기 위해 형식적으로 작성된 것이므로, 이에 기재된 입주예정일 역시 형식적으로 기재된 것에 불과한 점, 원고들은 입주지연에 따른 지체상금을 청구할 수 있는 점, 현재 원고들이 잔금만 지급한다면 언제든지 입주할 수 있는 점 등을 고려하면, 이 사건 분양계약의 주된 목적은 일반분양금액보다 저렴한 조합원 분양금액으로 이 사건 아파트를 분양받는 것 자체에 있고, 입주시기 준수의무는 부수적 채무에 불과하다. 따라서 피고가 입주예정일을 3개월 이상 준수하지 못하였다고 하더라도 이 사건 분양계약의 목적 달성에 지장이 없으므로 원고들이 이 사건 분양계약을 해제하는 것은 허용되지 아니한다.

3. 이 사건 분양계약 및 발코니 확장공사계약의 해제

가. 청구원인에 대한 판단

이 사건 공급계약서 제5조 제2항에 의하면, 원고들은 피고의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 사건 분양계약을 해제할 수 있는 사실, 원고들이 이 사건 분양계약상 입주예정일인 2017. 4. 30. 5) 부터 3개월이 경과한 2017. 7. 31.까지 입주를 할 수 없게 된 사실, 원고들이 2017. 10. 24. 피고에게 이 사건 분양계약을 해제한다고 통지한 사실온 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 분양 계약은 2017. 10. 24. 적법하게 해제되었다.

또한 이 사건 발코니 확장공사계약이 이 사건 분양계약에 부수하여 체결된 사실에 관하여는 당사자 사이에 다툼이 없는바, 위와 같이 이 사건 분양계약이 적법하게 해제되었으므로, 이에 부수하여 체결된 계약인 발코니 확장공사계약 또한 같은 날 적법하게 해제되었다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2006다67602, 67619 판결 참조).

나. 피고의 주장에 대한 판단

피고의 주장과 갇이, 입주시기 준수의무가 부수적 채무에 불과하고, 입주가 다소 늦어지더라도 이 사건 분양계약 목적 달성에 지장이 없다면, 계약 해제를 허용하기보다 지체상금 등 손해배상책임만을 인정하는 것이 타당하다고 볼 여지도 있다.

그러나 앞서 든 증거들에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 통상적으로 지역주택조합사업이 여러 사정으로 지체될 수 있고, 원고들이 계약해제를 선택하는 대신 지체상금을 구할 수 있다는 사정을 고려하더라도, 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주가 가능하도록 할 의무가 계약 목적 달성과 무관한 부수적 채무라고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 이유 없다.

1) 먼저 원고들이 사실상 조합원에 준한 지위에서 입주지연에 대한 수인의무가 있는지에 관하여 살피건대, 원고들이 조합원 분담금에 상당한 가격으로 이 사건 아파트를 분양받는 혜택을 받은 사실온 앞서 본 바와 같다. 그러나 그러한 사정만으로 원고들이 실질적으로 조합원의 지위에 있다고 볼 수는 없고, 나아가 원고들이 조합원총회에서 의견진술 기회를 보장받는 등 조합업무에 참여할 수 있었다거나, 사업진행 상황, 입주지연 사유예 관하여 충분히 설명을 들을 수 있었다는 등 조합원으로서 실질적인 권리를 향유하였다고 인정할만한 증거가 없으므로, 원고들에게 사실상 조합원으로서 입주지연을 수인할 의무가 있다고 할 수 없다.

2) 다음으로 이 사건 공급계약서가 형식적으로 작성된 것인지에 관하여 살피건대, 갑 제2, 3, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 었는 다음과 같은 사정, 즉 ① 선정자 I, C, J, L, M, N, O이 작성한 각서(확인서) 제2항에 "상기 확인인(수분양자)은 일반분양 공급계약서를 체결하며(이하 생략)"라고 기재되어 있는바, 위 선정자들과 피고는 조합원 가입계약과 동일한 동 · 호수 및 조합원 분담금에 상당한 분양가격으로 일반분양계약을 다시 체결하기로 합의하고 위 각서(확인서)를 작성하면서 별도로 정식 공급계약서를 작성할 것을 예정하였고, 이에 따라 이 사건 공급계약서를 작성한 것으로 보이는 점, 2 원고 A 등은 조합원이었다가 그 지위를 상실한 것이 아니라, 당초부터 일반수분양자의 지위에서 이 사건 아파트 분양계약을 체결하면서 같은 날 아파트 공급계약서와 확약서를 작성한 것인바, 일반수분양자가 간이한 내용의 확약서만으로 아파트 분양계약을 체결하는 것은 매우 이례적인 점, ② 원고들이 작성 한 확인서나 확약서는 일반분양금액보다 낮은 조합윈 분양금액으로 분양할 것을 약정하는 내용을 포함하고 있을 뿐, 통상적으로 분양계약에 포함되어 있어야 할 내용은 전혀 포함되어 있지 아니한 반면, 이 사건 공급계약서는 아파트표준공급계약서를 토대로 지체상금, 계약의 해제, 위약금, 제세공과금의 부담, 하자보수, 입주절차 등 이 사건 아파트의 수분양자들과 피고 사이의 법률관계를 규율하는 일반적인 내용을 모두 포함하 고 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 공급계약서가 형식적으로 작성된 것이라고 볼 수도 없다.

3) 아파트 수분양자들의 경우 분양받은 아파트 입주 시기에 맞추어 기존 주택을 처분하거나, 임대차계약을 마치고 이사를 준비하는 한편 자녀의 학교 전학문제를 결정하게 되므로 분양계약 당시 비교적 확정적인 입주예정시기를 정하는 것이 일반적이고 (다만 입주일자를 정확하게 지정하기 어려운 아파트 신축, 분양사업의 특성을 계약에 반영하여 '입주일자'가 아닌 입주예정일을 정하고, 그로부터 3개월의 유예기간을 두고 있는 것이다), 이 사건 공급계약서 역시 입주예정일을 명시함과 동시에 입주예정일로부터 3개월이 경과하도록 입주를 하지 못하는 경우를 약정해제사유로까지 정하고 있다.

4) 원고들은 당초 예정되었던 입주예정일로부터 약 6개월이 경과하여서야 이 사건 아파트에 입주할 수 있는 상태가 되었는데, 이는 근소한 기간경과로서 경미한 채무불이행으로 볼 수 없고, 원고들이 당초 예상가능한 범위를 넘어 현저히 지연된 경우에 해당한다.

5) 원고들은 입주가 6개월이 넘도록 지연되는 동안 자녀의 학교문제, 기존 주택의 임대차계약 기간 만료 등의 이유로 새로운 주거지로 이사할 수밖에 없었고, 이를 위하여 상당한 이자의 부담을 안고 추가 대출을 받거나, 이 사건 아파트 잔금으로 준비한 돈을 섀로운 주거지의 임대차보증금 등에 사용한 상황이어서 다시 잔금을 지급하고 이 사건 아파트로 이사하도록 하는 것은 원고들에게 지나치게 가혹한 결과를 가져온다.

4. 원상회복 및 위약금 지급의무

가. 기지급 분양대금 및 발코니확장비

1) 반환의무의 발생

가) 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약 및 발코니 확장공사계약은 2017. 10. 24. 해제되었으므로, 피고는 원고들에게 원상회복으로 별표 '기지급 분양대금'란 기재 각 기지급 분양대금과 '기지급 발코니확장비'란 기재 각 기지급 발코니확장비 및 위 각 돈에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

나) 선정자 I 등은, 이 사건 분양계약상 분양대금이 조합원 분담금에 업무대행비를 합산한 금액으로 결정되었고, 피고가 중도금에서 업무대행비 상당액을 감액하여 주기로 약정하였으므로, 위 선정자들이 대가주택건설 또는 피고에게 지급한 업무대행비 9,900,000원도 피고에게 지급된 분양대금으로 보아 원상회복으로 반환할 금액에 포함 되어야 한다고 주장한다.

살피건대 계약해제로 인한 원상회복이란 계약이 해제되면 계약이 소급적으로 실효되어 이미 이행된 급부가 법률상 원인 없이 수령한 것이 되므로, 당해 계약의 이 행으로 계약의 일방 당사자가 타방 당사자로부터 수령한 것을 반환하는 것을 말한다.

이 사건 분양계약상 분양대금이 조합원 분담금에 업무대행비를 합산한 금액으로 결정된 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고가 선정자 I 등이 지급해야 할 중도금에서 업무대행비 상당액을 감액하여 주기로 약정한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

그러나 갑 제1호층의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 업무대행비는 조합원들이 업무대행사로 하여금 이 사건 아파트 건설사업을 진행하는데 사용하도록 지급하는 돈으로 조합원 분담금과 성격이 분명하게 구분되고, 업무대행사인 대가주택건설에 지급하도록 되어 있는바, 일부 선정자들이 업무대행비를 피고 명의 계좌에 송금하였더라도, 이는 종국적으로 대가주택건설에 귀속되는 돈으로 보이는 점, ② 조합원 가입계약상 조합원들이 조합원 지위를 상실하더라도 업무대행비를 반환받을 수 없는 것으로 정하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 위와 같은 감액 약정은 원고들의 중도금 지급의무가 위 범위 예시 면제된다는 의미에 불과할 뿐, 이러한 약정이 있다고 하여 업무대행비 상당액이 피고에게 분양대금으로 지급된 것과 같다고 평가할 수 없고, 달리 피고에게 이 사건 분양계약의 이행으로 업무대행비 상당액이 지급되었다고 볼 증거가 없다.

따라서 선정자 I 등의 이 부분 청구는 이유 없다.

나. 위약금 지급의무

피고의 귀책사유로 인하여 원고들이 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주할 수 없게 되어 분양계약을 해제할 경우 피고가 원고들에게 분양대금 총액의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 지급하기로 약정한 사실, 이 사건 분양계약이 위와 같은 이유로 해제된 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 피고는 원고에게 분양대금의 10%에 해당하는 별표 '위약금'란 기재 각 위약금 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

다. 소결론

그러므로 피고는, ① 원고 A 및 선정자 C, D, E, F, G에게 별표 '인용금액'란 기재 각 돈 및 그 중 '원상회복금엑란 기재 각 돈('기지급 분양대금' 및 '기지급 발코니확장 비'란 기재 각 돈의 합계액)에 대하여는 각 지급일 이후로서 원고 A 및 위 선정자들이 구하는 바에 따라 2017. 8. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일인 2017. 11. 2.까지는 민 법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을, '위약금'란 기재 각 돈에 대하여는 이 사건 소장부본 송달일 다음날인 2017. 11. 3.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한

특례법에서 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있고, ② 선정자 H, I, J, K, L, M, N, O, P에게 별표 인용금액'란 기재 각 돈 및 그 중 '원상회복 금액란 기재 각 돈에 대하여는 각 지급일 이후로서 위 선정자들이 구하는 바에 따라 2017. 8. 1.부터, '위약금'란 기재 각 돈에 대하여는 이 사건 소장부본 송달일 다음날인 2017. 11. 3.부터 각 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2018. 3. 30.까지는 민법에서 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까 지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고들은 위약금에 대하여 2017. 8. 1.부터 계산한 지연손해금을 구하나, 위약금채권은 기한의 정함이 없는 채권에 해당하여 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있는바, 원고들이 이 사건 소장부본 송달일 이전에 피고에게 위약금을 청구한 사실을 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 이 부분 청구는 이유 없다).

5. 시스템에어컨 및 황토방 시공비 상당 손해배상 또는 부당이득반환 청구에 대한 판단

가. 손해배상청구에 대하여

민법 제398조에서 정하고 있는 손해배상액의 예정은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하여 법률관계를 쉽게 해결하고자 하는 등의 목적으로 규정된 것이고, 계약 당시 손해배상액을 예정한 경우에는 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 인하여 입은 통상손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되고 채권자의 손해가 예정액을 초과한다 하더라도 초과 부분을 따로 청구할 수 없다(대법원 2012. 12. 27. 선고 2012다60954 판결 등 참조).

앞서 본 바와 같이 이 사건 분양계약에서 위약금 약정을 하였고, 위 약정을 위약 벌로 해석하여야 할 특별한 사정이 있다는 점에 대한 선정자 H, I, K, M, O 의 주장 · 입증이 없으므로, 위약금 약정은 손해배상약정으로 추정된다.

따라서 설령 위 선정자들이 피고의 채무불이행으로 인하여 위 각 공사비 상당의 손해를 입었다고 하더라도 위 위약금과 별도로 피고에게 그 손해에 대한 배상을 구할 수는 없으므로, 이와 다른 전제예 선 위 선정자들의 이 부분 청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

나. 부당이득반환청구에 대하여

부합으로 인하여 소유권을 상실한 자는 부당이득에 관한 규정에 따라 보상을 청구 할 수 있으나(민법 제261조), 부당이득의 성립과 범위에 관한 요건사실온 이를 주장하는 선정자들이 입증하여야 할 것이다.

그런데 피고가 선정자 H, I, K, M이 시스템에어컨 또는 황토방의 각 시공업체에 지급한 시공비용 자체를 이익으로 얻었다고 볼 수는 없고, 달리 위 각 에어컨 또는 황토방이 위 각 세대에 설치, 부합됨으로써 피고가 얻은 이익의 존부 나 범위를 인정할만한 아무런 증거가 없다. 따라서 위 선정자들의 이 부분 청구도 이유 없다.

6. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

재판장 판사 장성진

판사 강산아

판사 손철

1) 조합원 가입계약에서 정한 조합원 분담금, 업무대행비를 합산한 금액이다.

2) 원고들별로 확약서, 각서(확인서)로 명칭은 다르냐 그 내용은 대동소이하다.

3) 선정자 I 등의 분양금액 산정 방법과 동일하다.

4) 발코니 확장공사계약 체결 당시 피고의 조합장이다.

5) 기한에 연도와 월만 기재되고 날짜의 기재가 없는 경우에는 통상 그 달의 말일에 가한이 도래한 것으로 봄이 타당하다.

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