원고

피고

2010. 4. 8.

1. 피고는 원고에게 충남 당진군 정미면 천의리 (지번 생략) 임야 1,617㎡ 중 2498265분의 241050 지분에 관하여 대전지방법원 당진등기소 2005. 3. 11. 접수 제8382호로 마친 가등기에 기하여 2010. 1. 2. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1. 피고의 본안전 항변에 대한 판단

가. 피고의 본안전 항변

원고는, 자신이 피고에 대한 채권자로서 채권담보를 위하여 주문 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 일부에 관하여 주문 기재 가등기(이하 ‘이 사건 가등기’라 한다)를 마쳐 두었는데 피고가 채무를 이행하지 아니하여 적법한 청산절차를 거쳤다고 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 가등기에 기한 소유권이전의 본등기절차이행을 구하고 있다.

이에 대하여 피고는, 복수채권자의 채권을 담보하기 위하여 복수채권자를 공동권리자로 하는 매매예약을 체결하고 그에 따른 가등기를 한 경우 그 복수채권자는 매매예약완결권을 준공동소유하는 관계에 있고, 채무자에 대한 매매예약 완결의 의사표시 및 이에 따라 가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구하는 소의 제기는 매매예약완결권의 처분행위라 할 것이고 보존행위가 아니므로, 매매예약 완결의 의사표시 자체는 복수채권자 전원이 행사하여야 하고, 채권자가 채무자에 대하여 예약이 완결된 매매목적물의 소유권이전의 본등기를 구하는 소는 필수적 공동소송으로서 매매예약완결권을 준공유하고 있던 복수채권자 전원이 제기하여야 하는바( 대법원 1984. 6. 12. 선고 83다카2282 판결 , 대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카2203 판결 등 참조), 이 사건 가등기는 원고, 소외 1, 2, 3, 4, 5 6인(이하 ‘원고 등’이라 한다)의 공동명의로 되어 있으므로 6인이 제기하여야 하는 것임에도 원고 단독으로 이 사건 소를 제기한 것은 부적법하다고 주장한다.

나. 판단

살피건대, 가등기에 기한 본등기를 구하는 소는 매매예약완결권이라는 형성권을 소송상 행사하는 것이 아니라 소유권이전등기청구권이 존재함을 요건사실로 하여 의사의 진술을 명하는 판결을 구하는 것이므로, 가사 복수채권자 명의의 가등기가 마쳐진 경우에 매매예약완결권을 공동으로 행사하여야 한다고 보더라도, 이는 본안에서 요건사실의 존부로서 판단할 문제이지 소송요건의 문제는 아니다. 따라서 본등기 청구의 소에서 본안판단이 이루어지더라도 그 판결은 변론 종결 이전에 소유권이전등기청구권의 존재하였는지 여부에 관하여만 불가쟁력을 발생시킬 뿐 매매예약완결권의 존부 내지의 행사 여부에 관하여는 불가쟁력을 발생시키는 것이 아니므로, 적법한 매매예약완결권 행사가 있었다는 점을 전제로 본등기를 구하는 소를 제기하는 행위가 매매예약완결권의 처분행위라고 볼 수 없다.

한편, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분할 수는 없으나 그 지분은 단독으로 처분할 수 있으므로, 복수의 채권자가 소유권이전청구권을 준공유하는 경우에 특별한 사정이 없는 한 그 권리자 중 한 사람은 자신의 지분에 관하여 단독으로 그 본등기를 청구할 수 있는 것인바( 대법원 2002. 7. 9. 선고 2001다43922,43939 판결 참조), 복수채권자가 적법하게 매매예약완결권을 행사하여 소유권이전등기청구권을 준공유하고 있는 경우에도, 그 중 1인이 자기 지분에 관한 본등기를 구하는 것이 소유권이전등기청구권을 처분하는 것이라고 볼 수도 없다.

그리고 등기실무의 측면에서 보더라도, 복수의 가등기권리자 중 일부가 일부 지분만에 대하여 본등기를 하는 것이 가능하고( 등기예규 제1057호 ), 본등기명의인과 가등기명의인이 일치하여야 하는 것은 아니므로( 등기예규 제499호 는 위 등기예규의 제정으로 폐지되었다), 복수의 담보가등기권자 중 일부가 본등기절차 이행의 판결을 받더라도 그 집행에 아무런 문제가 없다.

따라서, 복수채권자가 채권을 담보하기 위하여 복수채권자를 공동권리자로 하는 매매예약을 체결하고 그에 따른 가등기를 한 경우 매매예약완결권을 공동으로 행사하여야 하는지 여부는 별론으로 하고(이에 관하여는 본안에서 본다.), 가등기에 기한 본등기를 구하는 소 자체도 공동으로 제기하여야 한다는 취지의 원고의 본안전 항변은 이유 없다.

2. 본안에 대한 판단

가. 인정사실

(1) 피고는 소외 6, 7, 8과 연대하여 2005. 3. 11. 원고로부터 변제기는 2005. 6. 10.로, 이자는 연 66%로, 상환일은 2005. 6. 10.로 정하여 1억 원을 차용하였다.

(2) 당시 원고는 위 대여금 채권에 대한 담보로, 피고에 대한 다른 채권자들인 소외 1, 2, 3, 4, 5와 공동명의로 피고와 이 사건 부동산 중 피고 소유의 1,617분의 1,607 지분에 관하여 매매예약(이하 ‘이 사건 매매예약’이라 한다)을 체결하고, 원고는 2,498,265분의 241,050 지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다), 소외 1은 2,498,265분의 1,205,250 지분, 소외 2는 2,498,265분의 795,465 지분, 소외 3은 2,498,265분의 120,525 지분, 소외 4는 2,498,265분의 72,315 지분, 소외 5는 2,498,265분의 48,210 지분으로 하여 이 사건 가등기를 마쳤다.

(3) 원고는 2005. 6. 10. 이후 위 대여금 채권의 원리금을 변제받지 못하게 되자, 피고를 상대로 2008. 6. 18. 서울중앙지방법원 2008가단72798호 로 소를 제기하여 같은 해 9. 9. ‘피고는 원고에게 대여금 1억 원 및 이에 대하여 2005. 6. 11.부터 2007. 6. 29.까지는 연 66%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 30%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라’는 취지의 승소판결을 받았고, 위 판결은 당사자들이 항소하지 않아 확정되었다(이하 ‘이 사건 확정판결’이라 한다).

(4) 원고는 2009. 10. 29. 피고에게 이 사건 부동산에 관한 경매절차에서 이루어진 감정결과에 의하면 이 사건 지분에 대한 가액은 45,380,000으로 평가하고, 위 평가액이 이 사건 확정판결에 기한 당시까지의 원리금 합계 305,483,333원에 미치지 못하므로 청산금이 없다는 취지로 통지하였고, 위 통지는 2009. 11. 2. 피고에게 도달하였다.

(5) 위 통지일까지 이 사건 지분에 관한 소유권의 변동은 없었다.

나. 원고의 청구원인에 대한 판단

(1) 수인의 채권자가 채권담보 목적으로 매매예약을 체결하는 경우 매매예약완결권을 공동으로 행사하여야 하는지

분할채권관계를 규정한 민법 제408조 는 채권채무관계에 관한 규정으로서 매매예약완결권과 같은 형성권에 직접 적용되는 것이 아니고 매매예약완결권과 같은 형성권은 그 성질상 민법 제408조 를 유추적용하여 수인의 권리자에게 지분을 나누어 귀속되는 것이라고 보기 어려우므로, 만일 하나의 매매예약완결권에 관하여 수인의 권리자에게 공동으로 귀속되는 경우에는 이를 준공유하는 것으로 보아야 하고, 또한 형성권은 그 행사에 의하여 본래의 사명을 다한 후 소멸하는 것이므로 수인의 권리자가 준공유하는 형성권을 권리자 중 일부만이 행사하는 것은 준공유하는 권리에 대한 처분행위로서 부적법하다고 보는 것이 타당하다.

그러나 수인의 권리자가 동일한 목적물에 관하여 공동명의로 매매예약을 체결한 경우에, 수인의 권리자에게 하나의 매매예약완결권을 준공유의 형태로 귀속시킬 것인지 아니면 각 권리자에게 자기 지분에 상응하는 별개의 독립적인 매매예약완결권을 귀속시킬 것인지 여부는 매매예약 당사자들의 의사에 따라 자유롭게 결정할 수 있는 것이다. 따라서 매매예약완결권의 귀속 형태는 계약해석의 일반 원칙에 따라 합리적으로 해석하여야 할 것이지, 동일한 목적물에 관하여 공동명의의 매매예약이 체결되었다는 사정만으로 막바로 수인의 채권자가 하나의 매매예약완결권을 준공유한다고 해석하여야만 하는 것은 아니다.

한편, 매매예약완결권은 비록 독립한 재산권이긴 하지만 그 자체가 계약의 궁극적인 목적이 되거나 소유권이전의 법률효과를 달성하기 위한 직접적인 수단이 되는 것이 아니라 소유권이전등기청구권을 발생시키기 위한 간접적이고 보조적인 수단에 불과하다. 따라서 다수의 권리자가 매매예약을 체결한 경우에 매매예약완결권의 귀속 형태를 판단함에 있어서는, 매매예약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 매매예약완결권의 행사로 인하여 발생할 소유권이전등기청구권의 귀속 형태, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 소유권이전등기청구권이 수인의 채권자에게 준공유의 형태로 귀속되는 것으로 보이는 경우에는 매매예약완결권도 수인의 권리자에게 준공유의 형태로 귀속되는 것으로 볼 수 있지만(이 경우에도 매매예약완결권을 공동으로 행사하여야 하는 것일 뿐 적법하게 매매예약완결권을 행사하였다고 주장하면서 본등기를 구하는 소 자체가 필수적 공동소송이 아니라는 점은 제1.나.항에서 본 바와 같다.), 담보가등기와 같이 소유권이전등기청구권이 분할채권의 형태로 귀속되는 것으로 해석되는 경우, 권리자로서는 개별적으로 행사할 수 있는 자신의 권리를 굳이 공동행사하는 것으로 그 행사방법을 제한할 이유가 없는 것이므로, 명시적인 합의가 있다거나 행사방법을 공동행사로 한정할 사유가 인정되는 등 특별한 사정이 없는 한 각 권리자에게 자기 지분에 상응하는 별개의 독립적인 매매예약완결권이 귀속되는 것으로 해석하는 것이 합리적이다.

(2) 이 사건에 대한 판단

사안으로 돌아와 살피건대, 이 사건 가등기는 담보가등기로서 원칙적으로 개별 채권자들이 자신의 담보권을 자유롭게 행사할 수 있는 것으로 보이고, 원고 등의 채권이 별개의 원인으로 발생한 것이라는 점은 당사자 사이에 다툼이 없으며, 기타 담보권의 행사방법을 공동행사에 한정할 특별한 사정이 보이지 아니하므로, 원고는 자기 고유의 매매예약완결권을 행사하여 자기 지분에 관한 본등기를 구할 수 있다고 보는 것이 타당하다.

한편, 제2.나.항 기재 각 사실을 종합하면 원고는 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 에 따라 적법하게 채무자등에 대하여 청산금이 없다는 취지의 통지를 하였다 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 지분에 관하여 이 사건 가등기에 기하여 청산절차가 종결된 2010. 1. 2. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

다. 피고의 주장에 대한 판단

(1) 피고는, 원고는 피고와 금전대차계약을 체결한 것이 아니라 재원투자금융과 투자약정을 한 것이고, 피고는 재원투자금융으로부터 선이자를 공제한 돈만을 지급받았으므로 피고가 실제 지급받은 돈만을 원금으로 보아야 하며, 재원투자금융의 이자율은 이자제한법의 제한을 초과하는 것이므로 그 초과부분은 무효라고 주장하나, 원고의 이 부분 주장은 이 사건 확정판결의 기판력에 반하는 것이므로 이를 받아들이지 아니한다.

(2) 피고는 또한, 원고는 이 사건 매매예약 당시 피고가 이 사건 부동산에 빌라를 신축하는 경우 분양계약서를 담보로 받고 가등기를 해제하여 주기로 약정하였는데, 피고가 위 약정에 따른 의무를 모두 이행하였으므로 오히려 원고에게 이 사건 가등기를 말소할 의무가 있다고 주장하나, 피고가 주장하는 바와 같은 약정이 있었다고 인정할 증거가 없으므로, 이 부분 피고의 주장도 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 모두 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.