임차목적물의 소유권상실의 위험을 초래한 임차인의 보관의무 위반이 임대차계약해지 사유가 되는지의 여부

임차인의 승낙아래 다방을 경영하던 소외인의 그의 제3자에 대한 채무로 말미암아 임차목적물인 임대인 소유의 유체동산을 압류당하여 점유를 상실하고 임대인으로 하여금 그 소유권을 상실케 할 위험을 안겨 주었다면 그 소외인의 임대인에 대한 위 임차목적물의 보관의무위반은 신의칙상 이를 사용 승낙하여 준 임차인 자신의 귀책사유로 말미암은 임대차계약위반으로 보아야 하고 임대인은 위 신의칙상 임대차계약위반을 이유로 상당한 기간안에 위 임차목적물에 대한 압류가 해제되지 않는 한 위 임대차계약의 해지를 할 수 있고 위 해지에 의한 임대차 계약관계가 종료된 이후에는 임대인이 그 다방의 영업을 중단시켰다 한들 그 소위가 불법행위가 되지 않는다.

민법 제654조 , 제610조

원고

피고

제1심 서울민사지방법원(75가합2660 판결)

(1) 원판결중 아래 제2항에서 인용하는 부분에 관한 원고 패소부분을 취소한다.

(2) 피고는 원고에게 금 2,243,500원 및 이에 대한 1976.5.2.부터 완제에 이르기까지 연 5푼의 율에 의한 금원을 지급하라.

(3) 원고의 나머지 항소 및 당심에서 확장한 청구를 각 기각한다.

(4) 1, 2심 소송비용은 이를 3등분하여 그중 2를 피고의, 나머지는 원고의 각 부담으로 한다.

(5) 위 제2항은 가집행할 수 있다.

(1) 원판결을 취소한다.

(2) 본위적으로, 피고는 원고에게 금 3,763,671원 및 이에 대한 1975.10.22.부터 완제시까지 연 5푼의 율에 의한 금원을 지급하라.(당심에서 손해배상청구를 추가하여 확장함)예비적으로, 피고는 원고에게 금 2,513,671원 및 이에 대한 1975.6.9.부터 완제시까지 연 5푼의 율에 의한 금원을 지급하라.

(3) 소송비용은 1, 2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 제2항에 대한 가집행의 선고

소외 4의 1975.4.14. 피고소유의 서울 중구 인현동 2가 52소재 고려다방의 건물(2층 부분) 및 그곳에 비치된 별지기재 비품등 시설 일체에 관하여 소외 1로 하여금 위 다방(이하 본건 다방이라고 한다)을 경영하게 하고자 피고와의 간에 임차보증금을 금 3,000,000원으로 하고 임차기간은 같은해 4.20.부터 6개월간으로 하여 월세 130,000원을 지급하기로 약정함으로써 임대차계약을 체결하였던 사실은 당사자간에 다툼이 없고, 성립에 다툼이 없는 갑 제1호증(월세계약서), 갑 제4호증(영수증, 갑 제1호증 이면의 기재와 동일하다)의 각 기재, 같은 갑 제11호증의 9(증인신문조서), 공성부분에 다툼이 없는 을 제3호증(보증금 영수인정서)의 각 일부기재, 증인 소외 1의 원심 및 당심에서의 일부증언, 당심증인 소외 2, 3의 각 일부증언(뒤에서 믿지않는 부분 각 제외)에 변론의 전취지를 보태어 보면, 원고는 소외 1에 대하여 1975.3.3. 현재로 금 1,500,000원을 대여한 외에 같은해 4.19. 다시 금 300,000원을 대여함으로써 합계 금 1,800,000원의 대여금 채권이 있었는데 같은해 4.22. 위 소외인의 요청으로 피고와의 위 임대차계약상 지급하여야 할 임대보증금중 금 800,000원을 피고에게 지급함에 있어 소외 1, 4 및 피고와의 합의아래 위와 소외 1에 대한 일련의 대여금채권의 변제를 확보하기 위한 방법으로 그간 소외 1 및 소외 4가 피고에게 보증금의 일부로 이미 지급한 계약금등 합계 1,800,000원을 포함하여 합계금 2,600,000원을 원고가 피고에게 지급한 것으로 하고 보증금잔액 400,000원중 금 300,000원에 대하여는 종전임차인의 공과금채무를 인수하여 변제하는 것으로 대신하고 나머지 금 100,000원은 추후에 별도 지급하기로 약정함과 동시에 소외 4와 피고간의 임대차계약에 갈음하여 이와 동일한 내용으로 형식상 원고를 임차인으로 한 임대차계약을 체결한 다음 같은해 5.19. 위 보증금잔액 금 100,000원을 피고에게 마저 지급한 사실, 위와 같이 원고를 임차인으로한 임대차계약에 의하여 소외 1이 본건 다방을 점유하여 경영하던중 같은해 5.13. 위 소외인의 채권자 주식회사 할부전업운전상호신용금고가 본건 임차 목적물중 별지기재 유체동산에 대한 가처분명령을 받아 이를 집행함을 비롯하여 같은해 5.31.에는 같은 소외인의 채권자 소외 5가, 같은해 6.7.에는 같은 채권자인 위 상호신용금고, 소외 6, 7등이 각자 소외 1에 대한 채무명의에 기하여 위 유체동산에 대한 압류집행을 하게 되자 피고는 1975.6.9. 이를 이유로 원고등으로부터 다방 열쇠를 회수하고 출입을 금지시킴으로써 그후 영업이 중단된 채로 임대차 계약기간이 종료된 사실을 인정할 수 있고, 위 인정에 저촉되는 위 을 제3호증 및 갑 제11호증의 9의 각 기재부분, 위 증인 소외 1, 3, 6의 각 증언부분, 원심증인 소외 4 및 당심증인 소외 8의 증언부분은 모두 믿기 어렵고 그밖에 위 인정을 좌우할 만한 증거가 없다.

원고는, 이와 같이 피고 소유의 별지기재 유체동산이 소외 1의 채무로 말미암아 제3자에 의하여 압류되었다는 점만으로 피고가 일방적으로 본건 다방으로부터 원고를 배제하고 영업을 중단케 한 것으로서 원고가 1975.6.9.부터 임대차기간이 종료되는 1975.10.21.까지 125일간에 걸쳐 영업을 계속 하였더라면 각종 공과금, 인건비 및 기타 제비용을 공제하고 매일 순수입 금 10,000원씩 합계 1,250,000원의 수입을 얻었을 것이므로 피고는 원고에게 동액의 손해배상책임이 있고, 또한 위와 같이 본건 다방으로부터 원고 및 소외 1을 배제하여 피고가 이를 점유하게 된 이상 임차목적물은 이미 반환된 것이므로 피고는 원고로부터 지급받은 임차보증금 2,700,000원중에서 그간의 미지급임료 439,167원을 공제한 잔액 금 2,260,733원을 원고에게 반환할 책임이 있다고 주장한다.

먼저, 원고의 위 손해배상청구 부분부터 살피건대, 소외 1이 원·피고간의 임대차계약에 의하여 본건 다방을 경영하던중 소외 1의 채무로 말미암아 별지기재 유체동산이 압류되자 피고가 1975.6.9.부터 본건 다방의 영업을 중단케 한 사실은 앞서 인정한 바이지만 위와 같이 원고의 승낙아래 본건 다방을 경영하던 소외 1이 제3자에 대한 채무로 말미암아 임차 목적물인 피고 소유의 유체동산을 압류당하여 점유를 상실하고 임대인으로 하여금 위 유체동산에 대한 소유권을 상실하게 할 수 있는 위험을 야기한 이상 위 소외인의 임대인에 대한 보관의무위반은 신의칙상 이를 원고 자신의 귀책사유에 의한 임대차계약의 위반이라고 봄이 상당하다고 할 것으로서 피고가 이를 이유로 하여 1975.6.5. 원고에게 같은 해 6.12.까지 본건 유체동산에 대한 압류가 해제되지 않는한 본건 임대차계약을 해지한다는 통지를 한 사실은 원고가 이를 자인하고 있는 본건에 있어서 특단의 사정이 없는 한 본건 임대차계약은 1975.6.12.에 해지되었다고 할 것이므로 위와 같이 임대차 계약이 종료된 이상 그 이후의 다방영업을 전제로 한 원고의 위 손해배상청구 부분은 이유없고, 또한 위와 같이 계약이 종료되기 이전에 있어서도 원고는 앞서 인정한 바와 같이 단지 소외 1에 대한 대여금채권의 변제확보를 위하여 형식상 임차인이 되었던 것이고 직접 경영주체로서 영업상의 수입을 얻고 있었던 것은 아닐 뿐만 아니라 피고에 의하여 영업이 중단된 시기를 전후하여 원고가 직접 본건 다방을 경영하였으리라는 특별사정에 관하여는 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 원고가 다방경영에 의한 영업상의 수익이 있었음을 전제로 한 이 부분의 손해배상청구 또한 받아들일 수 없다.

다음 원고의 임차보증금반환청구 부분에 대하여 살피건대 원·피고간의 임대차계약이 피고의 해지에 의하여 1975.6.12. 종료되었음은 위에서 인정한 바이지만, 임대차계약에 있어 임차보증금은 계약종료 후 임차 목적물을 임대인에게 반환한 후에야 비로소 그 반환을 청구할 수 있는 것으로 본건 임차목적물 가운데 별지기재 유체동산을 임차인인 원고측에서 보관하고 있던 중 소외 1의 채무로 인하여 제3자에게 압류당함으로써 점유를 상실하며 집달리의 점유에 속하게 된 이상 단지 원고나 소외 1이 본건 다방 건물에서 물러났다는 점만으로 할 수는 없으므로 원고가 본건 임대차계약 종료 당시 피고에게 임차목적물 전부를 반환하였다는 주장은 이유없다.

그러나 한편 피고가 본건 유체동산에 대한 압류채권자인 소외 5 등을 상대로 서울민사지방법원에 제3 자 이의의 소를 제기하여( 75가합2213호 및 75가합3459호 ) 1976.5.2. 피고 승소판결이 확정됨으로써 언제라도 위 확정판결에 의하여 압류집행을 해제할 수 있게 된 사실은 당사자간에 다툼이 없고 이와 같은 경우 피고로서는 압류집행의 취소여부에 불구하고 사실상 이미 위 유체동산의 점유를 반환받은 것이라고 봄이 상당하다 할 것이므로 이 때로부터 원고에게 임차 보증금을 반환할 의무가 있다고 할 것이다.

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| Ⅰ 공제항목 | Ⅱ 주장액(원) | Ⅲ 공제액 |

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| ① | 임대료 | 260,000 | 212,333 |

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| ② | 유흥음식점 | 5월 31,680 | 17,250 |

| | | 6월 34,500 | |

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| ③ | 영업세 | 5월 91,190 | 43,160 |

| | | 6월 38,291 × 2/6 | 장 |

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| ④ | 소득세 | 42,322 | 14,110 |

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| ⑤ | 전화료 | 59,327 | 59,327 |

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| ⑥ | 전기료 | 51,320 | 51,320 |

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| ⑦ | 수도료 | 19,800 | 5,000 |

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| ⑧ | 시청료 | 5월 500 | 500 |

| | | 6월 500 | |

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| ⑨ | 방범비 | 5월 1,000 | 1,000 |

| | | 6월 1,000 | |

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| ⑩ | 오물수거료 | 5월 500 | 500 |

| | | 6월 500 | |

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| ⑪ | 주민세 | 5,459 | 2,000 |

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| ⑫ | 조합비 | 1,600 | |

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| ⑬ | 개인영업세 | 13,948 | |

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| | 계406,500 |

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그러므로 나아가 피고가 반환하여야 할 보증금액에 대하여 살피건대, 원고가 본건 임대차계약에 있어서 임료 외에 별표 1항 기재 ① 내지 ⑫의 각종 공과금 등을 부담하기로 약정한 사실은 당사자간에 다툼이 없는 바, (1) 원고가 소외 1로 하여금 본건 다방을 경영하게 한 1975.4.20.부터 같은 해 6.8.까지(1개월 19일간으로 본다) 기간의 미지급임료액은 별표 Ⅲ항 기재와 같은 금액임이 계산상 명백하고, (2) 그밖의 공과금중 ③ 영업세 ⑤ 전화료 ⑥ 전기료에 대한 부담액이 별표 Ⅱ항 기재와 같다는 점은 원고가 이를 자인하고, (3) 나머지 공과금으로서 별표 Ⅱ항 기재 금원이 본건 다방경영중 부과된 사실은 당사자간에 다툼이 없는 바, 그중 ④ 소득세 및 ⑪ 주민세는 6개월을 반기로 하여 부과된 것으로 위 경영 기간중 원고의 부담액은 원고 스스로가 공제를 주장하는 별표 Ⅲ항 기재 각 금액을 넘지 아니함이 계산상 명백하고, ② 유흥음식세 ⑦ 수도료 ⑧ 텔레비죤 시청료 ⑨ 방범비 ⑩ 오물수거료의 6월분 부담액이 원고가 자인하는 별표Ⅲ항 기재 각 금원을 넘지 않는 점은 계산상 명백하나 원고가 위 각 공과금 외에 ⑫ 조합비를 납부하지 아니 하였다거나 ② 및 ⑦ 내지 ⑩의 각 공과금중 5월분을 납부하지 아니하였다는 점에 부합하는 듯한 을 제7호증의 11,7호증의 12,7호증의 13,7호증의 15 및 7호증의 16(영수증)의 각 기재는 공성부분에 다툼이 없으므로 문서전체의 진정성립이 추정되는 갑 제16호증(진술서)의 기재에 비추어 이것만으로 해당금액이 미납된 것이라고 단정할 수 없고, ⑬ 개인 영업세액에 부합하는 을 제7호증의 3은 이것만으로 위 세금이 원고가 부담할 성질의 것이라고 단정할 수 없고, 그밖에 피고의 주장을 인정할 증거가 없으므로 본건 임대차보증금에서 공제되어야 할 임료 기타 공과금액은 별표 Ⅲ 항 기재의 금원 합계 406,500원이라고 할 것이다.

또한 앞서 인정한 바와 같이 1975.5.31. 별지기재 유체동산이 소외 5에 의하여 압류되자 같은해 6.10. 피고가 집행법원으로부터 강제집행정지결정을 받아 이를 집행함에 있어 그 신청 및 집행 비용으로 금 50,000원을 지출한 사실은 원고가 자인하고 있으므로 이와 같은 강제집행정지절차에 있어 계약위반으로 야기된 손해라고 할 것으로서 이를 본건 임대차보증금에서 공제하여야 할 것이다.

피고는 위 강제집행정지절차에 있어 금 810,600원을 공탁함으로써 본안인 제3자 이의소송에서 승소판결이 확정되기까지 위 공탁금에 대한 월 2푼 상당의 손해를 입게 되었고, 본안인 2건의 제3 자 이의소송에서 변호사 비용등 합계 200,000원을 지출함으로써 동액의 손해를 입게 되었으므로 합계 금 413,200원을 본건 임차보증금에 공제하여야 한다고 주장한다.

그러나 위 강제집행절차에 있어서의 공탁금에 대하여는 피고가 공탁법 및 공탁금의 이자에 관한 규칙소정의 이율(일변 3리)에 따라 지정은행으로부터 공탁금을 환급받기까지 이자를 지급받을 수 있음은 별론으로 하고 이와 별도로 원고가 위 공탁금에 대한 월 2푼 상당의 손해금을 지급할 의무가 있음을 인정할 아무런 증거가 없고, 본안 소송인 제3자 이의의 소송에서 피고가 그 주장과 같은 소송비용을 지출하였다는 점 또한 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 이 부분 주장은 이유없다.

그렇다면 피고는 결국 본건 임차보증금 2,700,000원중 위에서 인정한 임료 기타 공과금 및 손해 금 456,500원을 공제한 잔액 2,243,500원과 아울러 이에 대한 1976.5.2.부터 완제에 이르기까지 연 5푼의 민사법정이율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이므로 원고의 본소 청구는 위 인정한 범위내에서 이유있어 이를 인용할 것인 바, 원판결은 일부 결론을 달리하여 원고청구를 전부 기각하였으므로 위에서 본 인용할 부분에 관한 원고 패소부분을 취소, 원고청구를 인용하고, 원고의 나머지 항소 및 당심에서 확장한 손해배상청구는 이유없으므로 각 기각하고, 소송비용의 부담에 관하여는 민사소송법 제96조 , 제92조 , 제89조 를 가집행선고에 관하여는 같은법 제199조 를 각 적용하여 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]