원고 (소송대리인 변호사 박일희)

피고 1 외 3인

2012. 4. 5.

서울서부지방법원 2011. 11. 8. 선고 2011가단33811 판결

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다.

제1심판결을 취소한다.

주위적으로, 서울서부지방법원 2010타경9463 부동산임의경매 신청사건에 관하여 위 법원이 2011. 6. 1. 작성한 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원 및 400만 원, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원 및 900만 원, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 각 0원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 239,226,565원으로 각 경정한다.

예비적으로, 위 배당표 중 피고 1에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 400만 원을 1,393,380원으로, 피고 2에 대한 배당액 1,600만 원을 5,573,540원으로, 900만 원을 3,135,120원으로, 피고 3에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 피고 4에 대한 배당액 1,200만 원을 4,180,150원으로, 원고에 대한 배당액 170,226,565원을 215,190,685원으로 각 경정한다.

1. 기초 사실

가. 소외 1과 소외 2는 2002. 2. 1.경 소외 4로부터 서울 용산구 한강로1가 (지번 1 생략) 대 142.1㎡(이하 ‘분할 전 토지’라 한다)와 서울 용산구 한강로1가 (지번 2 생략) 대 16.5㎡ 및 위 각 토지 지상 건물인 세멘벽돌조 와즙 2계건 근린생활시설소 1동 건평 38평 외 2계평 38평(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 매수한 뒤 2002. 2. 25. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 소외 3은 2003. 7. 12.경 소외 1과 소외 2로부터 분할 전 토지 및 이 사건 건물을 매수한 뒤 2003. 8. 12. 각 소유권이전등기를 마쳤고, 그 후 분할 전 토지 중 각 46.3/142.1 지분에 관하여 2003. 10. 7. 소외 5 및 소외 6에게, 위 토지 중 나머지 49.5/142.1 지분에 관하여 2003. 12. 3. 원고에게 각 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

다. 분할 전 토지는 2004. 5. 14. 서울 용산구 한강로1가 (지번 3 생략) 대 49.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다), (지번 4 생략) 대 46.3㎡, (지번 1 생략) 대 46.3㎡로 분할되었고, 2004. 6. 25. 이 사건 토지는 원고 앞으로, 위 (지번 4 생략) 대 46.3㎡는 소외 5 앞으로, 위 (지번 1 생략) 대 46.3㎡는 소외 6 앞으로 각각 2004. 6. 22. 공유물 분할을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.

라. 한편 피고들은 이 사건 건물 중 일부를 임차한 자들인바, ① 피고 1은 2001. 4. 1.경 보증금 2,000만 원으로 정하여 이 사건 건물 2층 오른쪽 끝방에 관하여, ② 피고 2는 2002. 3. 30.경 보증금 2,500만 원으로 정하여 1층 왼쪽 끝방에 관하여, ③ 피고 3은 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 2층 왼쪽 중간방에 관하여, ④ 피고 4는 2000. 9. 20.경 보증금 1,200만 원으로 정하여 1층 문간 오른쪽방에 관하여, 소외 1과 임대차계약을 각각 체결하고(이하 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다), 피고 1은 2002. 3. 18., 피고 2는 2002. 4. 1., 피고 3은 2002. 2. 18., 피고 4는 2002. 2. 13. 각 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 피고들은 현재까지 이 사건 건물에서 거주하고 있다.

마. 이 사건 토지에 관하여 서울서부지방법원 2010타경9463호 로 임의경매절차가 진행되었는데, 집행법원은 배당기일인 2011. 6. 1. 각 1순위 소액임차인으로서 피고 1, 2에게 각 1,600만 원을, 피고 3, 4에게 각 1,200만 원을 각각 배당하고, 3순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 1에게 400만 원을, 4순위 확정일자 있는 임차인으로서 피고 2에게 900만 원을 각 배당하며, 소유자인 원고에게 잉여금 170,226,565원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하자, 원고는 피고들에 대한 배당금 전액에 대하여 이의를 진술하고, 2011. 6. 3. 피고들을 상대로 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.

【인정 근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증(가지번호 각 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지】

2. 청구원인에 관한 판단

가. 원고의 주장 요지

1) 주위적 주장

이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1은 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니거나( 피고 1, 3, 4의 경우) 또는 1/2 지분권자에 불과하여( 피고 2의 경우) 피고들에게 주택임대차보호법상의 우선변제권이 인정될 수 없고, 그 후 소외 3이 이 사건 각 임대차계약을 승계하였다고 하더라도 피고들이 새로운 확정일자를 갖추지 못하였으므로 역시 우선변제권이 인정될 수 없다.

또한 이 사건 건물의 소유자는 소외 3이고, 이 사건 토지의 소유자는 원고로서 임차주택과 대지의 소유자가 다르고, 이는 갱신에 의한 새로운 임대차계약의 성립 당시에도 마찬가지였으므로, 결국 이 사건 토지의 환가대금에서 이 사건 건물의 임차인들인 피고들이 배당을 받는 것은 부당하다.

2) 예비적 주장

피고들이 이 사건 토지의 환가대금에서 배당을 받을 수 있다고 하더라도, 그 범위는 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율(49.5/158.6)에 한하여 인정되어야 한다(다만, 원고는 제1심에서는 위 면적비율을 49.5/142.1라고 주장하면서 피고들이 배당받을 금액을 예비적 청구취지와 같이 계산하였다).

나. 판단

1) 관련 법리

주택임대차보호법 제3조의 2 제2항 은, 제3조 제1항 의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 그 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하면서 그 환가대금에는 주택뿐 아니라 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있고, 같은 법 제8조 제1항 은, 대항요건을 갖춘 임차인에 대하여 보증금 중 일정액(이하 ‘소액보증금’이라 한다)에 관하여 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 한편 같은 조 제3항 은 우선변제를 받을 임차인(이하 ‘소액임차인’이라 한다)과 소액보증금의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 위임하면서 소액보증금의 범위와 기준은 주택뿐 아니라 대지를 포함한 가액의 2분의 1의 범위 안에서 정하도록 규정하고 있다.

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 등 참조), 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다( 대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결 등 참조).

한편, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함되며( 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 참조), 갱신된 임대차에서도 대항력과 확정일자를 갖춘 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다( 대법원 1990. 8. 14. 선고 90다카11377 판결 참조).

2) 이 사건의 경우

앞서 든 증거들에 따르면, 이 사건 각 임대차계약 체결 당시 임대인인 소외 1이 등기부상으로 이 사건 건물과 그 부지의 소유자가 아니었거나 또는 1/2 지분권자에 불과하였던 사실, 피고들이 이 사건 건물의 소유자가 바뀐 뒤에 새롭게 확정일자를 갖추지 않은 사실은 인정된다.

그러나 앞서 든 증거들, 을 제8호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 건물과 분할 전 토지는 2002. 2. 25. 소외 4에서 소외 1 및 소외 2로, 2003. 8. 12. 소외 1 및 소외 2에서 소외 3으로 한꺼번에 그 소유권이 이전되었고, 그 과정에서 소외 2(등기부상 주소가 소외 1과 동일하다)가 이 사건 각 임대차계약의 체결에 관하여 별다른 이의를 제기하지는 않았던 것으로 보이는 점, ② 소외 1은 이 사건 각 임대차계약 체결 전후인 2002. 2. 25. 이 사건 건물 및 분할 전 토지 중 각 1/2 지분 소유권을 취득하였고, 이 사건 건물 및 분할 전 토지 전부에 관하여 2003. 7. 24. 소외 1을 채무자로 한 근저당권이 설정되었던 점, ③ 이 사건 각 임대차계약서에는 소외 3이 임대차계약을 승계한다는 문구와 함께 소외 3의 주민등록번호 및 이 사건 건물 취득 당시의 주소가 기재되어 있는 점, ④ 피고들은 이 사건 각 임대차계약 체결 이후부터 현재까지 보증금이나 다른 임대조건의 변경 없이 계속하여 거주하고 있는 점 등을 앞서 본 법리 및 주택임대차보호법의 취지에 비추어 보면, 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한이 있었고, 나아가 피고들은 임차목적물인 이 사건 건물뿐만 아니라 그 대지의 가액에 관하여도 우선변제권의 요건을 구비하였다고 봄이 상당하다.

그러므로 피고들은 이 사건 토지만에 대한 임의경매절차에서도 각 임대차보증금에 대하여 소액임차인으로서 또는 확정일자 있는 임차인으로서 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 주장은 이유 없다(원고는, 이 사건 건물이 주거용건물이 아니라거나 피고들이 이 사건 소송에 적극적으로 응소하지 않는 것으로 보아 이미 보증금반환채권을 변제받았거나 다른 사람에게 양도하였다고 보아야 하고, 묵시의 갱신에 따라 이 사건 대지에 대한 우선변제권이 소멸하였다는 등의 주장을 하나, 이러한 주장들은 앞서 인정한 사실에 반하거나 이를 인정할 증거 또는 근거가 없어 모두 받아들이지 아니한다).

3) 원고의 예비적 주장에 관한 판단

원고는, 예비적으로 피고들의 배당액은 이 사건 건물의 전체 부지 중 이 사건 토지가 차지하는 면적비율에 한하여 인정되어야 한다고 주장하나, 원고가 이 사건 건물의 다른 대지 소유자나 이 사건 건물의 소유자이자 각 임대차계약을 승계한 소외 3에 대한 관계에서 대위 또는 구상의 법리에 따라 임대차보증금 반환책임의 분담 또는 구상을 요구할 수 있을지는 별론으로 하고, 주택임대차보호법상의 임차인으로서 이 사건 건물 및 그 대지에 대하여 전부 우선변제권을 행사할 수 있는 피고들의 권한 범위가 원고의 위 주장대로 제한된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

원고의 피고들에 대한 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.