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판시사항
[1] 대항력과 우선변제권이 있는 주택임차인은 임대차가 종료되어야 우선변제를 받을 수 있는지 여부(적극)
[2] 대항력을 갖춘 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 소유권을 취득한 경우, 그 임대차의 종료 여부(적극)
판결요지
[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다.
[2] 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다.
참조조문
[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 [2] 민법 제507조 , 주택임대차보호법 제3조 제2항 , 제3조의2 제1항
원고,상고인
축산업협동조합중앙회
피고,피상고인
피고 (소송대리인 변호사 이주영)
주문
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다 할 것이다.
그리고 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다 할 것이다.
2. 원심은 피고가 1994. 10. 10. 이 사건 부동산의 전 소유자인 소외 주식회사 세진건설과의 사이에 보증금은 금 20,000,000원, 기간은 같은 달 20.부터 1996. 10. 25.로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고 그 무렵 이 사건 부동산에 입주한 다음 1994. 11. 16. 전입신고를 마치고 같은 달 28. 임대차계약서상에 확정일자를 받은 사실, 원고가 소외인 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1995. 1. 9. 설정된 채권최고액 금 45,000,000원의 근저당권에 기하여 임의경매를 신청함에 따라 창원지방법원이 1996. 4. 3. 임의경매절차를 개시한 사실, 피고는 위 경매절차에서 1996. 5. 23. 배당요구를 하고, 1996. 8. 27. 이 사건 부동산을 낙찰받아 1996. 10. 1. 그 낙찰대금을 납부한 사실, 위 법원은 같은 달 25.자 배당기일에서 배당할 금액 29,873,450원 중 피고에게 금 20,000,000원을 우선배당하고 그 나머지 금 9,873,450원을 원고에게 배당하는 내용의 이 사건 배당표를 작성한 사실 등을 인정한 다음, 대항력을 갖춘 임차인인 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 그 낙찰대금을 납부하여 위 부동산의 소유권을 취득함으로써 위 임대차는 종료되었다고 할 것이므로 위 법원이 피고의 배당요구를 받아들여 작성한 이 사건 배당표는 정당하다고 판단하였는바, 위 법리에 비추어 보면 이러한 원심 판단은 옳다고 할 것이고, 거기에 주택임대차의 종료 또는 배당요구에 관한 법리 등을 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
상고이유의 주장은 모두 이유가 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.