주택에 대해 임차인이 주택의 인도, 주민등록 및 확정일자 부여의 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같을 경우, 배당절차에서의 배당 순위(＝동 순위)

주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항

주식회사 한미은행

피고

서울지법 1996. 11. 5. 선고 96가합61006 판결

1. 원심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 제1, 2심 모두 원고의 부담으로 한다.

서울지방법원 95타경50678호 부동산임의경매사건에 관하여 위 법원이 1996. 8. 23. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 금 39,120,480원을 금 74,869,218원으로, 피고에 대한 배당액 금 39,188,824원을 금 3,440,086원으로 각 경정한다.

주문과 같다.

1. 기초 사실

다음과 같은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

가. 원고는 1994. 7. 28. 별지 목록 기재 부동산의 소유자인 소외인과, 채권최고액 금 84,000,000원, 채무자 위 소외인, 근저당권자 원고로 하는 근저당권설정계약을 체결하고, 같은 날 위 부동산에 관하여 순위 1번으로 위와 같은 내용의 근저당권설정등기를 마쳤다.

나. 피고는 1994. 7. 21. 위 소외인으로부터 위 부동산을, 임차보증금 75,000,000원, 임차기간 같은 달 27.부터 2년간으로 약정하여 임차하고, 같은 달 27. 위 부동산에 입주하여 그 다음날인 1994. 7. 28. 주민등록법상의 전입신고를 함과 아울러 위 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었다.

다. 위 부동산에 관하여 서울지방법원 95타경50678호로 임의경매절차가 개시되자, 원고는 1순위 근저당권자로서 피담보채권인 원금 68,737,460원과 이자 금 6,131,758원을 합한 금 74,869,218원을, 피고는 확정일자를 갖춘 임차권자로서 임차보증금반환 청구 채권인 금 75,000,000원을 각 배당 요구하였고, 위 법원은 피고가 임차주택의 인도, 전입신고 및 확정일자를 모두 갖춘 일자가 원고의 근저당권 설정일과 같은 날이라는 이유로 원·피고를 같은 순위 권리자로 보고 배당기일인 1996. 8. 23. 실제 배당할 금액 78,309,304원 중 금 39,120,480원을 원고에게, 금 39,188,824원을 피고에게 각 배당하는 내용으로 배당표를 작성하였으며, 위 배당기일에 원고로부터 피고의 채권에 대하여 이의신청이 있어 피고에 대한 배당의 실시가 보류되었다.

2. 당사자의 주장

가. 원고는 이 사건 청구원인으로, 피고가 위와 같이 위 임대차계약에 기하여 위 부동산에 1994. 7. 27. 입주하고 그 다음날인 1994. 7. 28.에 전입신고를 함과 아울러 임대차계약서에 확정일자를 갖추었으니 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항에 따라 위 임대차는 전입신고일 다음날인 1994. 7. 29.부터 제3자에 대하여 효력이 있고(대항력 발생), 임차인은 그 때부터 비로소 후순위 권리자, 기타 채권자들보다 우선하여 그 보증금을 변제받을 수 있으므로(우선변제권 발생), 그 하루 전인 1994. 7. 28. 근저당권설정등기를 마친 원고는 피고보다 앞 순위 권리자라 할 것이고, 따라서 위 법원이 원·피고를 같은 순위 권리자로 보아 위와 같이 배당표를 작성한 것은 부당하므로 위 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다고 주장한다.

나. 이에 대하여 피고는, 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차의 대항력은 대항 요건(주택의 인도와 주민등록)을 구비한 다음날부터 생긴다고 규정하고 있으나, 위 법 제3조의2 제1항은 그 법문상 대항 요건과 확정일자를 갖추면 곧바로 임차인에게 우선변제권이 생기는 것으로 규정하고 있으니 피고의 우선변제권은 위 3가지 요건을 구비한 날짜인 1994. 7. 28.에 발생한다고 보아야 하므로 피고는 같은 날 근저당권설정등기를 마친 원고와 같은 순위 권리자라고 주장한다.

3. 주택임대차보호법의 관련 규정

제3조[대항력 등] ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

제3조의2[보증금의 회수] ① 제3조 제1항의 대항 요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다.

제8조[보증금 중 일정액의 보호] ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.

4. 판 단

가. 위 법 제3조 제1항은, 임대차의 등기를 마치지 아니한 주택임차인도 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 위 두 가지 요건 중 마지막 요건을 갖춘 다음날부터 임차주택의 양수인, 임대권을 승계한 자 기타 임차권의 대항력 구비 이후에 임차주택에 관하여 이해관계를 갖게 된 자 등에 대항하여 임대차관계의 존속을 주장하면서 임차주택을 계속 점유·사용할 수 있고, 임대차기간이 만료되면 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다는 의미로 해석된다. 여기서 주택의 인도와 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라 할 것이고, 그 대항력 취득일을 위 대항 요건을 갖춘 날의 다음날로 규정한 것은, 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법이 부동산에 관한 권리의 원칙적 공시방법인 등기에 비하여 불완전한 점을 고려하여 주택임차권의 대항력 발생 시점을 명료하게 함으로써 등기부에 기재된 접수일자와의 비교 등의 방법으로 임차주택의 양수인, 담보권자 등 이해관계인과의 우열의 판정을 용이하게 함에 그 목적이 있다 할 것이다.

나. 위 법 제3조의2 제1항은, 주택임차인이 위 제3조 제1항에서 규정하고 있는 대항 요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서에 확정일자를 갖추면 임차주택에 관한 경매절차 등에서 부동산 담보권에 유사하게 후순위 권리자 기타 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다는 의미로 해석된다. 여기서 우선변제권 발생의 요건으로 주택임대차계약증서상의 확정일자를 갖추도록 규정한 것은 임대인과 임차인이 사후에 보증금액에 관한 담합으로 다른 권리자를 해하는 것을 막고자 함에 그 주된 목적이 있는 것으로서 이는 소극적 측면에서 공시의 기능을 하고 있다 할 것이다.

다. 임대차에 있어서 그 핵심은 임차물건을 점유·사용할 수 있는 권리이고 임대차보증금 약정은 그에 부수한 약정이라 할 것인바, 위 법 제3조 제1항에 규정된 주택임차권의 대항력은, 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대하여 임대차의 존속을 주장하여 주택을 계속 사용할 수 있고 나아가 임대차기간 만료시 임차주택의 양수인에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리임에 반하여, 위 법 제3조의2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은, 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대하여 임대차의 존속을 주장하여 이를 계속 사용할 수 있는 권리가 아니라 단지 임차주택 및 그 대지에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자에 앞서 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리에 불과하며, 위 두 권리를 임대차의 본질적인 측면에서 비교하면, 위 우선변제권은 위 대항력보다 더 약한 권리라 할 것이다.

라. 우선 이 사건에서와 같이, 주택임차인이 주택을 인도받은 후 같은 날짜에 주민등록 및 확정일자를 갖춘 경우 우선변제권을 취득하는 시점이, 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건만 충족하면 그 즉시인지 아니면 대항력을 갖게 되는 주민등록을 마친 다음날이 되는지를 살펴본다.

마. ① 앞에서 본 바와 같이, 위 법 제3조의2 제1항은 법문상 "제3조 제1항의 '대항 요건'과 …… 확정일자를 갖춘 임차인은 …… 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다."라고 규정하고 있을 뿐 제3조 제1항의 '대항력'과 확정일자를 갖출 것을 요건으로 규정하고 있지 않은 점, ② 앞에서 본 바와 같이, 주택임차권의 대항력은 임차인이 임차주택의 양수인 등 제3자에 대하여 임대차의 존속을 주장하여 주택을 계속 사용할 수 있고 나아가 임대차기간 만료시 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리임에 반하여, 우선변제권은 임차주택 및 그 대지에 관한 경매절차 등에서 후순위 권리자에 앞서 임대차보증금을 반환받을 수 있는 권리로서 그 내용과 성격을 달리 하고 있는 점, ③ 위 법 제3조의2 제1항 단서는, 위와 같은 3가지 요건을 모두 갖추어 우선변제권이 있는 임차인 중에서 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되지 아니하면 우선변제권을 행사할 수 없다고 규정함으로써 우선변제권은 있으나 대항력이 없는 임차인도 있을 수 있음을 전제로 하고 있어 우선변제권과 대항력은 별개의 개념으로 파악하고 있고, 위 법 제8조 소정의 소액임차인은 비록 대항력은 없더라도 일정한 금액 범위 내에서 우선변제권을 행사할 수 있음을 규정하고 있으므로 위 법에서는 우선변제권의 전제로 대항력을 갖추어야 하는 것으로 보고 있지 않은 점, ④ 위 법의 개정 과정을 살펴볼 때, 이미 저당권설정등기가 마쳐진 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인은 위 법 제3조 제1항에 의하여서는 경락인 등 제3자에 대하여 대항할 수 없고 심지어 그 후에 등기가 마쳐진 저당권자보다 후순위가 되어 사실상 아무런 보호를 받지 못하게 되는 불합리한 결과가 초래됨에 따라 이러한 임차인들에게 우선변제권을 인정하여 적어도 사후에 등기가 마쳐진 저당권자보다는 앞 순위에서 임대차보증금을 반환받을 수 있도록 하자는 반성적 고려에서 1989. 12. 30. 법률 제4188호로 위 법 제3조의2가 신설된 점(이에 따라 이미 저당권설정등기가 마쳐진 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록, 확정일자를 갖춘 임차인은 대항력이 없음에도 경매절차에서 선순위 근저당권자 다음 순위로, 후순위 권리자 기타 일반채권자에 앞서서 임차보증금을 우선변제받을 수 있게 되었다.), ⑤ 위 법 제3조의2 제1항을 형식적으로 보면 위 법 제3조 제1항의 요건을 갖추어 대항력이 발생한 다음 확정일자를 갖추면 즉시 우선변제권을 취득한다는 논리에 서 있다고 해석될 여지가 있으나, 일반적으로 주택임차인이 우선변제권을 취득하기까지 그 절차를 보면, 먼저 임대차계약이 이루어지고, 그 후 주택의 인도, 전입신고 순으로 이루어지며, 임대차계약증서상의 확정일자는 위 임대차계약 후 언제든지 가능한 것이므로 위 법 제3조의2가 반드시 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음(즉 대항력 발생 후) 확정일자를 갖추게 되는 것을 그 논리적 전제로 하고 있다고 할 수는 없는 점 {앞에서 본 입법 과정을 보더라도 위 법 제3조 제1항의 대항 요건이 규정된 다음 위 제3조의2가 신설되면서 우선변제권이 인정되기 위한 요건으로 위 대항 요건(주택의 인도와 주민등록) 외에 확정일자 부여라는 요건을 병열적으로 추가하면서 입법기술상 중복된 표현을 피하고자 단지 제3조 제1항의 요건이라고 표현한 것일 뿐 제3조 제1항의 대항 요건인 주택의 인도와 주민등록이 이루어진 다음(즉 대항력 발생 후) 확정일자를 갖추게 된다는 논리 아래에서 위와 같이 규정한 것으로는 보이지 않는다.}, ⑥ 주택임차인이 위와 같은 3가지 요건을 모두 갖추면 즉시 우선변제권을 취득한다고 해석하는 경우 주택임차인이 위 3가지 요건을 갖춘 날과 같은 날 담보권을 취득한 자는 자신이 위 우선변제권 취득 시각보다 먼저 담보권을 취득하였음을 입증하지 못하면 위 주택임차인과 같은 순위가 됨으로써 불완전한 공시방법인 위 인도 및 주민등록, 확정일자 부여에 의하여 담보권이 사실상 침해받는 결과가 될 수 있기는 하나, 우선 위 법은 주택임차인을 두텁게 보호하려는 목적에서 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기제도의 예외를 인정함으로써 등기제도의 공시 기능에 다소의 희생을 예상하고 있으며, 위 법 제3조의2에 의하여 주택임차인에게 인정되는 우선변제권은 위 법 제8조에서 인정하는 소액임차인의 우선변제권(이는 담보권 취득 이후의 소액임차인에게 일정한 금액 범위 내에서 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리로서 주택에 관한 담보권이 사후에 상당히 침해받는 결과를 가져온다.)보다는 담보권을 침해할 가능성과 그 정도가 상대적으로 약하다고 할 수 있으며(주택에 담보권을 취득하려는 자로서는 담보 가치 파악을 위하여 어차피 대항력을 취득한 주택임차인이 있는지를 조사하여야 하므로 담보권설정등기를 위한 서류를 접수시킬 때까지 그 주택에 입주한 임차인이 있는지, 있다면 전입신고를 하였는지, 임대차계약증서에 확정일자를 갖추었는지를 확인하고 이를 입증할 자료를 갖추어 놓음으로써 같은 날 위와 같은 3가지 요건을 갖춘 임차인이 우선변제권을 인정받아 저당권이 침해되는 것을 예방할 수 있고, 위와 같은 확인이 필요한 것은 담보권설정등기를 위한 서류를 접수시킬 때까지 등기부를 확인할 필요가 있는 것과 다름 없다.), 위 법은 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록이라는 2개의 요건을 갖추면 그 다음날부터 대항력을 취득하는데 위 2가지 요건과 아울러 확정일자 부여라는 요건까지 갖추었음에도 즉시 위 대항력보다 약한 권리인 우선변제권 조차 취득하지 못하고 있다가 대항력 취득과 동시에 우선변제권을 취득한다고 보기 어렵고, 주택임차인으로서도 위 3가지 요건을 모두 갖추었음에도 같은 날 근저당권설정등기가 마쳐진 경우 자신이 위 근저당권설정등기 이전에 위 3가지 요건을 모두 갖추었음을 입증하지 못하면 위 근저당권자와 같은 순위가 되어 임차인의 우선변제권이 침해되는 결과가 되는 것은 마찬가지여서 위 법에 규정된 위 3가지 요건이 공시제도로서 미흡한 점이 있다고 하여 위 법이 주택임차인의 우선변제권 취득의 시점에 있어서 다른 담보권자보다 열위에 두고자 하는 것으로 해석할 수는 없는 점, ⑦ 위 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민들의 주거 생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으며(위 법 제1조), 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(위 법 제10조)고 규정하고 있는 등 그 입법 목적을 고려하면 위 법을 임차인에게 불리하게 해석하는 것은 피하는 것이 바람직한 점 등을 종합하면, 위 제3조의2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이라 할 것이다.

바. 이 사건에서 원고 명의의 근저당권설정등기가 마쳐진 시점이 피고가 전입신고 및 확정일자를 갖춘 시점보다 앞선다고 인정할 아무런 증거가 없는 이상 같은 날에 이루어진 원고 명의의 근저당권설정등기와 피고의 임차권은 배당절차에 있어서는 같은 순위로 보아야 할 것이다.

사. 따라서 서울지방법원이 피고와 원고를 같은 순위 권리자로 보고 실제 배당할 금액 금 78,309,304원 중 금 39,120,480원을 원고에게, 금 39,188,824원을 피고에게 각 배당하였음은 정당하다 할 것이다.

5. 결 론

그렇다면 원고가 위 배당절차에서 피고보다 앞 순위임을 전제로 한 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 이를 취소하고 원고의 이 사건 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.