[1] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차계약 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)

[2] 임차주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인에게 통지되면 임대차관계가 종료되는지 여부(적극)

[1] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있다.

[2] 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 한 경우, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.

[1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 , 민사소송법 제606조 제1항

[1][2] 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458)

주식회사 태산상호신용금고 (소송대리인 법무법인 한결 담당변호사 송두환 외 2인)

피고 (소송대리인 변호사 장미애 외 2인)

수원지법 1997. 6. 4. 선고 97나581 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도, 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면, 그 경매절차에서 우선순위에 따른 배당을 받을 수 없다.

한편, 임차주택이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차기간이 만료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 민사소송법 제606조 제1항에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지 의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로, 임대차관계는 그 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료되는 것이고 (대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로 곧바로 임대차관계가 종료된다고 볼 수는 없다.

원심은 이 사건 임차주택에 관하여 원고의 신청에 의하여 개시된 담보권 실행을 위한 경매절차에서, 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있고 우선변제권도 있는 임차인인 피고가 그 임대차기간의 만료 전에 경매법원에 배당요구를 하였으나, 경매법원이 경매채무자이며 임대인인 소외인에게 피고의 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고, 한편 피고로서도 소외인과 사이에 임대차계약을 합의해지하거나 해지통고를 한 바 없는 사실 등을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매절차에서 배당을 받을 수 없다는 취지로 판단하였는바, 위에서 본 법리와 기록에 비추어 보면, 위와 같은 원심의 인정과 판단은 정당하고, 거기에 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리오해 또는 석명권 불행사, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

상고이유의 주장은 모두 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.