원고 (소송대리인 변호사 박근하)

피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 정률 담당변호사 김현미)

2011. 6. 3.

서울중앙지방법원 2011. 2. 16. 선고 2010가단350279 판결

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다.

2. 피고들은 연대하여 원고에게 2,100만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 2011. 7. 1.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

3. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다.

4. 소송총비용 중 3/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

제1심 판결을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 7,000만 원 및 이에 대하여 2010. 3. 12.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

1. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 원고가 당심에서 주장하는 사항에 관하여 다음과 같은 판단을 추가하는 외에는 제1심 판결문 이유 기재와 같으므로, 민사소송법 제402조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가판단

가. 당사자의 주장

원고는, 피고 1이 이 사건 건물의 임대차 중개 당시 원고에게 이 사건 건물이 포함된 다가구 주택(이하 ‘이 사건 다가구 주택’이라 한다)의 다른 임차인들의 보증금 등 권리관계에 관하여 전혀 설명하지 않았고, 이로 인하여 이 사건 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 원고로 하여금 이 사건 다가구 주택이 경락되는 바람에 임대차보증금을 전혀 회수하지 못하는 손해를 입게 하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 손해배상으로 임대차보증금 상당액인 7,000만 원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고들은, 피고 1이 임대차계약 중개 당시 원고에게 이 사건 다가구 주택에 관하여 설정된 근저당권, 선순위 임차인 등 권리관계에 관한 사항을 정확하게 확인·설명하여 주었고, 임대차계약의 중개인에게 중개 대상물의 시세나 임대차보증금의 회수가능성까지 알려줄 의무는 없을 뿐만 아니라, 원고는 이 사건 다가구 주택에 다른 임차인들이 존재하고 그 임대차보증금 합계 금액이 상당하다는 사실을 잘 알고 있었으므로, 원고의 주장은 이유 없다고 다툰다.

나. 인정사실

(1) 이 사건 다가구 주택은 총 13세대가 입주할 수 있는 형태이고, 이미 이 사건 다가구 주택에 관하여 채권최고액 합계 2억 3,200만 원의 각 근저당권이 설정되어 있어서 이에 기한 경매절차가 진행되는 경우에는 이 사건 건물에 관한 임대차계약의 대항력이 상실될 수 있을 뿐만 아니라, 선순위 임차인의 수 및 그 임대차보증금의 액수에 따라 원고가 배당절차에서 임대차보증금을 배당받지 못할 위험이 있었다.

(2) 피고 1은 2009. 1. 6.경 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구 주택의 등기부상에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서상 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구 주택에 관한 임대차 관계에 관하여는 당시 거주하던 임차인의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등에 관한 사항을 원고에게 정확하게 고지하지 않았고, 중개대상물 확인·설명서 서식의 실제 권리관계 란에도 이를 전혀 기재하지 아니하였다.

(3) 원고는 2006. 1. 6. 소외 1(대법원판결의 소외인)과 사이에 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금을 7,000만 원으로 하고 소외 1이 2009. 4. 말까지 및 302호에 관한 임대차보증금 입금과 동시에 이 사건 다가구 주택에 설정된 각 근저당권을 말소하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 소외 1에게 7,000만 원을 지급한 후 이 사건 건물에 입주하였다.

(4) 그러나 소외 1은 약정시기까지 이 사건 다가구 주택에 설정된 각 근저당권설정등기를 말소하지 아니하였고, 그 후 이 사건 다가구 주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구 주택의 근저당권자, 교부권자, 소액 임차인, 확정일자를 받은 임차인 등 15명만이 배당받았을 뿐 원고는 이들보다 후순위에 있어 배당을 받지 못한 것은 물론 소외 1로부터도 임대차보증금을 반환받지 못하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 6, 8 내지 20, 을 4, 5(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 판단

(1) 손해배상책임의 발생

(가) 관련 법령

〈공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)〉

제25조 (중개대상물의 확인·설명)

① 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장·등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

② 중개업자는 제1항 의 규정에 의한 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.

제29조 (중개업자 등의 기본윤리)

① 중개업자 및 소속 공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.

제30조 (손해배상책임의 보장)

① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

〈공인중개사법 시행령〉

제21조 (중개대상물의 확인·설명)

① 법 제25조 제1항 의 규정에 따라 중개업자가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

③ 중개업자는 국토해양부령이 정하는 중개대상물확인·설명서에 제1항 각 호 의 사항을 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 3년간 보존하여야 한다.

(나) 위 관련 법령 및 그에 따라 중개업자에 대하여 설명의무를 부과한 취지에 비추어 볼 때 당해 임차목적물이 경매될 경우 보증금을 확보할 수 있는 것인지 여부와 같이 임차인이 임대차계약을 체결할 때 이를 임차할 것인지 여부를 결정함에 있어 중요한 의미를 가지는 정보에 관하여 부동산등기부상으로나 당해 임차목적물이 다가구 주택인 관계로 이것이 문제되는 상황에서라면 경험이나 지식의 면에서 임차의뢰인에 비하여 우위에 있는 중개업자로서는 이를 설명하고, 만약 위험성이 있는 경우에는 이를 임차의뢰인에게 고지하여 임대차계약의 체결 여부를 결정함에 고려하도록 할 의무가 있다 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 중개업자인 피고 1로서는 중개의뢰인인 원고에게, 중개대상물인 이 사건 건물이 포함된 이 사건 다가구 주택의 소유권, 저당권에 관한 사항뿐만 아니라 등기되지 아니한 권리관계인 선순위 임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자 등 이 사건 다가구주택에 대한 권리관계에 관한 사항을 실제 입주하고 있는 임차인 등에 대한 조사를 통해 확인하여 그 내용을 위 서식 중 ‘실제 권리관계’란에 기재하여 원고에게 서면으로 제시하고 이를 원고에게 성실·정확하게 설명하고, 선순위 근저당권자가 경매신청을 하는 경우 이 사건 임대차계약은 그 대항력을 상실하고, 임대차 보증금이 7,000만 원이어서 원고는 소액임차인으로서 보호받을 수도 없으며, 이 사건 다가구 주택이 경매개시되어 낙찰되는 경우 선순위 임차인들에게 우선 배당되어 원고가 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명하였어야 함에도 불구하고, 피고 1은 앞서 인정한 바와 같이 원고에게 이 사건 다가구 주택에 근저당권이 설정된 사실만 확인시켜 주었을 뿐 이 사건 다가구 주택의 임차인들의 존부나 그 권리관계를 확인하기 위하여 실제 거주하고 있는 임차인들에게 사실 확인을 하거나 이 사건 다가구 주택의 소유자인 소외 1에게 임대차계약서 등도 요구하지 아니한 채 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 중개함으로써 원고로 하여금 이 사건 임대차계약 체결에 이르게 하고, 그 임대차보증금 상당액에 해당하는 손해를 입게 하였는바, 피고 1에게는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 이 사건 다가구 주택의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 성실하게 이행하지 아니한 과실이 있다고 할 것이다.

따라서 피고 1은 공인중개사법 제30조 에 정한 중개행위상의 과실로 인해 원고가 입은 손해에 대한 배상책임으로, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 사이에 맺은 공제약관에 따른 책임으로 연대하여 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(2) 손해배상책임의 제한

다만, 원고는 이 사건 건물의 등기부등본을 열람한 결과 이 사건 건물이 집합건물이 아닌 다가구 주택의 일부임을 알았던 것으로 보이고, 이 사건 다가구 주택의 형태상 이 사건 건물과 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하여 소외 1과 임대차계약을 체결하여 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있을 뿐만 아니라 그 임대차보증금의 액수 또한 원고의 임대차보증금과 동등한 수준일 것임을 충분히 인지할 수 있었으며, 게다가 이미 선순위 근저당권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근저당권에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 다가구 주택의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 다가구 주택의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수 및 임대인의 재정상태를 확인하여 임대차보증금의 반환 가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결한 잘못이 있다 할 것이고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생의 상당한 원인으로 작용하였다 할 것이므로, 이러한 점을 참작하여 피고들이 배상하여야 할 손해액을 30%로 제한한다.

라. 소결론

따라서 피고들은 연대하여 원고에게 2,100만 원(= 7,000만 원 × 30%) 및 이에 대하여 이 사건 다가구 주택의 매각으로 인하여 배당표가 작성된 날인 2010. 3. 12.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2011. 7. 1.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고 피고들에 대하여 위 금원의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 나머지 항소는 각 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.