임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다.

임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무가 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속하는지 여부(원칙적 적극)

민법 제618조

대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 (공2005하, 1677)

원고

피고 1 외 1인

서울고법 2012. 2. 1. 선고 (춘천)2011나1939 판결

원심판결 중 피고 1에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고 2의 상고를 기각한다. 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 같은 피고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 피고 1의 상고이유에 대하여

원심은 피고 1의 주장, 즉 원고가 피고 1로부터 이 사건 모텔을 임차한 후인 2009. 8.경부터 이 사건 모텔을 인도한 2010. 1. 18.까지 이 사건 모텔을 사용·수익하는 동안 발생한 전기요금 중 그 미납액이 원고가 반환을 구하는 이 사건 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 주장에 대하여, 원고가 전기요금을 납부하지 아니하였다는 사정만으로는 임대인인 피고 1이 임차인인 원고에게 그 미납액의 지급을 구할 수 없다는 이유로 위 주장을 배척하였다.

그러나 원심의 위와 같은 판단은 쉽사리 수긍할 수 없다.

임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 그리고 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하는 동안 그 사용·수익을 위하여 그 목적물에 관하여 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무는 임대차계약에서 달리 약정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차관계의 성질상 임대차보증금에 의하여 담보되는 임차인의 채무에 속한다고 할 것이다 ( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).

또한 기록에 의하면, 이 사건 모텔에 대한 전기공급사업자인 한국전력공사가 2011. 11. 25.자로 발급한 ‘고객종합정보내역’상 고객의 성명이 피고 1로 표시되어 있고, 이 사건 모텔에 대한 전기사용계약이 2010. 1. 18.자로 해지된 것으로 기재되어 있는 점 등에 비추어 한국전력공사에 대한 관계에서도 위 해지 전까지 이 사건 모텔에서 사용된 전기요금의 납부의무자는 피고 1이라고 추단할 수 있다(을 제6호증. 기록 524면 참조).

그렇다면 달리 특별한 사정이 없는 한 임대인인 피고 1이 한국전력공사에 위 전기요금을 실제로 납부하였는지에 관계없이 이 사건 모텔의 임차인인 원고로서는 위 피고에게 이 사건 모텔을 사용·수익하는 동안 발생한 전기요금 상당액을 지급할 의무가 있고, 이는 원고가 반환을 구하는 이 사건 임대차보증금에 의하여 담보되는 채무로서 임대차관계의 종료 후 그 목적물인 이 사건 모텔이 반환될 때에 보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 할 것이다.

그럼에도 원심이 앞서 본 바와 같은 이유만으로 피고 1의 위 주장을 배척한 것은 임대차관계에 있어서의 보증금에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

2. 피고 2의 상고이유에 대하여

관련 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심이 피고 1이 피고 2와 사이에 이 사건 매매계약을 체결할 당시 채무초과의 상태에 있었음을 전제로 이 사건 매매계약이 원고를 비롯한 피고 1의 채권자들을 해하는 사해행위에 해당한다고 보고, 수익자인 피고 2의 선의 항변에 대하여 그 입증이 부족하다는 이유로 이를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유로 주장한 바와 같이 논리와 경험의 법칙에 위반하여 사실을 인정하거나 사해행위에 있어서 수익자의 선의에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결론

그러므로 원심판결 중 피고 1의 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며 피고 2의 상고를 기각하고 상고비용 중 피고 2의 상고로 인한 부분은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김용덕(재판장) 전수안 양창수(주심) 이상훈