사정변경으로 인한 계약해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생하였고 그러한 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다.

[1] 갑 주식회사와 국가가 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산 일대에 도시계획시설인 근린공원을 신설하기로 하는 도시관리계획 결정이 고시된 사안에서, 위 부동산에서 주택개발사업을 하는 것이 사실상 곤란하게 된 갑 회사의 부동산 매수 동기는 매매계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있으나, 갑 회사가 착오에 빠진 것은 주택개발회사로서 부동산을 매수하면서 통상 요구되는 주의를 현저히 결여하였기 때문이므로, 갑 회사는 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례

[2] 사정변경으로 인한 계약해제가 인정되는 경우

[3] 갑 주식회사와 국가가 부동산 매매계약을 체결한 후 부동산 일대에 도시계획시설인 근린공원을 신설하기로 하는 도시관리계획 결정이 고시된 사안에서, 갑 회사가 의도한 주택개발사업이 사실상 곤란하게 되었다 하더라도 이러한 사정변경으로 인하여 매매계약의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반한다고 볼 수 없다고 한 사례

[1] 민법 제109조 제1항 [2] 민법 제2조 , 제543조 [3] 민법 제2조 , 제543조

[2] 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 (공2007상, 601) 대법원 2011. 6. 24. 선고 2008다44368 판결 (공2011하, 1451)

주식회사 대진종합건설 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 담당변호사 주기동 외 2인)

대한민국

서울고법 2010. 9. 30. 선고 2010나530 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

상고이유를 판단한다.

1. 상고이유 제1점 및 제2점에 대하여

원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 부동산 일대에 도시계획시설인 근린공원을 신설하기로 하는 도시관리계획 결정(변경)이 고시됨으로써 원고가 이 사건 부동산에서 주택개발사업을 하는 것이 사실상 곤란하게 되었는데, 이 사건 부동산에서 주택개발사업을 진행하는 것에 아무런 문제가 없을 것으로 생각하였던 원고로서는 그와 같은 동기의 착오가 없었더라면 이 사건 부동산을 매수하지 않았거나 이 사건 매매대금으로는 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이므로, 원고의 이 사건 부동산 매수의 동기는 이 사건 매매계약 내용의 중요한 부분을 이루고 있다고 봄이 상당하나, 그 채택 증거에 의하여 인정되는 판시와 같은 사실 및 사정에 비추어 볼 때 원고가 착오에 빠진 것은 주택개발회사로서 부동산 매수에 있어 통상 요구되는 주의를 현저히 결여하였기 때문이라 할 것이므로, 착오를 원인으로 한 원고의 매매계약 취소 주장은 이유 없다고 판단하였다.

관련 법리와 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 착오를 원인으로 한 법률행위의 취소에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.

2. 상고이유 제3점에 대하여

사정변경으로 인한 계약해제는 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정변경이 발생하였고 그러한 사정변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다 ( 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 , 대법원 2011. 6. 24. 선고 2008다44368 판결 등 참조).

원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 부동산 일대의 용도지역이 도시지역 중 제1종 일반주거지역이었던 사실, 그런데 이 사건 매매계약이 체결된 후 청주시는 2008. 12. 26. 이 사건 부동산 일대에 도시계획시설인 근린공원을 신설하기로 하는 내용을 포함한 ‘2015년 청주도시관리계획 결정(변경)’을 고시한 사실을 알 수 있다.

위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 매매계약 체결 후 위와 같은 도시관리계획 결정이 고시됨으로써 원고가 의도한 주택개발사업이 사실상 곤란하게 되었다 하더라도, 토지매매계약 체결 후 관련 법령의 개정 등으로 인하여 새로운 건축상의 제한이 생기거나 기존의 건축상의 규제가 없어질 가능성은 항상 존재하는 것이고 그와 같은 위험은 통상적으로 거래상 매수인이 부담하는 것으로 보이며, 그 밖에 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 볼 때 이러한 사정변경으로 인하여 이 사건 매매계약의 효력을 그대로 유지하는 것이 신의칙에 현저히 반한다고 볼 수 없다.

그렇다면 원심이 사정변경을 이유로 이 사건 매매계약을 해제한다는 원고의 주장을 배척한 조치는 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 사정변경으로 인한 계약해제에 관한 법리를 오해하거나 판결 이유에 모순이 있는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 이유 없다.

3. 상고이유 제4점에 대하여

원심은, 이 사건 몰취되는 계약금이 거액이기는 하나 계약금의 비율이 매매대금의 10%로서 거래 관행에 비추어 부당하게 높게 책정되었던 것은 아닌 점을 고려해 볼 때, 원고의 주장사실을 감안하더라도 매매대금의 10%에 해당하는 금액으로 정해진 손해배상의 예정이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래하는 경우에 해당한다고 보기는 어렵다는 이유로 원고의 손해배상예정 감액 주장을 받아들이지 아니하였다.

관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 손해배상 예정액의 감액에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 이유 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 전수안(재판장) 양창수 이상훈(주심) 김용덕