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(변경)대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850,32867 판결
[청산금][미간행]
판시사항

[1] 도시 및 주거환경정비법 제47조 에 따른 사업시행자의 청산금 지급의무와 토지 등 소유자의 권리제한등기 없는 소유권 이전의무가 동시이행관계에 있는지 여부(적극)

[2] 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호 , 제2호 에 따라 사업시행자의 청산금 지급의무가 발생하는 시기(=분양신청기간의 종료일 다음날) 및 그 청산 목적물 가액 평가의 기준 시점(=분양신청기간의 종료일 다음날)

[3] 도시 및 주거환경정비법 제47조 에 따른 청산금의 지급을 구하는 소송에서 법원은 반드시 같은 법 시행령 제48조 에 정한 방법으로 청산금액을 산정하여야 하는지 여부(소극)

[4] 재건축정비사업조합의 조합원이 조합원의 지위를 상실한 경우 조합원의 지위에서 얻은 이익을 소급하여 반환하여야 할 의무가 있는지 여부(원칙적 소극)

참조판례
원고, 상고인 겸 피상고인

원고 1외 2인

원고, 피상고인

원고 4외 1인

원고, 상고인 겸 피상고인

원고 6외 3인

피고, 피상고인 겸 상고인

피고재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 케이알 담당변호사 박혁묵외 2인)

주문

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.

이유

상고이유를 판단한다.

1. 원고 1, 원고 2, 원고 3, 원고 6의 상고이유에 대하여

도시 및 주거환경정비법 제47조 의 규정에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이다 ( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조).

원심은 그 채용 증거를 종합하여 이 사건 각 부동산 중 원고들 지분에 관하여 원고들의 이주비 대출금채무를 피담보채무로 하고, 근저당권자를 주식회사 국민은행으로 하는 각 근저당권설정등기가 마쳐져 있던 사실, 피고가 2008. 5. 28. 원고들의 각 이주비 대출금을 대위변제하고 위 각 근저당권설정등기를 말소한 사실을 인정한 다음, 원고들의 위 각 근저당권설정등기 말소의무와 피고의 청산금 지급의무는 동시이행의 관계에 있으므로 피고의 청산금 지급의무는 위 각 근저당권설정등기가 말소된 2008. 5. 28.까지는 이행지체에 빠지지 아니한다는 이유로, 청산금에 대한 지연손해금의 기산일은 2008. 5. 29.이라고 판단하였다.

위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 청산금에 대한 지연손해금의 기산일에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 원고 7, 원고 8, 원고 9의 상고이유에 대하여

가. 청산금 산정의 평가 기준시점에 대하여

도시 및 주거환경정비법 제47조 제1 , 2호 의 규정에 따라 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간의 종료 이전에 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시 및 주거환경정비법 제46조 의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 보아야 하므로 ( 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로 봄이 상당하다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 2006. 10. 22.을 기준시점으로 평가한 이 사건 부동산 중 원고들 지분의 가액에 따라 청산금을 산정하였는바, 비록 원심이 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’로서 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 2006. 4. 9.이 아닌 2006. 10. 22.을 기준시점으로 삼아 평가한 원고들 지분의 가액에 따라 청산금을 산정하기는 하였으나, 그 가액 평가의 기준시점으로 삼은 2006. 10. 22.은 청산금 지급의무의 발생일인 2006. 4. 9.과 시간적 간격이 그다지 크지 않고 그 기간 사이에 가격변동이 있었다고 볼 만한 사정도 찾아볼 수 없으므로, 2006. 10. 22.을 기준시점으로 평가한 가액에 따라 청산금을 산정한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 청산금 산정의 평가 기준시점에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

나. 청산금 산정의 평가방법에 대하여

도시 및 주거환경정비법 제47조 에서는 사업시행자는 토지 등 소유자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회하는 경우에 그때로부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는 것으로 규정하고 있고, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조 에서는 ‘사업시행자가 도시 및 주거환경정비법 제47조 의 규정에 의하여 토지 등 소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지 등 소유자가 협의하여 산정하고, 이 경우 시장·군수가 추천하는 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다’라고 규정하고 있다.

그러나 위 규정은 사업시행자와 토지 등 소유자 사이에 청산금액을 협의하여 정할 경우의 평가방법에 관한 것일 뿐이므로, 청산금의 지급을 구하는 소송에 있어서 법원은 적절한 방법으로 청산금액을 평가하면 족한 것이지, 반드시 위 시행령 제48조 에서 정한 방법으로 청산금액을 산정하여야 하는 것은 아니다.

원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심 법원이 선정한 감정인의 시가감정 결과를 기초로 이 사건 청산금액을 산정하였음을 알 수 있는바, 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 청산금 산정의 평가방법에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고도 할 수 없다.

다. 변제충당 결과에 오류가 있다는 주장에 대하여

원심은, 피고가 2008. 9. 3. 공탁한 변제공탁금으로 원고 7, 원고 8, 원고 9에 대한 청산금 및 그 지연손해금에 변제충당하게 되면, 원고 7에 대하여는 15,217,104원, 원고 8에 대하여는 15,054,330원, 원고 9에 대하여는 18,943,098원의 청산금이 남게 된다고 하였다.

그런데 원심판결 이유에서 설시한 계산방법에 따라 변제충당 후의 청산금을 정확히 계산하면, 원고 7에 대하여는 16,218,382원[140,564,145원 - (124,846,402원 - 500,639원)], 원고 8에 대하여는 15,893,018원[117,739,084원 - (102,265,410원 - 419,344원)], 원고 9에 대하여는 21,527,506원[362,811,230원 - (342,575,928원 - 1,292,204원)]의 청산금이 남게 된다. 따라서 원심의 계산방법에 오류가 있음은 상고이유의 주장과 같다.

그러나 위와 같은 계산상의 착오는 판결에 잘못된 계산이 있음이 분명한 때에 해당하므로 판결의 경정사유에 불과하고 원심판결을 파기할 사유는 아니라고 할 것이다( 대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다30317 판결 , 1996. 11. 29. 선고 96다40912 판결 등 참조). 따라서 이 점을 상고이유로 삼는 주장은 받아들일 수 없다.

3. 피고의 상고이유에 대하여

가. 현금청산에 관한 법리오해가 있다는 주장에 대하여

도시 및 주거환경정비법에 의하여 설립된 재건축정비사업조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로서 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 없는 이상, 조합원이 조합원의 지위를 상실하였다고 하더라도 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 당연히 소급하여 반환할 의무가 있는 것은 아니다.

원심판결의 이유 및 기록에 의하면, 피고는 시공사인 소외 1 주식회사 및 소외 2 주식회사와의 재건축아파트 신축공사계약을 체결하면서 원고들을 비롯한 조합원들의 이주비 대출금 이자를 시공사가 부담하기로 약정한 사실, 원고들은 피고의 사업시행을 위하여 그 소유 부동산을 제공하고 이주한 사실, 시공사인 소외 1 주식회사 및 소외 2 주식회사는 피고와의 공사계약에서 정한 이주비 대출금 이자 부담 약정에 따라 원고들을 비롯한 조합원들의 이주비 대출금의 이자를 지급한 사실, 피고는 원고들이 분양신청기간의 종기인 2006. 4. 8.까지 분양신청을 하지 아니하자 2006. 10. 22. 임시총회를 개최하여 원고들을 제명하는 결의를 한 사실을 알 수 있다.

그렇다면, 원고들은 피고의 조합원으로서 그 소유 부동산을 피고에게 제공하고 이주를 하는 한편 조합원의 지위에서 시공사가 피고와의 약정에 따라 제공하는 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 취득한 것이라고 할 것인데, 피고와 원고들 사이에, 원고들이 조합원의 지위를 상실하게 되면 원고들에게 지급된 이주비 대출금의 이자를 소급하여 반환하여야 한다는 내용의 규정이나 결의 또는 약정 등이 있었음을 인정할 만한 자료가 없는 이상, 원고들이 조합원의 지위를 상실하였다고 하여 그 조합원의 지위에서 이미 취득한 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 피고에게 당연히 반환하여야 할 의무가 있다고는 할 수 없다.

그리고 원고들은 피고의 사업시행을 위하여 그 소유 부동산을 제공하고 이주하는 등 조합원으로서의 의무를 이행한 반면 조합원의 지위를 상실함으로써 조합의 사업에 따른 이익을 얻을 수는 없게 된 점에 비추어 보면, 원고들이 조합원의 지위에서 얻은 이주비 대출금의 이자 상당의 이익을 그대로 보유한다고 하여 형평의 원칙에 반한다거나 나머지 조합원들에게 그 대출금 이자 상당의 손실을 전가하는 것이라고 할 수 없다.

한편 기록에 의하면, 피고와 시공사 사이의 공사계약에 따른 사업시행방식은 1:1 확정지분제 방식으로서 피고 및 조합원은 분양받을 아파트의 면적 중 조합원의 지분을 초과하는 면적에 대한 추가부담금 및 조합이 사업추진을 위하여 시공사로부터 차용한 차용금에 대한 조합원 부담금을 시공사에게 지급할 의무만 있을 뿐, 그 이외의 비용에 대해서는 부담할 의무가 없고, 시공사는 조합이 제공하는 토지 위에 아파트를 건축하여 일정 지분의 토지와 건물을 피고의 조합원에게 분양하고 잔여세대 분양, 조합원 초과부담금 등의 수입을 전부 시공사의 공사비 및 사업제비용에 충당하기로 한 사실을 알 수 있으므로, 원고들이 조합원 지위를 상실한 이후에 시공사인 소외 2 주식회사가 지급한 이주비 대출금 이자로 인한 손실은 소외 2 주식회사의 부담으로 돌아갈 뿐, 피고 또는 그 조합원의 부담으로 돌아가는 것은 아니어서, 피고가 원고들에 대하여 그 이자 상당 금액의 반환을 구할 수는 없다.

원심은, 피고가 이주비 대출금 이자에 관한 채권자인 시공사들로부터 그 채권을 양수하는 등 이자채권을 취득하지 아니한 이상 피고는 원고들에게 이주비 대출금 이자의 지급을 청구할 권원이 없다는 이유로 이주비 대출금 이자 상당의 금액을 원고들에 대한 각 청산금과 상계하여야 한다는 피고의 주장을 배척하였는데, 비록 그 이유를 일부 달리하기는 하였으나 피고의 위 상계항변을 배척한 결론에 있어서는 정당하므로, 원심판결에는 상고이유 주장과 같은 현금청산에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

나. 심리미진의 위법이 있다는 주장에 대하여

이 부분 상고이유의 요지는, 피고가 원심 변론기일에서 시공사로부터 원고들에 대한 이주비 대출금 이자채권을 양수하는 방식으로 현금청산을 하는 것이 법리에 맞는다면 언제든지 그 채권을 양수할 수 있다는 주장을 하였음에도 원심이 그에 관한 주장과 입증을 할 기회를 주지 아니한 것은 위법하다는 취지이다.

그러나 기록에 의하면, 피고가 그와 같은 주장을 하였음을 인정할 자료가 없을 뿐만 아니라 그 주장 자체에 의하더라도 피고가 시공사로부터 이주비 대출금 이자채권을 양수하였다는 주장을 확정적으로 한 것도 아니므로, 원심이 채권양수에 관한 주장에 관하여 나아가 심리하지 않았다고 하여 원심판결에 심리미진의 위법이 있다고도 할 수 없다.

4. 결론

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   박시환(재판장) 안대희 신영철(주심)

따름판례

- 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 공보불게재

- 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 [공2011상,226]

- 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결 [공2016상,1]

관련문헌

- 강문경 재건축조합원이 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 제명되거나 탈퇴한 경우 재건축조합이 토지의 소유권을 취득하기 위하여 매도청구권을 행사하여야 하는지 여부 대법원판례해설 제97호 / 법원도서관 2014

- 김민기 현금청산대상자의 재건축조합원 지위 상실 여부 대법원판례해설 85호 / 법원도서관 2011

- 손윤경 도시 및 주거환경정비법 제47조 현금청산대상자의 범위 및 현금청산대상자에 대한 부동산 인도청구의 방법 : 분양계약 불체결자의 경우를 중심으로 . 재판과 판례 제21집 / 대구판례연구회 2012

- 한국. 대법원 법원행정처 재판실무편람 제20호: 재개발.재건축재판실무편람 재개발.재건축재판실무편람 집필위원회 2014

- 손현찬 도시 및 주거환경정비법상 현금청산대상자의 법적 지위 건축관련판례 50선 : 대구판례연구회 300회 발표 기념 건축관련판례 50선 / 대구판례연구회 2012

- 김종하 주택재개발사업에서 분양계약 미체결자의 법적 지위 및 개선방안 토지공법연구 57집 / 한국토지공법학회 2012

- 정기상 주택재개발사업에 있어 현금청산대상자의 확정과 법적 지위 사법 21호 / 사법발전재단 2012

참조판례

- [1] [2] 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결

참조조문

- [1] 도시 및 주거환경정비법 제47조 (위헌조문)

- 민법 제536조 (위헌조문)

- [2] 도시 및 주거환경정비법 제46조 (위헌조문)

- 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호 (위헌조문)

- 도시 및 주거환경정비법 제47조 제2호 (위헌조문)

- [3] 도시 및 주거환경정비법 제47조 (위헌조문)

- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조

- [4] 도시 및 주거환경정비법 제19조

- 도시 및 주거환경정비법 제47조 (위헌조문)

- 민법 제741조

본문참조판례

대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결

대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결

대법원 2007. 7. 26. 선고 2007다30317 판결

1996. 11. 29. 선고 96다40912 판결

본문참조조문

- 도시 및 주거환경정비법 제47조

- 도시 및 주거환경정비법 제47조 제1호

- 도시 및 주거환경정비법 제47조 제2호

- 도시 및 주거환경정비법 제46조

- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제48조

원심판결

- 서울고법 2009. 4. 8. 선고 2008나88353, 88360 판결