[1] 민법상 신의성실의 원칙의 의미 및 사적자치의 영역을 넘어 공공질서를 위하여 공익적 요구를 선행시켜야 할 사안에서 신의성실의 원칙이 적용되는 경우

[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 의 취지 및 아파트의 특별승계인에게 승계되는 전 입주자의 체납관리비의 범위(=공용부분 관리비)

[1] 민법 제2조 [2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조

[1] 대법원 2000. 8. 22. 선고 99다62609, 62616 판결 (공2000하, 1998) [2] 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 (공2001하, 2258)

원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정세 담당변호사 김기현 외 1인)

부천심곡파라곤 관리단 (소송대리인 법무법인 와이케이 담당변호사 박찬 외 9인)

인천지법 2020. 12. 29. 선고 2019나72239, 72246 판결

원심판결의 피고(반소원고) 패소 부분 중 2016. 6.분부터 2018. 6.분까지 관리비에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 인천지방법원에 환송한다. 피고(반소원고)의 나머지 상고를 기각한다.

상고이유를 판단한다.

1. 원심의 판단 요지

가. 원심판결 및 기록에 의하면, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)가 2018. 6. 25. (주)더비이피앤코 소유였던 이 사건 부동산을 공매절차에서 낙찰받아 입주하려 하였으나 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)가 2010. 12.부터 2018. 3.까지 체납 공용관리비의 납부를 요구하며 현관비밀번호를 알려주지 아니하였고, 이 사건 부동산에 관한 2016. 6.분부터 2019. 2.분까지의 공용관리비가 합계 17,889,270원에 이른 사실이 인정된다.

나. 먼저 2011. 1.분부터 2012. 4.분까지의 관리비 및 2015. 7.분부터 2016. 5.분까지의 관리비에 대하여, 원심 판시와 같은 이유로 피고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 부동산에 대한 공용관리비가 피고의 주장과 같은 금액임을 인정하기에 부족하므로, 피고의 관리비 주장은 이유 없고, 원고도 관리비 지급채무가 없다.

다. 2016. 6.분부터 2019. 2.분까지의 관리비에 대하여, 집합건물의 특별승계인이 전 구분소유자의 공용부분 관리비를 승계하므로 원고는 특별한 사정이 없는 한 공용관리비를 부담할 의무가 있으나, 2018. 7.분 이후 관리비는 원고가 소유권을 취득한 이후이므로 본래 원고에게 그 지급의무가 인정된다. 한편 2016. 6.분부터 2018. 6.분까지 관리비(이하 ‘기존 관리비’라고 한다)는 피고가 선량한 관리자로서의 주의의무를 위반함에 따른 것이어서 이를 원고에게 청구함은 신의칙상 허용될 수 없거나 권리남용에 해당한다. 따라서 원고는 피고에게 기존 관리비를 제외한 2018. 7.분부터 2019. 2.분까지 관리비 합계 4,325,380원을 지급할 의무가 있고, 이를 초과하여서는 관리비 지급채무가 없다.

2. 기존 관리비에 관한 상고이유에 대한 판단

가. 기존관리비에 대한 원심의 판단은 수긍하기 어렵다. 이유는 다음과 같다.

1) 민법상 신의성실의 원칙은, 법률관계의 당사자가 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 안된다는 추상적 규범을 말하는 것인바, 사적자치의 영역을 넘어 공공질서를 위하여 공익적 요구를 선행시켜야 할 사안에서는 원칙적으로 합법성의 원칙은 신의성실의 원칙보다 우월한 것이므로 신의성실의 원칙은 합법성의 원칙을 희생하여서라도 구체적 신뢰보호의 필요성이 인정되는 경우에 비로소 적용된다고 봄이 상당하다 ( 대법원 2000. 8. 22. 선고 99다62609, 62616 판결 등 참조).

2) 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조 에서 특별규정을 두고 있으므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 등 참조).

위와 같이 집합건물 전체 공유자의 이익에 공여하기 위한 집합건물법 제18조 의 입법 취지를 고려하면, 집합건물 공용부분 관리비는 전유부분 소유자들의 사적자치 영역을 넘어서 집합건물 전체에 관련된 공익적 요구를 선행시켜야 할 경우로 볼 수 있다 .

3) 피고는 전 소유자인 (주)더비이피앤코를 상대로 지급명령을 받았음에도 전 소유자가 자력이 없어 실익이 없을 것이라는 판단 때문에 강제집행절차로 나아가지 아니하였다고 주장하고, 원고가 제출한 자료에 의하더라도 전 소유자에게 강제집행이 가능한 다른 재산이 있었다는 점이 확인되지 아니한다.

원심이 판시하는 바와 같이 집합건물법에서 피고에게 선량한 관리자의 주의의무를 규정하고 있지만, 사정이 위와 같다면, 원고의 주장과 같이 피고가 강제집행에 나아가지 아니하여 이 사건 부동산에 대하여 연체된 관리비가 증가하였다 하더라도, 그러한 사정을 이유로 종전 소유자가 관리비 지급채무를 면할 수 없고, 피고가 원고에 대하여 불법행위나 채무불이행책임을 부담한다고 단정하기도 어렵다.

4) 원심은 원고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하기 전 공용관리비 미납액의 규모 등에 관하여 알았다고 볼 만한 자료가 없다고 지적하였으나, 원고가 공매절차에서 낙찰을 통해 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으므로 전 소유자가 세금조차 납부하지 못하던 처지임을 알고 있었다고 보인다. 따라서 공매절차에 참여한 원고로서는 이 사건 부동산에 대하여 관리비 역시 연체되었을 가능성 역시 짐작할 수 있었다고 봄이 사리에 맞다. 여기에 이 사건 부동산의 낙찰가 역시 감정가보다 상당히 낮은 수준에서 결정되었던 점까지 더하여 보면, 원고가 기존 관리비를 추가로 부담하더라도 그것이 원고가 예측하지 못한 손해라거나 특별히 공평에 반한다고 보이지 아니한다.

5) 결국 원고에게는 합법성의 원칙을 희생하더라도 구체적 신뢰보호의 필요성을 인정해야 하는 특별한 사정이 인정되지 아니한다.

나. 그럼에도 원심은 기존 관리비에 대하여 피고가 (주)더비이피앤코에 대한 채권의 추심을 소홀히 하였다고 판단하여 피고가 원고에게 위 관리비를 청구하는 것이 신의칙상 허용될 수 없거나 권리남용에 해당된다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단은, 집합건물 공용부분 관리비의 승계 및 신의칙에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

3. 나머지 상고부분에 대한 판단

피고는 원심판결의 취소를 구하였으나, 피고 패소 부분 중 기존 관리비 부분에 관하여만 상고이유를 제출하고 나머지 부분에 관하여는 아무런 상고이유를 제출하지 아니하였으므로, 민사소송법 제429조 의 상고기각 사유에 해당한다.

4. 결론

그러므로 원심판결의 피고 패소 부분 중 기존 관리비에 관한 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.